Tomislav Vitković, dipl

Транскрипт

1 PROCJENA NAKNADE ZA TRŽIŠNU VRIJEDNOST NEKRETNINA RADI IZGRADNJE STALNOG GRANIČNOG PRIJELAZA ZA MEĐUNARODNI PROMET PUTNIKA U CESTOVNOM PROMETU GORNJI BRGAT ZA KČBR. 961/13 K.O. BRGAT DONJI KLASA; UP/I /17-01/108, URBROJ; / Tomislav Vitković, dipl. ing. Stalni sudski vještak za poljoprivredu, šumarstvo i procjenu poljoprivrednog zemljišta Gospočak ZAGREB Tel./Fax. 01/ GSM 091/ ; tvitkovic@hotmail.com

2 SADRŽAJ 1. Uvod 2. Metodologija 3. Nalaz 4. Mišljenje 5. Procjena 6. Prilozi Stranica 2 od 34

3 1. UVOD 1.1. Osnovno o predmetu procjene Naručitelj; Investitor; Punomoćnik Predmet procjene; Lokacija; Ured državne uprave u Dubrovačko neretvanskoj županiji Služba za imovinsko pravne poslove Dubrovnik Republika Hrvatska Ministarstvo financija Katančićeva Zagreb OIB HRVATSKE AUTOCESTE d.o.o. Širolina ZAGREB Zemljište na trasi izgradnje stalnog graničnog prijelaza za međunarodni promet putnika u cestovnom prometu Gornji Brgat Županija Dubrovačko neretvanska k.o. Brgat Donji Očevid; 8. prosinca Izrada procjene; 12. prosinca Izrada ; Tomislav Vitković, dipl. ing Razlog za izradu elaborata Zaključkom ureda državne uprave u Dubrovačko neretvanskoj županiji, službe za imovinsko pravne poslove, određen sam za vještaka poljoprivredne i šumarske struke u predmetu izvlaštenja u korist Ministarstva financija radi izrade nalaza i mišljenja o stanju i vrijednosti nekretnina u predmetnoj katastarskoj općini koje se nalaze na trasi izgradnje međunarodnog graničnog prijelaza Gornji Brgat. Povjereno mi je vještačenje nekretnina za koje je potrebno izraditi iskaz iznosa naknade za tržišnu vrijednost nekretnina. Nakon očevida na licu mjesta i identifikacijom nekretnina od strane geodetskog vještaka Stjepana Grmoljeza izrađen je ovaj elaborat. Ovom prilikom zahvaljujem na iskazanom povjerenju. Stranica 3 od 34

4 2. METODOLOGIJA 2.1. VTA metoda Visual Tree Assessement vizualna procjena stabala i trajnih nasada Vizualna procjena stabala temelji se na uočavanju biomehaničkih principa rasta i razvoja stabala i voćaka. Pregled podrazumijeva; 1. Pregled zone korijenovog vrata 2. Pregled debla 3. Pregled rašlji ( grananja ) 4. Pregled krošnje 5. Procjenu statike 6. Procjenu vitaliteta 7. Procjenu gospodarske vrijednosti nasada Stranica 4 od 34

5 2.1. Procjena drvne zalihe Procjena drvne zalihe izvršena je na reprezentativnim kružnim plohama površine 500 m 2, radijusa 12,62 m upotrebom šumske promjerke, ultrazvučnog daljinomjera Vertex i visinomjera Suunto. U iskolčenom krugu mjereni su prsni promjeri svih stabala (d1,30). Radi utvrđivanja boniteta mjereno je 5-10 visina unutar svake plohe, a mjerene su na stablima najzastupljenije vrste drveća. Dobiveni podaci su iz terenskih manuala unešeni u računalo te su izračunate slijedeće vrijednosti; n - broj stabala po ha G- temeljnice (m 2 /ha) V- volumen (m 3 /ha) Pri obračunu drvne mase korištene su jednoulazne i dvoulazne tablice iz Pravilnika o uređivanju šuma (Š. Meštrović, G. Fabijanić, Zagreb 1995.) i Schumaher-Hallova jednadžba ( V=b0 x d b1 x h b2 ), gdje je; V volumen (m 3 /ha) b0, b1, b2 koeficijenti za određivanje volumena za pojedine vrste stabala d prsni promjer stabla h visina stabla Ultrazvučni daljinomjer Verex sa odašiljačem i mjeračem Kalibriranje uređaja vrši se pri svakoj promjeni nadmorske visine radi što veće točnosti Izmjera prsnih promjera Stranica 5 od 34

6 Visinomjer Suunto Mjerenje visine drveća 2.2 Procjena vitaliteta Slučajnim uzorkom shigometrom su ispitana stabala na dijelu trase kako bi se preciznije mogao odrediti njihov vitalitet. Osmozni Shigometar je uređaj kojim je omogućeno mjerenje opskrbljenosti hranjivima u zoni kambija i cijelom deblu, tj. kolanje sokova. Shigometar ima dvije sonde ; igličnu i spiralnu. U ovoj procjeni upotrijebljena je iglična sonda koja omogućuje mjerenje opskrbljenosti hranjivima u zoni kambija. Upotreba ovog aparata je gotovo neškodljiva po drvo budući je riječ o tankim iglama koje prodiru u tkivo debla samo do zona kambija potvrđujući na taj način pretpostavke vezane uz vitalitet stabla. Sve vrijednosti na ovom uređaju izražavaju se u kohm-ima i predstavljaju električni otpor koji tkivo pruža prilikom prolaska niskopulsirajuće električne energije kroz deblo. Shigometriranje Vizualizacija nalaza Stranica 6 od 34

