Kako će se naplatiti ovrhama Helena Banjad OTP banka Hrvatska HRVATSKO NOVČANO TRŽIŠTE Opatija, 16-17 svibnja 2013. Marketing and Sales Directorate
Izazovi s kojima se susreću vjerovnici prilikom naplate kredita ovrhama nad rezidencijalnim nekretninama Postupci traju u prosjeku 5-7 godina Otoci, dalmatinska unutrašnjost Sudovi prihvaćaju svaki podnesak dužnika u procesu ovrhe (žalbe, prigovori, tužbe za nedopuštenost ovrhe ) kako bi se provedba ovrhe odgodila unatoč zakonskim odredbama otvorena vrata brojnim zloupotrebama Kada se prodaja konačno dogodi, tek slijedi trnovit put od prodaje do naplate: žalba na rješenje o diobi ovršenika ili treće osobe odgaña naplatu Kroz cijelo vrijeme uplaćena kupovnina leži na računu suda neukamaćena kako za ovrhovoditelja tako i za kupca, naravno 2
Likvidnost tržišta nekretnina u ovršnim postupcima jest mala jer 3 U uvjetima takve pravne nesigurnosti nema niti mnogo kupca koji bi kupovali kroz ovrhe kako god da cijene nekretnina u takvim postupcima često mogu biti ispod njihovih vrijednosti Drugi razlog je u mentalitetu zazor od kupnje nečije imovine koja je pošla pod inkanat U velikom broju slučajeva vjerovnik/ovrhovoditelj se sam mora javiti kao kupac te preuzeti nekretninu
Ukoliko vjerovnik / ovrhovoditelj kao kupac preuzme nekretninu u vlasništvo 4 Prema starijoj inačici Ovršnog zakona mora uplatiti kupoprodajnu cijenu na račun suda te ponekad čekati i po nekoliko godina na dovršetak postupka diobe, te da mu novac kojeg je uplatio u nominalnom iznosu bude vraćen na ime namirenja tražbine pa cijelo vrijeme ima i neprihodujući plasman i neukamaćene novce Sada tek treba prodati kupljenu nekretninu a bivši vlasnik ju dobrovoljno neće napustiti pa slijedi postupak deposedacije koju sudovi beskrajno odgañaju jer ju nerado provode Sve to naročito u sadašnjim okolnostima uvijek nosi i odreñeni reputacijski rizik, doñe televizija, snima Gomilanje nekretnina u bilanci nikada nije dobar ishod za banku, iako se pokaže kao jedini mogući a postoji i regulatorni limit
Kako s ovrhama nad financiranim grañevinskim projektima? 5 Bankama tek predstoje prodaje složenijih nekretnina stambeno-poslovnih kompleksa s većim brojem etažnih jedinica kao posljedica financiranja špekulativnih grañevinskih razvoja od kojih su neki u krizi pošli na kvasinu Ako financirani projekt nije dovršen stvar se pretvara u noćnu moru Već danas možemo predvidjeti loše rezultate očekujemo li da će se takve nekretnine prodati na Općinskim sudovima jer su oni apsolutno nepripremljeni za taj posao U najvećem broju slučajeva banke će morati birati alternativne putove za naplatu takvih hipoteka (kroz stečaj, nagodbena rješenja, ustupanje potraživanja trećima odričući se dijela naplate )
6 Kakav možemo izvući zaključak? Lako je zaključiti da ovrhe nad nekretninama kao način naplate kredita danas na ovim prostorima još uvijek ne daju razloga za veliki optimizam
Kako će se onda neprihodujući krediti naplatiti.? 7 Stambene nekretnine: Ovrhe će se odvijati svojim sporim tijekom Zaokret u gospodarskom ciklusu koji će se jednom dogoditi rezultirat će porastom zaposlenosti Kod kreditora će se vratiti optimizam: otimajući se za tržište banke će jedne drugima refinancirati kredite, ponekad i one ne baš dobre to smo već vidjeli Dužnici će iskupljivati svoje nekretnine ne želeći ih se odreći U švicarskoj krizi nekretnina iz devedesetih, od dna do opravka prošlo je 10 godina, analize kažu oporavak se dogodio dobrim dijelom potaknut voljom za posjedovanjem nekretnine gastarbajtera turskog i hrvatskog podrijetla Poslovne nekretnine: Treba sačekati gospodarski oporavak, već će se naći kupci bilo nekretnina bilo bankarskih tražbina
8 Što do tada? Održavati visoku likvidnost kako bi se prebrodio izostanak naplate od neprihodujućih kredita Ograničiti loš dug na plasmane plasirane prije krize; u krizi ne bi trebalo napraviti dodatne promašaje Rezervacije pozicionirati razumno: krize nisu baš najpovoljnija razdoblja za prekonzervativna izdvajanja ali čim se nazre opravak:povećati!
Koliko će nam dužnici u meñuvremenu usprkos svemu kredite vraćati.? 9 Hoće, iako ekonomske logike da vraćaju iz odnosa njihovih dugova i vrijednosti nekretnina danas baš i nema Simulacija je rañena na primjeru dužnika koji je 2007-me uzeo kredit za kupnju stana, u CHF, bez vlastitog s učešća (LTV=100%), na 30 godina, s promjenjivom kamatnom stopom, u iznosu CHF 200,000 to je mogao biti stan od cca 60 m2 Pretpostavimo li smanjenje vrijednosti njegove nekretnine danas za 20%, odnos njegova duga i stana je 157%! Recimo da je nekretnina na jako dobroj lokaciji te da joj nije pala cijena, ali da ju dužnik mora malo spusti radi brže prodaje, na primjer 3%, dug je još uvijek danas veći za 30% od vrijednosti kupljene nekretnine Nažalost ne baš dobar posao za dužnika, ali ni za banku
Koliko će nam dužnici u meñuvremenu usprkos svemu kredite vraćati.? 10 Usprkos svemu i unatoč, samo 10% dužnika s kreditima u CHF kasni u plaćanju, ostali oko 7%: jer bi nakon dobrovoljne predaje nekretnine bili i dalje dužni jer se ne žele odreći svoje nekretnine koju iznad svega cijene a možda se vrijednosti nekretnina i oporave kad stasaju neki novi klinci