S a d r ž a j: I UVOD - OPIS NEKRETNINE I.1. I.2. I.3. I.4. I.5. POSTOJEĆE STANJE I.1.1. Osnovni podaci TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE I.2.1. Građevinsko ze

Величина: px

Почињати приказ од странице:

Download "S a d r ž a j: I UVOD - OPIS NEKRETNINE I.1. I.2. I.3. I.4. I.5. POSTOJEĆE STANJE I.1.1. Osnovni podaci TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE I.2.1. Građevinsko ze"

Цвијета Димић
пре 4 година
Прикази:

1 S a d r ž a j: I UVOD OPIS NEKRETNINE I.1. I.2. I.3. I.4. I.5. POSTOJEĆE STANJE I.1.1. Osnovni podaci TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE I.2.1. Građevinsko zemljište I.2.2. Konstrukcija i materijali I.2.3. Infrastruktura ISKAZ POVRŠINA STATUS NEKRETNINE I.4.1. Zemljišnoknjižno stanje I.4.2. Legalitet objekta ANALIZA TRŽIŠTA II PROCJENA II.1. II.2. II.3. PROCJENA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI II.1.1. Nova građevinska vrijednost II.1.2. Sadašnja građevinska vrijednost PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI MIŠLJENJE III PRILOZI 1

2 I UVOD OPIS NEKRETNINE Na zahtjev Ivane Šnajder izvršena je građevine koja se nalazi na lokaciji a koja je u vlasništvu PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE POSLOVNA ZGRADA Vukovar, Europske unije 11, kat.čest.br. 2093, k.o. Vukovar Građevinar građenje d.o.o. Vukovar Svrha izrade elaborata je utvrđivanje sadašnje tržišne vrijednosti predmetne nekretnine koju ona može postići u vrijeme procjene. Očevid je izvršen na licu mjesta godine. Elaborat je izrađen u skladu s pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje izračuna vrijednosti n e k r e t n i n a, i to osobito: Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96) Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (NN br. 52/84) Podataka o vrijednosti cijena građenja iz Biltena (Standardna kalkulacija Građevinskog instituta) Podataka Ministarstva za javne radove, obnovu i graditeljstvo (NN 183/2003) o utvrđivanju etalnoske vrijednosti građenja. Podataka gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture. Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove izmjere, daje se slijedeći nalaz i mišljenje. 2

3 I.2. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE I.2.1. Građevinsko zemljište Građevina izgrađena je na kat.čest.br. POSLOVNA ZGRADA UREĐENOM GRAĐEVINSKOM ZEMLJIŠTU 2093, K.O. Vukovar Podaci za određivanje vrijednosti, dobiveni su iskustveno, praćenjem tržišta, te na osnovu prosječnih tržnih cijena koje se postižu u manjim mjestima. Prema Odluci o komunalnom doprinosu Grada Vukovaru objekt se nalazi u II zoni. Navedeni dokumenti i podaci o prometnoj vrijednosti nekretnina na predmetnoj lokaciji su osnova za utvrđivanje vrijednosti zemljišta i zgrade. Objekt se nalazi na uređenoj građevinskoj parceli uz mjesnu prometnicu. Lokacija nije opremljena, te smatram da je objekt priključen na strujni priključak (od stare kuće). I.2.2. Konstrukcija i materijali Godina izgradnje: Godina adaptacije: Visina: 2004 godina. godina. prostorije 3,00 cm Konstrukcija: temelji: podovi: zidovi: stropovi: krovište: limarija: beton trakasti donja betonska ploča blok i puna opeka fert strop drveno krovište, pokrov crijep postavljeni vertikalni oluci za odvod krovnih voda te potrebni opšavi od pocinčanog lima 3

4 Obrada površina: podovi: zidovi: stropovi: pročelja: vrata: prozori: PVC izo Instalacije: vodovod: kanalizacija: elektroinstalacija: plin: grijanje: sanitarni uređaji: okoliš: Izgrađenost objekta se procjenjuje na 50%. I.2.3. Infrastruktura Građevina je priključena na slijedeće komunalne sustave: električna struja gradska prometnica javna rasvjeta Vanjsko uređenje Poslovna zgrada je izvedena kao slobodno stojeća kuća (2 objektaproizvodni i uredski), uz mjesnu prometnicu u stambenoposlovnom dijelu grada. Okolni objekti su pretežno stambene ili poslovne namjene. I.3. ISKAZ POVRŠINA 4