7 PRAVILNIK O UTVRĐIVANJU NAKNADE ZA PRENESENA I OGRANIČENA PRAVA NA ŠUMI I ŠUMSKOM ZEMLJIŠTU NN 72/2016 I. OPĆE ODREDBE Članak 1. Ovim Pravilnikom propisuje se način utvrđivanja naknade za prenesena i ograničena prava (u daljnjem tekstu: naknada) na šumi i šumskom zemljištu. Članak 2. (1) Naknada na šumi i šumskom zemljištu se utvrđuje kada se: 1. izdvajaju šume i šumska zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske iz šumskogospodarskog područja Republike Hrvatske, 2. ograničavaju prava u slučajevima proglašenja šume zaštitnom šumom, odnosno šumom s posebnom namjenom, 3. ograničavaju prava kod ustanovljavanja prava služnosti u šumi ili na šumskom zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske. (2) Pravo na naknadu iz stavka 1. ovoga članka imaju Trgovačko društvo»hrvatske šume«d.o.o. (u daljnjem tekstu: Trgovačko društvo) i pravne osobe sa statusom javne ustanove čiji je osnivač Republika Hrvatska i njihove znanstveno-nastavne sastavnice. (3) Naknada iz st. 1. točke 1. ovoga članka može se platiti u ratama, ako je tako utvrđeno aktom kojim središnje tijelo državne uprave nadležno za poslove upravljanja državnom imovinom propisuje obvezu plaćanja i rok za uplatu naknade. (4) Naknada se ne plaća u slučaju kada je to određeno posebnim propisom. II. UTVRĐIVANJE NAKNADA Članak 3. (1) Naknada se sastoji od: 1. naknade za šume, 2. naknade za šumsko zemljište, 3. naknade za smanjene općekorisne funkcije šuma. (2) Ukupna naknada jednaka je zbroju naknada iz točki 1., 2. i 3. stavka 1. ovoga članka. (3) Za zaštitne šume i šume s posebnom namjenom obračunava se naknada za ograničena prava korištenja etata. Stranica 7 od 34

8 1. UTVRĐIVANJE NAKNADE ZA ŠUME Članak 4. Naknade za šume se utvrđuju prema ovim grupama sastojina: a) plantaže, kulture i mlade sastojine b) srednjedobne i starije sastojine sastojine starosti iznad polovice ophodnje do početka zadnjeg dobnog razreda, c) stare sastojine sastojine od početka zadnjeg dobnog razreda pa na dalje (mlađe za jedan dobni razred od ophodnje i na dalje), d) preborne sastojine, e) panjače, šikare, šibljaci, makije i garizi. Članak 5. A) Naknada za plantaže, kulture i mlade sastojine utvrđuje se prema formuli: gdje su: Vm vrijednost sastojine c trošak podizanja sastojine p postotak prirasta vrijednosti m starost sastojine, u koju se ne uračunava starost posađenih sadnica, reznica i sl. do vremena sadnje. B) Naknada za srednjedobne i starije sastojine, ako se predaju budućem korisniku s drvnom zalihom, jednaka je vrijednosti predmetne sastojine (Vm) prema formuli (A), tako da je: c trošak podizanja sastojine p postotak prirasta vrijednosti m starost sastojine. 1. Za šume sa smanjenim obrastom utvrđenu naknadu treba umanjiti za ove postotke: za šume obrasta 0,5 0,59 za 20 %, Stranica 8 od 34

9 za šume obrasta 0,6 0,69 za 10 %, za šume obrasta 0,7 1,0 ne umanjuje se 2. Za sastojine obrasta manjeg od 0,5 ne računa se vrijednost na navedeni način jer se takve šume, bez obzira na starost, smatraju zrelima za sječu. 3. Obrast se utvrđuje uvidom u šumskogospodarski plan ili procjenom iz prirasno-prihodnih tablica. 4. Ako osobe iz čl.2. st. 2. prethodno posijeku i iskoriste postojeće drvo, naknada se obračuna tako da se vrijednosti (Vm) dodaju troškovi iskorištavanja te šume i odbije vrijednost izrađenih sortimenata. Troškovima iskorištavanja treba, osim troškova sječe i izrade, privlačenja odnosno iznosa na pomoćno stovarište, te troškova utovara u prijevozno sredstvo, pribrojiti i troškove izgradnje prometnica za predmetno gravitacijsko područje u zadnjih 10 godina, tako da se njihovi troškovi podijele s otvorenom površinom i dobiju troškovi po 1 ha, a oni se zatim pomnože s izuzetom površinom. C) Utvrđivanje naknade za stare sastojine 1. Kad se šuma predaje u dubećem stanju, naknada je jednaka stvarnoj vrijednosti drva predmetne sastojine na panju (Vn). 2. Stvarna se vrijednost (Vm) utvrđuje ovako: obračuna se ukupna količina drva koja je utvrđena šumskogospodarskim planom, a iznimno s pomoću prirasno-prihodnih tablica, procjeni se postotni udjel sortimenata, obračuna se njihova količina i vrijednost, odbiju se troškovi iskorištavanja šuma faze I. (sječa i izrada), faze II. (privlačenje na pomoćno stovarište), te troškovi utovara u prijevozno sredstvo. Navedeni elementi, za sve šume, utvrđuju se iz redovnoga godišnjeg plana Trgovačkog društva. 3. Osobe iz čl. 2. st. 2. koje posijeku i iskoriste drvo imaju pravo na naknadu povećanih troškova iskorištavanja šuma faze I. i faze II. s troškovima utovara u prijevozno sredstvo. Posebno se nadoknađuje vrijednost postojećeg podmlatka. D) Utvrđivanje naknade za preborne šume 1. Iznos naknade (E) jednak je zbroju vrijednosti te sastojine (Vm) na panju (drvo iznad taksacijske granice) i vrijednosti podmlatka u toj sastojini. Izračunava se prema formuli: Stranica 9 od 34

10 gdje su: E iznos naknade za raznodobne sastojine V1 vrijednost na panju sastojine I. debljinskog razreda V2 vrijednost na panju sastojine II. debljinskog razreda V3 vrijednost na panju sastojine III. debljinskog razreda p pripadajući postotak prosječnoga tečajnoga godišnjeg prirasta l duljina je ophodnjice 10 godina Vm ukupna vrijednost sastojine na panju (V1 + V2 + V3) pv postotak vrijednosti podmlatka od Vm 2. Vrijednost sastojine na panju utvrđuje se tako da se nakon izmjere sastojine dobiveni podaci razvrstaju na debljinske razrede: I. debljinski razred cm II. debljinski razred cm III. debljinski razred > 51 cm, a zatim se obračuna volumen drva po debljinskim razredima, utvrdi njegova vrijednost, odbiju troškovi iskorištavanja šuma faze I. i faze II. s troškovima utovara u prijevozno sredstvo. Elementi se utvrđuju prema godišnjem planu poslovanja Trgovačkog društva. 3. Vrijednost sastojine na panju (Vm) jednaka je zbroju vrijednosti drva navedenih debljinskih razreda: Vm = (V1 + V2 + V3) (3) Vrijednost ponika, podmlatka i mladika izražena u postotku (pv) od ukupne vrijednosti raznodobne sastojine (Vm) iznosi za: slabo pomlađenje 1 5 %, dobro pomlađenje %, vrlo dobro pomlađenje %. Stanje pomlađivanja se utvrđuje na temelju šumskogospodarskog plana ili očevidom na terenu. 4. Kada osobe iz čl. 2. st. 2. posijeku i iskoriste drvo, visina naknade se utvrđuje na način opisan u prethodnom stavku. Stranica 10 od 34

