43rd Croatian and 3rd International Symposium on Agriculture

Geodetic Documentation ORIGINAL REVIEW ARTICLE SCIENTIFIC for the Production PAPER of Urban and Detailed Development Plans Geodetske podloge za izradu urbanističkih i detaljnih planova uređenja Sveučilište u Zagrebu, Geodetski fakultet, Kačićeva 26, 10000 Zagreb, Hrvatska (e-mail: mivkovic@geof.hr) Sažetak 2007. godine donijet je novi Zakon o prostornom uređenju i gradnji koji bi trebao osigurati uvjete za trajno praćenje stanja u prostoru te izradu dokumenata prostornog uređenja. Dokumenti prostornog uređenja lokalne razine su, između ostalog, urbanistički i detaljni plan uređenja koji su provedbeni dokumenti prostornog uređenja. Urbanistički plan uređenja detaljnije određuje prostorni razvoj naselja ili dijela naselja, a donosi se obvezno za neizgrađene dijelove građevinskog područja naselja. Detaljni plan uređenja detaljno razrađuje uvjete za gradnju i uređenje pojedinih zahvata u prostoru, osobito u odnosu na njihovu namjenu, položaj, veličinu, opće smjernice oblikovanja i način priključivanja na komunalnu infrastrukturu te određuje mjere za zaštitu okoliša, prirodnih, krajobraznih, kulturnopovijesnih i drugih vrijednosti. Detaljni plan uređenja donosi se obvezno za dijelove naselja na kojima je određeno provoditi urbanu komasaciju. Za postupak izrade i donošenja dokumenata prostornog uređenja potrebne su određene stručne podloge pa tako i geodetske. To su takve podloge koje će pružiti što potpunije i točnije informacije o prostoru koji se uređuje. U radu se prikazuje s kakvim geodetskim podlogama za izradu urbanističkih i detaljnih planova uređenja se raspolaže u Republici Hrvatskoj i na koje probleme nailaze prostorni planeri pri njihovom korištenju. Ključne riječi: prostorno uređenje, urbanistički planovi, detaljni planovi, urbana komasacija, geodetske podloge Geodetic Documentation for the Production of Urban and Detailed Development Plans Abstract A new Spatial Development and Construction Law will be passed this year that should provide the prerequisites for permanent monitoring of the situation in the area, and the production of spatial development documents. Spatial development documents at the local level are, among other things, urban and detailed development plan being the implementation documents of spatial development. Urban development plan defines in more details the spatial development of settlements or their parts, and it must be made for the land not built in the construction area. Detailed development plan deals in more details with the construction conditions and individual interventions in some area, especially related to their purpose, position, size, general modelling guidelines, and the manner of communal infrastructure connection, and it defines the measures for environmental protection, the protection of natural, landscape, culturalhistorical and other object of value. Detailed development plan must be made for the parts of settlements that need urban land consolidation to be made. The procedure of producing and passing the spatial development documents requires certain Proceedings. 43 rd Croatian and 3 rd International Symposium on Agriculture. Opatija. Croatia (865-869) XXX) Landscape Architecture 865