5 Sve površine množene odgovarajućim koeficijentom u skladu sa namjenom površina, a temeljem propisa za obračun površina takovih građevina. Netto građevinska površina (NGP) broj dimenzije (m) P (m2) koef. P (m2) POSLOVNI PROSTORuredi prizemlje 99,76 1,00 99,76 kat ukupno SVEUKUPNO 116,21 NGP= 1,00 116,21 215,97 215,97 broj dimenzije (m) P (m2) koef. P (m2) POSLOVNI PROSTORproizvodna zgrada prizemlje 96,04 1,00 96,04 kat 90,17 1,00 90,17 ukupno SVEUKUPNO SVEUKUPNO NGP NGP= 186,21 186,21 402,18 m2 ISKAZ BRUTO RAZVIJENE POVRŠINE (BRP) NGP x 1,25 = 502,73 m2 SVEUKUPNO BRP 502,73 m2 ISKAZ ZAPREMINE GRAĐEVINE (V) 402,18 x 1,25 x 3,00 = 1.508,18 SVEUKUPNO ZAPREMINA (V) 1.508,18 m3 5

6 REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA OBJEKTA NGP = 402,18 m² BGP = 502,73 m² V = 1.508,18 m 3 I.4. STATUS NEKRETNINE I.4.1. Zemljišnoknjižno stanje Godina izgradnje: 2004 godina. Prema Izvatku iz Zemljišne eizvadak knjige Općinskog suda u Vukovaru od godine upisana je u A kuća br 1 i dvor. U ul. E. unije na kat.čest.broj 2093 zemljišno knjižni uložak 591 katastarska općina Vukovar a uknjiženo je pravo vlasništva u korist Građevinar građenje d.o.o. Vukovar Teret Postoji kat.č.br. m2 građevinsko zemljište ,00 UKUPNO: 470,00 6

7 I.4.2. Legalitet objekta Prema Izvatku iz Zemljišne knjige Općinskog suda u Vukovaru od godine uknjiženo je pravo vlasništva u korist Građevinar građenje d.o.o. Vukovar kao VLASNIK Teret: Postoji Za legalitet objekta vještak ne odgovara. Postoji građevinska dozvola izdana u Vukovar , klasa: UP/I36103/0301/146, ali vještak nije izvršio uvid u projekt. Procjena će se raditi pod pretpostavkom da su objekti legalni. I.5. ANALIZA TRŽIŠTA Obiteljska kuća koji se nalazi u II zoni područja Vinkovaca uz mjesnu prometnicu. Cie = Cg+Co (cijena građenja+cijena ostalih troškova: projektiranje, nadzor i PDV) II PROCJENA 7

8 II.1. PROCJENA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI Vrijednost zemljišta: II.1.1. Cijena građevinskog zemljišta Procjena vrijednosti građevinskog zemljišta određuje se prema četvornom metru površine građevinske parcele. Procjenjena vrijednost zemljišta izračunata je na temelju prosječnih tržnih cijena koje se postižu u manjim gradovima, koje sa obzirom na položaj i površinu iznose: P (zemljišta) = Cijena za lokaciju 470,00 m2 35,00 Eur Cijena građevinskog zemljišta: Cz = 470,00 m² x 35,00 Eur/m² = ,00 Ukupna vrijednost zemljišta iznosi ,00 Eur II.1.2. Priključci Vrijednost priključaka procijenjena prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne infrastrukture po 1 m3 BGV objekta. BGV = 1.508,18 m3 Jedinična cijena komunalnog +vodnog doprinosa 9,05 K 1 = 1.508,18 m3 BGV x 9,05 Eur/m3 BGV = K 1 = ,98 Eur Cijena priključka na zgradu iznosi: K 2 = 1.500,00 Eur (II zona= 9,05 Eur/m3) Eur/m3 BGV K = K 1 + K 2 = ,98 Eur ,00 Eur = K = ,98 Eur Ukupna vrijednost komunalnih doprinosa: ,98 Eur II.1.3. Poslovna zgrada 8