11 E) Utvrđivanje naknade za panjače, šikare, šibljake, makije i garige 1. Za panjače s kojima se gospodari prema načelima oplodne sječe, naknada se utvrđuje kao za visoke regularne šume. Troškove podizanja sastojina (c) za panjače treba umanjiti za 50% zbog kraćeg razdoblja regeneracije. 2. Za mlade degradirane panjače, koje su prikladne za melioraciju, naknada se utvrđuje kao za mlade nedegradirane sastojine, a od njezine se vrijednosti na panju odbiju troškovi potrebni za melioracijske radove. Trošak podizanja (c) analogne (ili slične) nedegradirane sastojine, kao i troškove potrebnih melioracijskih radova treba umanjiti za 50% zbog kraćeg razdoblja regeneracije. Iznos naknade (E) za takvu mladu degradiranu panjaču, prikladnu za melioraciju, obračunati će se prema formuli: gdje su: E iznos naknade za mladu degradiranu panjaču za melioraciju Vm vrijednost slične nedegradirane sastojine c troškovi podizanja slične nedegradirane sastojine umanjeni za 50 % p postotak prirasta vrijednosti slične nedegradirane sastojine m starost predmetne mlade sastojine za melioraciju V1, V2, V3 troškovi potrebnih melioracijskih radova u pojedinim godinama umanjeni za 50 %. 3. Za mlade degradirane panjače, u kojima stabla kakvoćom i svojstvima ne opravdavaju daljnju ophodnju pa se stoga smatraju zrelima za sječu, te za degradirane panjače približno ili potpuno zrele za sječu, iznos naknade se (E) utvrđuje kao cijena koštanja III. klase ogrjeva koja bi se postigla prodajom na panju. 4. Iznos naknade (E) za šikare, šibljake, makije i garige utvrđuje se tako da se visina naknade za mladu degradiranu panjaču, prikladnu za melioraciju, umanji s faktorom 0,35. Članak Trošak podizanja sastojina (c), za sve šume, utvrđuje se na temelju kalkulacije stvarnih troškova, koju svake godine izrađuje Trgovačko društvo, za namjene propisane člankom 2. stavkom 1. ovoga Pravilnika. Kalkulacija se izrađuje do 31. prosinca za narednu godinu. 2. Postotak prirasta vrijednosti (p) utvrđuje se na temelju vrijednosti sastojine zrele za sječu (Vn) (na panju) i troškova podizanja sastojina (c) prema formuli: Stranica 11 od 34

12 gdje su: Vn vrijednost na panju sastojine zrele za sječu c trošak podizanja sastojine p postotak prirasta vrijednosti n ophodnja sastojine zrele za sječu. 3. Vrijednost na panju sastojine zrele za sječu (Vn) utvrđuje se na temelju tzv. modelne sastojine iz šumskogospodarskih planova ili na temelju prirasno-prihodnih tablica, pri čemu se za određenu vrstu drveća, propisanu ophodnju, obrast i omjer smjese odredi količina drva, procijeni postotni udio sortimenata, obračuna količina sortimenata i njihova vrijednost te od nje odbiju troškovi iskorištavanja šuma (sječe i izrade, privlačenja odnosno izvoza na pomoćno stovarište te za utovar u prijevozno sredstvo). 4. Modelna sastojina iz točke 3 stavka 1. ovoga članka odabire se tako da se iz šumskogospodarskih planova ili prirasno prihodnim tablicama (stvarna količina drva za tu godinu starosti) odabere takva sastojina kojoj bi predmetna sastojina sličila u vrijeme njezine zrelosti za koju se izračunava naknada. Svi ostali elementi i troškovi uzimaju se prema prosjeku redovnoga godišnjeg plana odnosno rebalansa plana. 5. Postotak prirasta vrijednosti (p) utvrđuje se prema ophodnji modelne sastojine iz tablica za produljenje iz ove jednadžbe: 6. Postotak prirasta vrijednosti (p) iznosi kako slijedi: a) za sastojine iz sjemena: sve vrste hrastova 2,50 %, jasen 2,25 %, ostale vrste 2,00 %, plantaže euroameričkih topola 6,00 % intenzivne kulture brzorastućih vrsta (borovac, duglazija i dr.) i intenzivne kulture euroameričkih topola u šumskom uzgoju 4,00%. b) za sastojine iz panja: Stranica 12 od 34

13 sve vrste tvrdih listača osim bagrema, kestena i listača na kršu 1,50 %, bagrem, kesten te listače na kršu 1,75 % meke listače 2,00 %. Utvrđivanje naknada za šumska zemljišta Članak 7. Naknada za šumsko zemljište koje se izdvaja iz šumskogospodarskog područja Republike Hrvatske obračunava se u iznosu od ,00 kn/ha Članak 8. (1) Naknada za šumsko zemljište, u svrhu osnivanja prava služnosti na šumi i šumskom zemljištu, osim u svrhu osnivanja prava služnosti na šumi i šumskom zemljištu u svrhu eksploatacije mineralnih sirovina, određuje se tako da se od Ministarstva financija, poreznih ureda zatraži prometna vrijednost šumskog zemljišta u katastarskoj općini. (2) Ukoliko nema prometa šumskog zemljišta u predmetnoj katastarskoj općini, naknada će se obračunati prema najnižoj vrijednosti prometa poljoprivrednog zemljišta u istoj ili susjednoj katastarskoj općini. (3) Kada porezni uredi dostave prometnu vrijednost zemljišta u rasponu cijena za cijelu katastarsku općinu ili područje, za utvrđivanje naknade za šumsko zemljište se koristi srednja vrijednost toga raspona. (4) Naknada za šumsko zemljište, u svrhu osnivanja prava služnosti na šumi i šumskom zemljištu, osim u svrhu osnivanja prava služnosti na šumi i šumskom zemljištu u svrhu eksploatacije mineralnih sirovina, obračunava se po formuli: gdje su: Nz naknada za šumsko zemljište Pvz prometna vrijednost šumskog zemljišta n broj godina na koje se osniva pravo služnosti P površina služnosti Ukoliko se osniva služnost koja nije vremenski ograničena, vrijednost n iznosi 100. (5) Naknada za šumsko zemljište u svrhu osnivanja prava služnosti na šumi i šumskom zemljištu u svrhu eksploatacije mineralnih sirovina, određuje se na način da središnje tijelo državne Stranica 13 od 34