specialized documentation, including the geodetic ones as well. The paper presents the geodetic documentation for the production of urban and detailed development plans that the Republic of Croatia has got at its disposal, as well as the problems that spatial planners come across when using them. Key words: spatial development, urban plans, detailed plans, urban land consolidation, geodetic documentation Uvod Prostornim uređenjem Republike Hrvatske trebale bi se ostvariti pretpostavke za unapređenje gospodarskih, društvenih, prirodnih, kulturnih i ekoloških polazišta održivog razvitka. Ciljevi prostornog uređenja države su razumno korištenje i zaštita prirodnih dobara, očuvanje biološke raznolikosti, zaštita okoliša, zaštita kulturnih dobara, kvalitetan i human razvoj gradskih i ruralnih naselja, kvaliteta i ljepota izgrađenog okoliša, odgovarajući prometni sustav, pogodne poslovne uvjete za razvoj gospodarstva i.t.d. Načelo prostornog uređenja je praćenje stanja u prostoru te izrada, donošenje i provođenje dokumenata prostornog uređenja. Dokumenti prostornog uređenja jesu (NN76/2007): 1. Strategija i Program prostornog uređenja države, 2. Prostorni planovi: - prostorni plan županije i grada Zagreba, - prostorni plan područja posebnih obilježja, - prostorni plan uređenja općina i gradova, - generalni urbanistički plan, - urbanistički plan uređenja i - detaljni plan uređenja. Ovisno o području koje pojedini prostorni planovi prikazuju, podloge potrebne za njihovu izradu su karte i planovi krupnijeg ili sitnijeg mjerila. Iz pobližeg opisa svrhe za koju se izrađuju pojedini planovi, može se pak zaključiti kakve bi to kartografske podloge trebale biti u pojedinom slučaju ( NN 106/98). Tako se za urbanistički plan uređenja navodi da se njime utvrđuje osnovne uvjete korištenja i namjene javnih i drugih površina za naselje, odnosno dio naselja, prometnu, odnosno uličnu i komunalnu mrežu te ovisno o posebnosti prostora, smjernice za oblikovanje, korištenje i uređenje prostora. Urbanistički plan uređenja sadrži način i oblik korištenja javnih i drugih prostora, način uređenja prometa, odnosno ulične i komunalne mreže te druge elemente, ovisno o području obuhvata. Detaljni plan uređenja utvrđuje detaljnu namjenu površina, režime uređivanja prostora, način opremanja zemljišta komunalnom, prometnom i telekomunikacijskom infrastrukturom, uvjete za izgradnju građevina i poduzimanje drugih aktivnosti u prostoru, te druge elemente od važnosti za područje za koje se plan donosi. U Uredbi o uređenju i zaštiti zaštićenog obalnog područja mora (ZOP), koje obuhvaća sve otoke, pojas kopna u širini od 1000m od obalne crte i pojas mora u širini od 300m od obalne crte, decidirano stoji da se urbanistički plan uređenja u ZOP-u mora izraditi najmanje u mjerilu 1:1000 ili 1:2000 na topografskom planu, a obuhvaća cijeli neizgrađeni dio građevinskog područja. Također se u Pravilniku o sadržaju, mjerilima kartografskih prikaza, obveznim prostornim pokazateljima i standardu elaborata prostornih planova navodi da se detaljni plan uređenja izrađuje na topografsko-katastarskom planu ili katastarskom planu mjerila 1:1000 ili 1:500. Dakle, evidentno je da su za izradu urbanističkih planova uređenja i detaljnih planova uređenja potrebni topografski, odnosno topografsko-katastarski planovi. Takvih planova ima vrlo malo za teritorij R. Hrvatske, a i novim izmjerama se ne izrađuju nego isključivo katastarski planovi. Svi oni koji su uključeni u izradu urbanističkih i detaljnih planova uređenja, a i mnogi drugi koji trebaju potpune i točne prostorne informacije, trebali bi se zauzeti da se vrati praksa prekinuta novim zakonom o geodetskoj izmjeri kojim je donesena odluka da se novim izmjerama izrađuju samo katastarski planovi (NN128/99). 866 43rd Croatian and 3rd International Symposium on Agriculture