9 Netto građevinska površina Brutto građevinska površina Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta: NGP = 402,18 m² J c = 500,00 x 1,00 J c = 500,00 Eur Umanjenje jedinične cijene zbog nedovršenog iznosi 50% J c = 250,00 Eur Nova vrijednost objekta: N v = NGP x J c N v = 402,18 m² x 500,00 N v = ,00 Eur Eur / m² NGP Proračun sadašnje vrijednosti S v trošnosti zgrade: uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti i Godina gradnje Vjerojatni vijek trajanja 2004 godina n = 9 N = 100 U k umanjenje konstrukcije U k = 0,80 x n/n x (n + N) / 2N = % 0,04 = 3,92 Vrsta radova Konstrukcija Obrtnički radovi Završni radovi Instalacije UKUPNO : Nova vrijednost Umanjenje Eur /m² % % Eur /m² Eur /m² 137,50 55,00 3,92 5,40 132,10 45,00 18,00 0,00 0,00 45,00 37,50 15,00 0,00 0,00 37,50 30,00 12,00 0,00 0,00 30,00 250,00 100,00 2,16 5,40 244,60 Sv S v = 402,18 m² x 244,60 Eur /m² S v = ,04 Eur 9

10 Vanjsko uređenje Troškovi vanjskog uređenja sadržani su prethodnim točkama. Projekti, nadzor i sl. P r = N v x 4,00 % P r = 8.043,60 Eur SVEUKUPNA REKAPITULACIJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNA ZGRADA Vukovar, Europske unije 11, kat.čest.br. 2093, k.o. Vukovar 1 Zemljište ,00 Eur 2 Priključci ,98 Eur 3 Objekti ,04 Eur 4 Vanjsko uređenje Eur 5 Projekti, nadzor i sl ,60 Eur SVEUKUPNO : ,62 Eur SGV = ,62 Eur 10

11 II.2. PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI TV = SGV x (1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos) x Fu Ob faktor za obiteljsku kuću 0,00 Z zona lokacija 0,00 St starost objekta 0,05 Pov ukupna korisna površina 0,10 Os opće stanje objekta 0,00 Pos posebni elementi tržište 0,45 Fu faktor useljivosti 1,00 = 0,60 TV = SGV x (1 + 0,00 0,00 0,05 + 0,10 0,00 + 0,45 ) x 1,00 TV = ,62 x 0,40 x 1,00 Tržišna vrijednost: TV = ,05 Eur Na temelju ove procjene utvruđujem da je tržišna vrijednost nekretnine na dan godine: 11

12 Tv = ,05 Eur ili kn ,67 NAPOMENA: ( 1EUR : 7,5860 KUNA) proračun rađen u EUR, vrijednosti dane prema srednjem tečaju HNB na dan izrade procjene. Tv = ,05 Eur NGP = 402,18 m² Tv/NGP = 137,27 Eur/m 2 Tv/NGP = 1.041,33 kn/m 2 II.3. MIŠLJENJE ZAKLJUČAK Nakon provedenog izračuna vrijednosti predloženih od u vlasništvu utvđuje se da tržišna vrijednost na lokaciji iznosi: Građevinar građenje d.o.o. u stečaju Građevinar građenje d.o.o. Vukovar POSLOVNE ZGRADE Vukovar, Europske unije 11, kat.čest.br. 2093, k.o. Vukovar ,05 ili ,67 Eur kn Vrijednost koja je ovdje iskazana, predstavlja stvarno stanje ponude i potražnje ove vrste nekretnina na predmetnom tržištu i nekretninu je moguće utržiti u toj visini. Tv = ,05 Eur NGP = 402,18 m² Tv/NGP = 137,27 Eur/m 2 Tv/NGP = 1.041,33 kn/m 2 12

13 ELABORAT IZRADILA: MIRELA STOJANOVIĆ, ing.građ. Sudski vještak za graditeljstvo za CIVITAS d.o.o. Vinkovci Vinkovci, 22.ožujka

14 III PRILOZI Izvadak iz zemljišne knjigeeizvadak Kopija kat.plana Fotodokumentacija 14

Слични документи

STALNI SUDSKI VJEŠTAK GRAĐEVINSKE STRUKE DRAŽEN SLUNJSKI mag.ing.aedif. OIB: home: Zvečevska Osijek tel: 031/ mob: 098/476

STALNI SUDSKI VJEŠTAK GRAĐEVINSKE STRUKE DRAŽEN SLUNJSKI mag.ing.aedif. OIB: 72003385933 home: Zvečevska 20 31000 Osijek tel: 031/303-188 mob: 098/476-283 e-mail: hiperbolaosijek@gmail.com PROCJENA VRIJEDNOSTI