14 uprave nadležno za poslove šumarstva neposredno koristi stručnu pomoć ovlaštenih vještaka odgovarajuće struke, koji će utvrditi tržišnu vrijednost šumskog zemljišta (6) Troškove postupka utvrđivanja tržišne vrijednosti šumskog zemljišta ovlaštenog vještaka, snosi pravna ili fizička osoba u čiju će se korist osnovati pravo služnosti u svrhu eksploatacije mineralnih sirovina. (7) Naknada za šumsko zemljište za osnivanje prava služnosti u svrhu eksploatacije mineralnih sirovina, koja je vremenski ograničena obračunava se po formuli: gdje su: Nz naknada za šumsko zemljište Tvz tržišna vrijednost šumskog zemljišta n broj godina na koje se osniva pravo služnosti P površina služnosti (8) Naknada za šumsko zemljište u svrhu osnivanja prava služnosti utvrđuje se na način da se od utvrđenih vrijednosti na načine opisane u stavcima 4. i 7. uzme 50 %. (9) Naknada za šumsko zemljište u svrhu osnivanja prava građenja na šumama i šumskom zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske, u svrhu izgradnje golf igrališta i kampa, obračunava se po iznosu od ,00 kn/ha. 3. Naknada za smanjene općekorisne funkcije šuma Članak 9. (1) Naknada za smanjene općekorisne funkcije šuma određuje se ocjenama, a vrijednosti za pojedine ocjene iskazane su bodovima u tablici OKFŠ-1 (Prilog 1). (2) Naknada za smanjene općekorisne funkcije šume izračunava se, temeljem uvida u odnosnu projektnu dokumentaciju investitora, kao razlika vrijednosti općekorisnih funkcija šume prije (Tablica OKFŠ-2 Prilog 2) i nakon obavljenog zahvata. (3) Prilikom izrade privremenog obračuna naknada za smanjene općekorisne funkcije šuma u svrhu osnivanja prava građenja na šumi i šumskom zemljištu u svrhu izgradnje kampa i golfa, utvrđuje je 100 % smanjenje općekorisnih funkcija šuma na cijeloj površini planiranog zahvata. (4) Naknada za smanjene općekorisne funkcije ne utvrđuje se ako se zahvat obavlja na neobraslom ili neplodnom šumskom zemljištu. 4. Utvrđivanje naknada za ograničena prava korištenja Stranica 14 od 34

15 Članak 10. Šumoposjednik šume koja je proglašena zaštitnom šumom odnosno šumom s posebnom namjenom ima pravo na naknadu u iznosu za koji su umanjeni prihodi iz šume, odnosno povećani troškovi njezina održavanja zbog mjera koje djelomično ili potpuno ograničavaju njeno korištenje. Članak 11. Kad se ograničenje odnosi na djelomično ograničenje intenziteta sječe odnosno na potpunu zabranu sječe, utvrđuje se naknada (E) i to: 1. Kada se zabrana sječe odnosi na glavni prihod, tj. na drvo koje bi određena sastojina imala na kraju ophodnje, sadašnja vrijednost drva (v) koju bi ta sastojina imala krajem ophodnje utvrđuje se prema formuli: tako da je: v sadašnja vrijednost drva na panju Vn vrijednost drva na kraju ophodnje n p postotak prirasta vrijednosti. 2. Kada se takvo ograničenje odnosi na sječu prethodnoga prihoda, potrebno je sadašnju vrijednost prethodnih prihoda (V) koje bi sastojina imala do kraja ophodnje utvrditi prema formuli: tako da je: V sadašnja vrijednost proreda koje bi sastojina imala do kraja ophodnje v1, v2 vrijednost na panju drva proreda d1, d2 godine u kojima se predviđa proreda p postotak prirasta vrijednosti m starost sastojine n ophodnja. Stranica 15 od 34

16 Članak 12. Kada su ograničena prava korištenja, naknada se obračunava godišnje, na temelju vrijednosti godišnjega etata na panju (koriste se podaci iz šumskogospodarskih planova). Članak 13. Za djelomično ograničenje intenziteta sječa, dobivene podatke treba smanjiti s odgovarajućim faktorom. Faktor umanjenja jest odnos između vrijednosti namjenskoga i ekonomskog etata Članak 14. Vrijednost boda iz članka 9. ovoga Pravilnika izraženu u kunama donosi središnje tijelo državne uprave nadležno za poslove šumarstva na prijedlog Skupštine Trgovačkog društva. Članak 15. Obrasci OKFŠ 1 i OKFŠ 2, tiskani su uz ovaj Pravilnik i čine njegov sastavni dio. 5. Naknada za osnivanje prava građenja Članak 16. Početni iznos naknade za osnivanje prava građenja na šumi i šumskom zemljištu u svrhu izgradnje golfa i kampa obračunava se u iznosu od ,00 kn/ha godišnje. III. UTVRĐIVANJE ZAKUPNINA ZA DAVANJE U ZAKUP ŠUMSKOG ZEMLJIŠTA Članak 17. (1) Utvrđivanje početne cijene naknade za zakup šumskog zemljišta određuje Trgovačko društvo. (2) Početna cijena obračunava se u svrhu: odmora, rekreacije i sporta (trim-staze, staze za jahanje, privremeni sportski tereni, stolovi i klupe za odmor i sl.) u iznosu 6,00 kn/m² godišnje, a za površine u svrhu odmora, rekreacije i sporta (trim-staze, staze za jahanje, privremeni sportski tereni, stolovi i klupe za odmor i sl.) u skladu s prostorno-planskom dokumentacijom u iznosu 0,30 kn/m² godišnje; pašarenja i sl. u iznosu 0,02 kn/m² godišnje; postavljanja pomičnih naprava u iznosu 10,00 kn/m² godišnje; reklamnih panoa u iznosu 800,00 kn/m² godišnje; postavljanja montažno-demontažnih tendi te privremenih kioska i drugih građevina gotove konstrukcije, građevinske (bruto) površine do 15 m 2 u iznosu od 60,00 kn/m 2 godišnje, a za postavljanje montažno-demontažnih tendi te privremenih kioska i drugih građevina gotove konstrukcije u gradskim zonama, građevinske (bruto) površine do 15 m2 u iznosu od 200,00 kn/m 2 godišnje. Stranica 16 od 34