Geodetic Documentation for the Production of Urban and Detailed Development Plans Prostorno uređenje gradova i naselja Za izradu urbanističkih i detaljnih planova uređenje, neophodne su dobre i pouzdane geodetske podloge. To su podloge koje će pružiti što potpunije i točnije informacije o prostoru za koji se izrađuju takvi planovi. Nažalost, rijetka su područja Republike Hrvatske za koja postoje dobre i ažurne geodetske podloge, koje bi pružile potpuni prikaz u položajnom i visinskom smislu i u odgovarajućem mjerilu, u trenutku kada se ono želi prostorno urediti. Doći do takvih podloga nije niti jednostavno niti jeftino, pa se dešava da se projektira na nekvalitetnim i neažurnim podlogama. Tada provedbeni planovi uređenja, izrađena na lošim podlogama, dovode do problema kod prijenosa elemenata iz plana u život. Zbog netočnih i neažurnih geodetskih planova stanje na podlogama i terenu se ne podudara. Dobre podloga za prostorno uređenje su topografsko-katastarski planovi koji pružaju potpune i točne informacije o prostoru. Za izradu prostornih planova potreban je što širi raspon podataka o zemljištu i nekretninama, u što bez sumnje ulaze podaci o pravnim odnosima na zemljištu. Za sada su katastarski planovi jedini koji pružaju te informacije prostornim planerima. Međutim, takvi planovi nisu sadržajno onakvi kakve bi željeli i trebali imati prostorni planeri. Geodetske podloge za građevinska područja gradova i naselja trebala bi prikazivati različite topografske sadržaje, a koji se ovisno o vrsti i namjeni plana ili karte obilježavaju različitim simbolima-topografskim znacima (crkve, parkirališta, škole, bolnice, groblja, parkovi, spomenici, skloništa, saobraćajni objekti svih vrsta i sl.). Osim toga, za projektiranje infrastrukturnih objekata neophodno je poznavati i konfiguraciju terena, tj. imati visinski prikaz razmatranog područja, što katastarski planovi ne sadrže. Prostornim planerima je za njihovo odlučivanje skoro uvijek potreban i detaljni pregled iskorištenih zemljišnih površina. To je ono područje u katastru zvano, način iskorištavanja neplodnih površina i njihova namjena (Božičnik,1975). Sadržaji tih podataka sada su u katastrima dati uglavnom u skromnom obliku kao npr. ceste i putovi, ali bez posebne kategorizacije i sistematizacije. Izgrađene katastarske čestice označene su samo kao kuća i dvorište. Da su mogućnosti te klasifikacije neplodnog zemljišta u gradovima i naseljima mnogo veće, a planerima potrebne, dokaz je da je u Zagrebu prilikom prve automatske obrade podataka katastarskog knjigovodstva ustanovljeno oko 100 vrsta neplodnih zemljišta, odnosno opisa načina njihova iskorištavanja (npr. privredno, stambeno, kulturno, zdravstveno, trgovačko, prometno svih vrsta, sportsko i mnoga druga područja korištenja nepoljoprivrednog zemljišta). To su informacije koje planeri trebaju u razradi namjena površina u prostornom planiranju bilo u opisnom, numeričkom ili grafičkom obliku. Daljnje važne informacije za cjelovito planiranje prostora su one o objektima (zgradama i drugim građevinama). To su podaci o namjeni zgrade, veličini, starosti i sl. Ako je zadatak prostornog planera projektirati infrastrukturu, on treba znati položaj šahtova, stupova i sličnih objekata na postojećim komunikacijama, a geodetska podloga treba osigurati fizički prostor za grafički prikaz tih relativno malih objekata na zemlji. Sve je to prostornim planerima potrebno radi sanacije pojedinih urbanih područja, razvoja i obnove pojedinih lokacija (Ivković i sur. 2006). Za detaljni plan uređenja naselja, tj. projektiranje cesta, kanalizacije, vodovoda, odvodnje i sl. potrebne su i kote terena, odnosno visinski prikaz područja zahvata. Dakle, osim kompletnog horizontalnog sadržaja prostora planiranja, potreban je i visinski prikaz, da bi predviđeni zahvat u prostoru bio moguć u svim vidovima. Geodetske podloge s kompletnim sadržajem nisu osiguravali stari grafički katastarski planovi, ali niti današnji, izrađeni najnovijom tehnologijom. Suvremeni katastarski planovi prikazuju samo katastarske čestice te objekte i kulture na njima, a sav ostali sadržaj prikazuje se eventualno na orto-foto planovima. Takva kombinacija katastarskog plana i orto-foto plana sigurno ne daje homogene podatke, a da takav pristup uzrokuje kasnije probleme pokazuju primjeri nekih zemalja koje provode projekte usklađivanja