17 postavljanja štandova u iznosu od 200,00 kn/m 2 godišnje. IV. PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE Članak 18. Stupanjem na snagu ovoga Pravilnika prestaje važiti Pravilnik o utvrđivanju naknade za prenesena i ograničena prava na šumi i šumskom zemljištu (»Narodne novine«broj 105/09, 98/11). Članak 19. Obračun naknade za postupke započete prije stupanja na snagu Zakona o izmjenama i dopunama zakona šumama (»Narodne novine«broj 94/14), utvrditi će se prema odredbama Pravilnika o utvrđivanju naknade za prenesena i ograničena prava na šumi i šumskom zemljištu (»Narodne novine broj 105/09 i 98/11). Članak 20. Ovaj Pravilnik stupa na snagu osmoga dana od dana objave u»narodnim novinama«. Klasa: /16-01/24 Urbroj: / Zagreb, 18. srpnja godine Stranica 17 od 34

18 3.NALAZ 3.1. ZAKONSKA PODLOGA Izvlaštenje ili eksproprijacija predstavlja prinudno oduzimanje nekretnina dotadašnjem vlasniku kojem se mora utvrditi pravična naknada za oduzete nekretnine. To je naknada za koju bivši vlasnik može kupiti istu površinu zemljišta takvog boniteta na istom ili nekom drugom području. Nepotpuno izvlaštenje se provodi u slučajevima kada se na zemljištu izgrađuju objekti koji zapremaju samo manje dijelove parcele. U ovakvim slučajevima se ne mijenja vlasništvo nad parcelom, ali se ograničavaju prava vlasnika, a poduzeće koje postavlja infrastrukturne objekte ima trajno pravo služnosti dok god su ti objekti postavljeni. U toj zoni zemljišta dozvoljeno je uzgajati samo jagodasto voće, ratarske i povrtlarske kulture, uzgoj stabala i voćaka je zabranjen. Poljoprivredna vrijednost zemljišta sastoji se od vrijednosti samog zemljišta i od vrijednosti poljoprivrednih kultura koje na njemu rastu. Da bi se dobila vrijednost zemljišta po ovim kriterijima nužno je da se za svaku od kultura izračuna čista zarada ( ukupna zarada troškovi proizvodnje ). Tržišna vrijednost nekretnina je vrijednost za koju bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji na temelju tržišnih cijena, nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile. U konkretnom slučaju radi se o potpunom izvlaštenju, gdje se nekada ovisno o položaju zemljišta i konfiguraciji terena umanjuje gospodarska cjelovitost i neizvlaštenog dijela zemljišta. Popis primijenjenih propisa, te korištene stručne i znanstvene literature Zakon o zaštiti osobnih podataka (NN 103/03, 118/06, 41/08, 130/11, 106/12) - Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13) - Zakon o gradnji (NN 153/13) - Zakon o izvlaštenju i određivanju naknade (NN 74/14) - Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) - Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15) - Krtalić V. (2007): Načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina. Zakon o vlasništvu i drugim pravnim stvarima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12) Vještak ne snosi odgovornost za eventualnu netočnost predočenih i pribavljenih podataka korištenih za izradu ovog elaborata procjene. Predmet ovog elaborata nije geodetska i imovinsko-pravna provjera nekretnine. Sukladno članku 9. Zakona o procjeni nekretnina (NN 78/15), izjavljujem da sam u potpunosti neovisan i nepristran prilikom izrade ovog procjembenog elaborata. Stranica 18 od 34

19 3.2. LOKACIJA Predmetno zemljište nalazi se u Dubrovačko neretvanskoj županiji, u k.o. Brgat Donji. STARA IZMJERA Stranica 19 od 34

20 POZICIJA I POVRŠINA DIJELA ZEMLJIŠTA KOJI SE IZVLAŠĆUJE NOVA IZMJERA Stranica 20 od 34

21 3.3. NAMJENA ZEMLJIŠTA Zemljišta se nalaze unutar obuhvata prostornih planova PPŽ Dubrovačko neretvanske i PPUO Župe Dubrovačke. Zemljišta se nalaze izvan granica građevinskog područja (ostalo poljoprivredno tlo, šume i šumsko zemljište) Prije donošenja sada važećeg prostornog plana, predmetno zemljište nalazilo se izvan građevinskog područja ostalo poljoprivredno tlo, šume i šumsko zemljište (sukladno načelu prethodnog učinka). Stranica 21 od 34

22 3.4. TLO PLODNOST I PRODUKTIVNOST TLA Tlo ima sposobnost da biljci osigura neprekidno vodu, zrak i hranu. Plodnost tla može biti prirodna ( nastala prirodnim putem ) i umjetna ( promijenjena ili nastala radom čovjeka ). Ostvarivanje visokih i kvalitetnih prinosa ne ovisi samo o tlu i njegovoj plodnosti već i o klimi ( temperature, oborine, vjetrovitost,... ). Predmetna zemljišta ubrajaju se u plitka tla koja nisu pogodna za intenzivnu poljoprivrednu proizvodnju bez visokih ulaganja. Povijesni snimak predmetnih nekretnina iz godine. Povijesni snimak predmetnih nekretnina iz godine. Stranica 22 od 34

23 3.5. KLIMA Ovo područje spada u mediteranski podtip klime. sa srednjom godišnjom temperaturom od 15,7 0 C, 1300 mm godišnjih oborina i cca. 290 dana aktivne vegetacije godišnje ( preko 10 0 C ), što ovo podneblje čini povoljnim za poljoprivrednu proizvodnju POLJOPRIVREDNE KULTURE I ŠUMSKA SASTOJINA Predmetno zemljište je u naravi pašnjak na pokosu. Na novoformiranoj parceli ne postoje trajni poljoprivredni nasadi GRAĐEVINSKI OBJEKTI I INFRASTRUKTURA Na predmetnoj nekretnini ne postoje građevinski stambeni objekti, na rubnom dijelu zemljište graniči sa prometnicom, državnom cestom DOKUMENTACIJA Dokumentacija se sastoji od preslika katastarskih planova predmetnih parcela sa ucrtanom trasom, popisa parcela za koje je potrebno izraditi nalaz i mišljenje i fotodokumentacije. Stranica 23 od 34