katastarskih i topografskih podataka (Choi, Park 2001, Kumar 2007). Zbog toga je nelogično da se u slučaju novih izmjera perifernih područja gradova i naselja, koja su uglavnom predmet detaljnog uređenja, ne prikupe sve važne informacije o prostoru, kad je to mali dodatni napor za geodete na terenu. Tako prikupljeni podaci o prostoru bili bi sigurno najkvalitetniji i potpuno homogeni. Kasnije usklađivanje položajnih i visinskih podataka proizašlih iz različitih izmjera je daleko kompleksniji zadatak, a podaci nikada ne mogu biti tako kvalitetni kao pri istovremenoj izmjeri. Landscape Architecture 867

Urbana komasacija (preparcelacija) zemljišta Urbana komasacija provodi se radi preoblikovanja čestica građevinskog zemljišta u građevinske čestice, uz istovremeno sređivanje vlasničkih i drugih stvarno-pravnih odnosa na tom zemljištu. Sređivanje evidencija u katastru zemljišta i zemljišnoj knjizi za područja oko velikih gradova možda je i najvažniji zadatak u našoj zemlji. Upravo na tim područjima postoje najveći problemi, jer se na terenu provodi intenzivna gradnja, a evidencije o zemljištu su uglavnom zastarjele pa stoga često i netočne. Kako je za gradnju potrebno i opremanje zemljišta različitim infrastrukturnim objektima, to je urbana komasacija (preparcelacija) idealan postupak uređenja građevinskog zemljišta. Postupkom se spajaju kat. čestice građevinskog zemljišta u jednu cjelinu te dijele na građevinske i druge čestice formirane u skladu s detaljnim planom uređenja. Istovremeno se sređuju vlasnički i drugi stvarno-pravni odnosi na zemljištu te izvode nužni građevinski radovi na opremanju zemljišta u svrhu omogućivanja gradnje u skladu s tim planom. Kat. čestice, koje su po svom obliku i veličini nepogodne za izgradnju, pretvaraju se u građevinske čestice pogodne za izgradnju. Urbanom komasacijom se izdvajaju određena zemljišta, nužna za javne površine i druge javne objekte i uređaje, a čija je izgradnja nužan preduvjet za svaku drugu izgradnju. Osiguravanje javnih površina nije moguće bez zadiranja u imovinsko-pravne odnose tj. vlasništvo. Zbog toga se ne može izbjeći niti smanjenje površina kat. čestica koje su u vlasništvu pravnih i fizičkih osoba. Međutim, kako se postupkom zemljište nepogodno za izgradnju pretvara u zemljište pogodno za izgradnju, to se njegova vrijednost višestruko povećava i u toj činjenici učesnici mogu pronaći svoj interes. Za potrebe provedbe urbane komasacije treba utvrditi stvarno stanje na zemljištu koje je predmet komasacije i tu mogu nastati najveći problemi. Tako je Zakonom o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/07) predviđeno da se u pogledu vlasništva nekretnina i drugih stvarnih prava ali i obliku, veličini i izgrađenosti čestica zemljišta uzima kao mjerodavno stanje u zemljišnim knjigama. U slučaju ne podudaranja tih evidencija uzet će se kao mjerodavno stvarno stanje. Kako urbane komasacije uglavnom treba provoditi u perifernim područjima gradova i naselja, to je gotovo sigurna da za ta područja prevladavaju stari, grafičkom izmjerom izrađeni katastarski planovi još u 19. st. Podaci o kat. česticama s tih planova sigurno su vrlo nepouzdani i većinom se ne podudaraju sa stvarnim stanjem. Provedba urbane komasacije određuje se detaljnim planom uređenja na području na kojem su oblik i veličina postojećih kat. čestica toliko drukčije od oblika i veličine građevnih i drugih čestica određenih detaljnim planom uređenja da to onemogućava ili značajno otežava gradnju u skladu s tim planom. U postupku se izvode nužni građevinski radovi na opremanju zemljišta koji obuhvaćaju: - iskolčenje građevinskih i drugih čestica, - sanacija terena, - izvođenje različitih zemljanih radova unutar područja komasacije. Urbanom komasacijom se vrši preraspodjela vlasništva na novim kat. česticama, što naravno treba