24 4. MIŠLJENJE Predmet procjene vrijednosti nekretnina je katastarska čestica uključujući sve ono što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje te se koristi na uobičajeni način. Katastarska čestica je samostalno iskoristiva djelomična površina koja nije nužna za redovito korištenje građevina,, oblikovana na temelju prostornog plana i/ili izvršnog akta kojim se određuje oblik i veličina građevne čestice, koja uključuje i sve ono što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje. Procjena vrijednosti vrši se na temelju općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina i stanju katastarske čestice na dan vrednovanja. U pravilu dan vrednovanja i dan kakvoće odnose se na isti trenutak. Iznimno od ove odredbe, kod procjene vrijednosti u postupcima izvlaštenja dan vrednovanja utvrđuje se u trenutku u kojem je započet odgovarajući upravni postupak, a dan kakvoće za utvrđivanje tržišne vrijednosti izvlaštenog dijela nekretnine i posljedičnih gubitaka utvrđuje se u trenutku koji prethodi neposredno prije isključivanja zemljišta buduće javne namjene iz daljnjeg konjunkturnog razvoja. Za utvrđivanje dobitaka na imovini uslijed izvlaštenja dan kakvoće utvrđuje se u trenutku u kojem je započet odgovarajući upravni postupak. Od raspoloživih podataka uzimaju se u obzir oni koji najbolje odražavaju opće vrijednosne odnose na lokalnom tržištu nekretnina. Korištene poredbene cijene, približne vrijednosti zemljišta i poredbeni pokazatelji izgrađenih katastarskih čestica (faktori zgrade i faktori prihoda) svojim obilježjima katastarske čestice dokazuju dovoljnu podudarnost s obilježjima procjenjivanje katastarske čestice ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i odbitaka za interkvalitativno izjednačenje ne prelazi 40 % izlazne vrijednosti. Tržišna vrijednost nekretnine utvrđuje se primjenom prikladne metode. Metoda se odabire sukladno vrsti nekretnine za koju se utvrđuje tržišna vrijednost, prema raspoloživim podacima te drugim okolnostima koji se odnose na pojedini slučaj. Poredbena metoda je prvenstveno primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti jednostavnijih samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih mjesta i poslovnih prostora. Poredbenom metodom se tržišna vrijednost, u pravilu, određuje iz najmanje tri cijene poredbenih nekretnina. Prihodovna metoda je prvenstveno primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih građevnih čestica na kojima se nalaze najamne nekretnine, gospodarske i druge nekretnine svrha kojih je stvaranje prihoda. Troškovna metoda je prvenstveno primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne namjene i drugi objekti svrha kojih nije stvaranje prihoda, a poglavito kod samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća koje prema svojim obilježjima nisu usporedive, kao i kod procjene vrijednosti naknadnih ulaganja u građevine. U IV. kategoriju zemljišta svrstavaju se zemljišta izvan građevinskog područja i razlikuju se: a) poljoprivredne i šumske površine koje će se na temelju objektivnih datosti u dogledno vrijeme isključivo koristiti za poljoprivredno i šumsko gospodarenje. Tu se ubrajaju zemljišta za koja postoje ograničenja u postupku njihove obrade i korištenja (npr. u vodozaštitnim područjima), šume s ograničenim načinom korištenja (npr. zaštitne šume i šume u parkovima prirode i nacionalnim parkovima), neplodne i neobrađene površine. b) poljoprivredne i šumske površine čiji naročito povoljan položaj može utjecati na tržišnu vrijednost uslijed blizine područja koja su već urbanistički uređena ili područja za Stranica 24 od 34

25 koja se očekuje daljnji urbanistički razvoj ili naročite privlačne snage okolnih područja ili lijepog krajobraznog okoliša s dobrom prometnom povezanosti s urbanim aglomeracijama. Ovakve površine nazivaju se pogodna poljoprivredna zemljišta. Značajke koje upućuju na pogodna poljoprivredna zemljišta su viša razina tržišne vrijednosti u odnosu na zemljišta u unutrašnjosti, naročito povoljan položaj poljoprivrednog zemljišta za bavljenje poljodjelstvom i dobra prometna povezanost, blizina središnjih naselja, kupci katastarskih čestica nisu poljoprivrednici, način korištenja nije vezan za poljodjelstvo. c) površine na predjelima manje prirodne i krajobrazne vrijednosti na kojima se namjerava graditi kamp, igralište za golf ili drugo sportsko-rekreacijsko igralište na otvorenom prema uvjetima iz Zakona o prostornom uređenju. Prava i tereti koji utječu na vrijednost katastarske čestice su pravo građenja i služnosti. Tereti na katastarskoj čestici mogu promijeniti njenu kakvoću. Prava i tereti koji utječu na vrijednost katastarske čestice utječu i na cijenu i na financiranje. U pravilu tržišna vrijednost prava i tereta dobiva se kao razlika između tržišne vrijednosti katastarske čestice koja je neopterećena pravom i tržišne vrijednosti katastarske čestice koja je tim pravom opterećena (diferencijski postupak). Zabilježbe hipoteka utječu na financiranje ali ne utječu na vrijednost nekretnine. Prometna povezanost uzima se u obzir kroz pristup do nekretnine i kroz udaljenost do sredstava javnog gradskog prijevoza. Neuobičajene ili osobne okolnosti nastaju kada su kupoprodajne cijene ugovorene suprotno uvjetima o procjeni vrijednosti nekretnina. Kupoprodajne cijene mogu biti pod utjecajem neuobičajenih okolnosti kada je postojao izvanredni interes prisilnog prodavatelja (ovršni postupak) ili kupca pri prodaji ili stjecanju nekretnine. Kupoprodajne cijene mogu biti pod utjecajem osobnih okolnosti kada su između ugovornih strana postojale posebne veze, rodbinske, gospodarske ili druge vrste. Ukoliko se već prigodom vođenja i evaluacije zbirke kupoprodajnih cijena s dovoljnom sigurnošću može utvrditi utjecaj neuobičajenih okolnosti, takve kupoprodajne cijene upisat će se u zbirku kupoprodajnih cijena s oznakom da su pod utjecajem neuobičajenih ili osobnih okolnosti i neće se izdavati u izvadcima iz zbirke kupoprodajnih cijena. Ukoliko se radi o značajnom odstupanju o procjeni vrijednosti nekretnina koji treba utvrditi u samom postupku procjene vrijednosti nekretnina, onda se to odnosi na pojedinačna odstupanja kupoprodajnih cijena veća od ±30% od prosječne kupoprodajne cijene (medijana) poredbenih nekretnina nakon provođenja međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja. Značajno odstupanje iz prethodnoga stavka može se odnositi na pojedinačna odstupanja kupoprodajnih cijena koja su veća od ± dvostrukog standardnog odstupanja od prosječne kupoprodajne cijene (medijana) poredbenih nekretnina nakon provođenja međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja (pravilo 2-sigma). Tržišna vrijednost nekretnine utvrđuje se na temelju rezultata primijenjene metode. Ukoliko se u primjeni pojedine metode procjene vrijednosti nekretnina korišteni podatci ne mogu dovoljno uzeti u obzir, potrebno je obrazložiti stanje ponude i potražnje, predstaviti i putem odgovarajućih dodataka ili odbitaka uzeti u obzir utvrđenu vrijednost putem troškovne uz potporu prihodovne metode. Stupanj okrnjenosti opterećene nekretnine (u daljnjem tekstu: stupanj okrnjenosti) odnosi se na ograničenja u odnosu na vrstu i mjeru korištenja kao i na ostala korištenja predmetne nekretnine neopterećene služnošću. Prigodom razmatranja stupnja okrnjenosti ne uzimaju se u obzir ograničenja koja su rezultat propisa o minimalnoj udaljenosti između građevine i međe. Ostala korištenja odnose se na mogućnosti izgradnje pomoćnih i drugih građevina, uređenje građevne čestice te hortikulturno uređenje. U slučaju da Stranica 25 od 34

26 okrnjenost ne umanjuje mjeru korištenja cijele nekretnine stupanj okrnjenosti izražava se kao postotak umanjenja u odnosu na opterećenu površinu. Državni zavod za statistiku (DZS) u suradnji s Hrvatskom narodnom bankom razvio je indeks cijena stambenih nekretnina (ICSN) za Hrvatsku. Ovaj će se indeks na tromjesečnoj razini, počevši od 20. siječnja 2016., objavljivati na stranicama DZS-a, dok će u bazi podataka Eurostata zamijeniti hedonistički indeks cijena nekretnina (HICN-a) koji je do sada reprezentirao kretanje cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj. Istodobno, zaključno s drugim tromjesečjem Hrvatska narodna banka prestaje s konstrukcijom i objavom hedonističkog indeksa cijena nekretnina (HICN). Metodologija te obveza razvoja i implementacije ICSN-a definirani su Uredbom Komisije (EU) br. 93/2013 o utvrđivanju detaljnih pravila za provedbu Uredbe Vijeća (EZ) br. 2494/95 o harmoniziranim indeksima potrošačkih cijena u vezi s utvrđivanjem indeksa cijena stambenih objekata u vlasništvu stanara od 1. veljače Nakon procjene cijena pojedinih atributa za svaku je nekretninu moguće odrediti njezinu čistu cijenu, tj. cijenu koja je korigirana za utjecaj pojedinih atributa dane nekretnine, poput lokacije na kojoj se nekretnina nalazi, površine, broja soba i sl. Dinamika čistih cijena izravno se koristi za izračun HICN-a. Prema metodologiji ovakav indeks, za razliku od primjerice indeksa prosječne cijene ili medijana kvadrata stambenog prostora, korigira kretanje cijena za moguću pristranost u podacima uzrokovanu činjenicom što je u nekom razdoblju prodan neuobičajeno velik broj iznadprosječno ili ispodprosječno kvalitetnih nekretnina. Stranica 26 od 34

27 Naknada za voćnjake, masline i vinovu lozu određuje se: 1) ako su u stadiju davanja plodova - u visini čistog prihoda te vrste, za onoliko godina koliko je potrebno za podizanje i njegov razvoj do stadija davanja plodova 2) ako nisu počela davati plodove - u visini troškova potrebnih za nabavke, sađenje i uzgoj takvih sadnica. Naknada za gubitak prava zbog izvlaštenja nekretnine u privatnom vlasništvu koja se privodi javnoj namjeni (glava 4.6 Zakona - buduća površina javne namjene) utvrđuje se temeljem glave 4.7. Zakona o procjeni nekretnina, u visini tržišne vrijednosti predmeta izvlaštenja. Pri tome je mjerodavna tržišna vrijednost u trenutku u kojem tijelo za izvlaštenje odlučuje o zahtjevu za izvlaštenje (dan vrednovanja), a za stanje (kakvoću) nekretnine mjerodavno je uporabno svojstvo nekretnine neposredno prije trenutka u kojem je promijenjena namjena koja je povod izvlaštenja (dan kakvoće). S obzirom na zakonsku regulativu, vrstu i obilježja nekretnine, odabrao sam poredbenu metodu za procjenu vrijednosti iste. Također, naglašavam da sukladno zakonu o izvlaštenju, vlasnik nema pravo na naknadu troškova za ulaganje u zemljište i zgrade koje je izvršio nakon što je pismeno obaviješten od nadležnog tijela o podnijetom prijedlogu za izvlaštenje, osim onih troškova koji su bili neophodni za korištenje nekretnine. Osobne i obiteljske okolnosti vlasnika izvlaštene nekretnine uzete su u obzir kao korektiv uvećanja visine utvrđene naknade, ako su te okolnosti od bitne važnosti za materijalnu egzistenciju vlasnika. U ovom slučaju vlasnik nije obavljao dozvoljenu poslovnu djelatnost na dijelu predmetnog zemljišta, (nije obrađivao zemljište i nije u sustavu OPGa), stoga zbog postupka izvlaštenja nije ugrožena njegova materijalna egzistencija, jer preostalim dijelom nekretnine i dalje može gospodariti na dosadašnji način, uz napomenu da preostali dio nekretnine ima pristupni put sa sjeverne strane (dokaz; iskaz geodetskog vještaka prilikom očevida na licu mjesta te preslik katastarskog plana). Zbroj navedenih iznosa (vrijednost zemljišta te vrijednost šumske sastojine, odnosno poljoprivrednih kultura) predstavlja naknadu u smislu izbjegavanja nametanja nerazmjernog tereta vlasniku nekretnine (tj. predstavlja plaćanje vrijednosti koji je razumno povezana sa vrijednosti nekretnine). (Presuda Bistrović protiv RH, od 31. svibnja 2007, br /05). Stranica 27 od 34

28 5. PROCJENA Temeljem čl. 57. Zakona, koristio sam slijedeće izvore podataka za određivanje jedinične cijene zemljišta: 1. Registar kupoprodajnih cijena nekretnina enekretnine ( 1. POLOŽAJNI SMJEŠTAJ POREDBENIH NEKRETNINA. Stranica 28 od 34