provesti u evidencijama katastra i zemljišne knjige. Na taj način se učesnicima nesređeni imovinsko-pravni odnosi na zemljištu, dovedu u pravni red te mogu nadalje jednostavno s njim gospodariti. Zaključak Podaci o topografiji terena te o vlasničkim odnosima nad nekretninama koje se na njemu nalaze su osnovni parametri od kojih se kreće kod prostornog planiranja, projektiranja i izgradnje različitih građevinskih objekata. Katastarski planovi izrađeni novom izmjerom dati će najbolji uvid u stvarno stanje što se tiče oblika, veličine i izgrađenosti čestica zemljišta na području gdje se predviđa provedba urbane komasacije. Međutim, katastarski planovi imaju vrlo malo topografskog sadržaja i takvi se koriste gotovo isključivo u katastru i zemljišnoj knjizi. Takav oblik katastarskog plana proizašao je još iz 19.st. kada su se planovi izrađivali primarno za potrebe oporezivanja i za tu svrhu su bili sasvim dostatni. U današnjim uvjetima intenzivne gradnje i urbanizacije velikih razmjera, geodetski planovi krupnog mjerila su neophodni za detaljno uređenje prostora. Za te potrebe nije dovoljno imati podatke samo o katastarskim česticama i objektima i kulturama na njima, nego i podatke o različitim drugim sadržajima (ograde, zidovi, šahtovi, stupovi, i sl.) koji se nalaze na području koje se uređuje. Za sve građevinske zahvate neophodan je i visinski prikaz terena te je vidljivo da bi za te potrebe pri novim izmjerama trebalo prikupiti sve važne prostorne podatke, odnosno izraditi topografsko-katastarski plan. U Zakonu o prostornom uređenju i Uredbi o uređenju i zaštiti obalnog područja stoji da se urbanistički planovi uređenja i detaljni planovi uređenja 868 43rd Croatian and 3rd International Symposium on Agriculture

Geodetic Documentation for the Production of Urban and Detailed Development Plans izrađuju na topografsko-katastarskim planovima. U Zakonu o izmjeri do 1999. god. je stajalo da se novom izmjerom izrađuju topografsko-katastarski planovi, ali je novim Zakonom od 1999. god. predviđeno da se prikupljaju podaci samo za katastarske planove ali moraju imati dopunu orto-foto plana. Iz razgovora s prostornim planerima može se zaključiti da njima orto-foto plan nije dovoljna dopuna katastarskom planu i da za potrebe detaljnog uređenja prostora traže dopunsku izmjeru područja koje prostorno uređuju. Kako se građevinska područja najčešće mjere terestičkim metodama, a ne fotogrametrijom, to je još upitnija racionalnost takvog propisa. Zbog toga se nameće logičan zaključak, da bi bilo najbolje u postupku nove detaljne izmjere prikupiti sve relevantne prostorne podatke, koji u praksi mogu poslužiti za formiranje GIS baza podataka za različite stručne i znanstvene djelatnosti. Na taj način bi se za pojedina novo izmjerena područja dobili točni i homogeni prostorni podaci, čije bi ažuriranje bilo puno brže i jednostavnije. Da bi se to i ostvarilo, očekuje se podrška svih onih koji trebaju potpune prostorne informacije, a to su i krajobrazni inženjeri, bez kojih se ne može zamisliti uređenje prostora. Literatura Božičnik, M. (1975): Katastar zemljišta i prostorno planiranje, Geodetski list, 7-9, 154-160, Zagreb Choi, Yun-Soo, Park, Byung-Uk (2001): The pilot production of topographic-cadastral maps and its applications in Korea, FIG International Conference, Seoul Ivković, M., Džapo, M., Grgurević, O. (2006): Der Bedarf an topographischen Katasterkarten, AVN 1,11-15, Darmstadt Kumar, N. (2007) Renovation cadastral map-an Indian perspective, FIG Working Week, Honk Kong SAR *** Pravilnik o sadržaju, mjerilima kartografskih prikaza, obveznim prostornim pokazateljima i standardu elaborata prostornih planova, NN 106/98. *** Zakon o prostornom uređenju, NN 76/07. *** Zakonom o državnoj izmjeri i katastru nekretnina, 128/99. sa2008_0804 Landscape Architecture 869