29 POREDBENE NEKRETNINE KATASTARSKA OPĆINA ĆELOPECI PLAT MOČIĆI KČBR /4 POVRŠINA (m 2 ) 911, CIJENA (kn) ,52 kn ,47 kn ,86 kn CIJENA (kn/m 2 ) 122,37 kn 150,65 kn 124,84 kn DATUM TRANSAKCIJE NAMJENA POLJOPRIVREDNO POLJOPRIVREDNO POLJOPRIVREDNO MEĐUVREMENSKO IZJEDNAČAVANJE DZS IND KUPOPRODAJA 104,55 99,13 103,63 DZS IND SADA 104,55 104,55 104,55 KOEF 1 1, , JEDINIČNA CIJENA IZJEDNAČENA (kn/m 2 ) 122,37 kn 158,89 kn 125,95 kn PROSJEČNA JEDINIČNA CIJENA IZJEDNAČENA (kn/m 2 ) 135,74 kn INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČAVANJE OZNAKA NEKRETNINE JEDINIČNA CIJENA IZJEDNAČENA (kn/m2) 122,37 kn 158,89 kn 125,95 kn REALIZACIJA TRANSAKCIJE 1,00 1,00 1,00 POLOŽAJNA OBILJEŽJA 1,00 1,00 1,00 LOKACIJA (0,8-1,2) 1,00 1,00 1,20 MIKROLOKACIJA (0,9-1,1) 1,00 1,00 1,00 CESTOVNI PRISTUP (0,9-1,1) 1,00 1,00 1,10 JAVNI PRIJEVOZ (0,9-1,1) 1,00 1,00 1,00 KOMUNALNA INFRASTRUKTURA (0,9-1,1) 1,00 1,00 1,00 OBLIK PARCELE (0,9-1,1) 1,00 1,00 1,00 VELIČINA PARCELE (0,8-1,2) 1,00 1,00 1,20 KOFIGURACIJA I NAGIB TERENA (0,9-1,1) 1,00 1,00 1,00 UTJECAJ BUKE I ZAGAĐENJA (ČL.15, PRILOG 6 I 7) 0,5-2,0 1,00 1,00 1,00 OBJEKTI ZA RUŠENJE (0,9-1,0) 1,00 1,00 1,00 KATEGORIJA ZEMLJIŠTA (Čl. 10, prilog 4) (0,25-4,0) 1,00 1,00 1,00 OGRANIČENJA (SLUŽNOSTI) (Glava 4.2 Zakona)(0,25-4,0) 1,00 1,00 1,00 KOREKCIONI KOEFICIJENT 1 1 1, USKLAĐENA JEDINIČNA CIJENA NAKON MEĐUVREMENSKOG I INTERKVALITATIVNOG IZJEDNAČAVANJA (kn/m 2 ) 122,37 kn 158,89 kn 131,20 kn PROSJEČNA JEDINIČNA CIJENA NAKON MEĐUVREMENSKOG I INTERKVALITATIVNOG IZJEDNAČAVANJA (kn/m 2 ) 137,49 kn ODSTUPANJE U ODNOSU NA PROSJEČNU VRIJEDNOST 89,01% 115,57% 95,43% ODSTUPANJE U ODNOSU NA PROSJEČNU VRIJEDNOST (%) -10,99% 15,57% -4,57% Utvrđujem da nema značajnih odstupanja izjednačenih kupoprodajnih cijena. Međuvremenskim izjednačavanjem proizlazi da prosječna realizirana vrijednost zemljišta u predmetnoj katastarskoj općini iznosi 137,49 kn/m 2. Stranica 29 od 34

30 Tomislav Vitković, dipl. ing. Stalni sudski vještak za poljoprivredu, šumarstvo i procjenu poljoprivrednog zemljišta PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE INVESTITOR: PREDMET: VLASNIK: MINISTARSTVO FINANCIJA Katančićeva 5, Zagreb IZGRADNJA STALNOG GRANIČNOG PRIJELAZA ZA MEĐUNARODNI PROMET PUTNIKA GORNJI BRGAT Nadramija Jako, pok. Nikole Kat. općina: Donji Brgat Broj kat. čestice prije izvlaštenja: 961/6 Broj katastarske čestice parcelirane: 961/13 Katastarska kultura: Pašnjak Broj zkul: 119 Pozicija izvlaštenja: Rubni dio parcele Namjena zemljišta; Izvan građevinskog područja naselja Pristupni put; Postoji Konfiguracija terena Nagib Oblik parcele; Nepravilan PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA Uključuje izračun vrijednosti ukupne površine zemljišta prije zahvata, postotak zahvata u odnosu na ukupnu površinu, vrijednost zemljišta poslije zahvata, izračun vrijednosti zemljišta ( koeficijent oblika predmetne parcele, koeficijent nagiba i koeficijent klizišta predmetne parcele); Kultura Površina izvlaštenja (m 2 ) VRIJEDNOST NASADA; Ukupna površina parcele Površina izvlaštenja (m 2 ) (m 2 ) Ukupna površina parcele (m 2 ) 3029 Ukupna vrijednost prije zahvata Koef. Oblika Koef. Nagiba Koef. Klizišta Cijena zemljišta (kn/m 2 ) Vrijednost zemljišta (kn) , ,85 Utvrđuje se prema pravilniku za utvrđivanje vrijednosti šuma Ministarstva poljoprivrede i šumarstva, pri čemu su; Troškovi podizanja sastojine izraženi u kn/ha, kamatni faktor potencija starosti sastojine na prosječni godišnji prirast, a drvna masa sa izgubljenom vrijednošću u kunama izgubljena dobit na predmetnoj površini. Količina (kom/ m 2 ) NAKNADA ZA TRŽIŠNU VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA: Prinos ( kg/m 2 ) Cijena zemljišta (kn/m 2 ) 137,49 kn Vrijednost izvlaštenog dijela Cijena (kn/kg) Kamatni Površina faktor (r g ) (m 2 ) 1, Koef Troškovi (%) Pašnjak 265 0,5 1,1 3 0,8 Kultivacija , ,75% Ukupna vrijednost poslije zahvata ,21 kn ,85 kn ,36 kn Vrsta Troškovi podizanja sastojine (kn) Bor 0 Postotak zahvata (%) Ukupna vrijednost prije zahvata (kn) ,21 kn Naknada za kulture (kn) 0,00 kn Vrijednost nasada 349,80 kn 662,50 kn NAKNADA ZA VRIJEDNOST NEKRETNINE IZNOSI ,15 kn (kn) U Dubrovniku, prosinac Tomislav Vitković, dipl.ing. Stranica 30 od 34

31 6. PRILOG 1. Rješenje o ponovnom imenovanju sudskim vještakom 2. Rješenje o upisu u sudski registar Stranica 31 od 34

32 Stranica 32 od 34

33 Stranica 33 od 34

34 Stranica 34 od 34