PROCJEMBENI ELABORAT O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Nekretnina: Lokacija: Naručitelj: Poslovni prostor L1 (619. etaža) u prizemlju stambeno-poslovn

Транскрипт

1 PROCJEMBENI ELABORAT O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Nekretnina: Lokacija: Naručitelj: Poslovni prostor L1 (619. etaža) u prizemlju stambeno-poslovne zgrade oznake A5 Ulica Ljudevita Posavskog 25h, Sesvete Grad Zagreb TEAM d.d. u stečaju, Rudarska 1, Mursko Središće Međimurska županija OIB: Čakovec, svibanj 2016.

2 SADRŽAJ SAŽETAK PROCJENE 1. UVOD 2. IDENTIFIKACIJA 3. POLOŽAJ I LOKACIJA 4. GEOMETRIJSKI PODACI 5. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE 6. METODE PROCJENE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE 7. IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - troškovna metoda 7.1. Zemljište 7.2. Doprinosi i priključci 7.3. Zgrada 7.4. Vanjsko uređenje te vanjski uređaji ili oprema 7.5. Uzgredni troškovi 7.6. Tržišna vrijednost 8. IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - prihodovna metoda 9. IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - poredbena metoda 10. PONDERIRANJE ( ) 11. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK Prilozi: ~ fotografije snimljene na očevidu ~ izvadak iz zemljišne knjige ~ izvod iz katastarskog plana ~ posjedovni list ~ geoportal ~ građevinska dozvola ~ uvjerenje za uporabu ~ uporabna dozvola ~ tehnička dokumentacija ~ energetski certifikat ~ rješenja o imenovanju vještaka zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 2

3 SAŽETAK PROCJENE Naručitelj: Adresa nekretnine: Opis nekretnine: TEAM d.d. u stečaju, Rudarska 1, Mursko Središće Međimurska županija Ulica Ljudevita Posavskog 25h, Sesvete Poslovni prostor L1 (619. etaža) u prizemlju stambeno-poslovne zgrade oznake A5 Vlasništvo i identifikacija čestice: zk.ul.br. / zk.podul.br k.o. Sesvete Novo zk.čest.br. 3661/9 Vlasništvo: TEAM d.d. Čakovec, D. Cesarića 5 (1/1) Navedena nekretnina ima potrebne dozvole za legitimitet (legalnost izgradnje): ~građevinska dozvola: Ima zgrada - poslovni prostor je potrebno privesti konačnoj namjeni ~uporabna dozvola: Ima zgrada - poslovni prostor je potrebno privesti konačnoj namjeni ~energetski certifikat: ~površina nekretnina u ZK: Ima - B razred Usklađena s upisom u katastar ~opis nekretnina u ZK: Odgovara stanju na terenu Datum procjene: 06. svibnja godine Zadatak procjene: Pretpostavka procjene: Utvrđivanje TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Ponuda na otvorenom tržištu Tržišna vrijednost: , ,00 kn odnosno (prema srednjem tečaju HNB na dan procjene) Procijenjena tržišna vrijednost nekretnine uvjetovana je trenutnim stanjem tržišta nekretnina i podložna je promjenama. Navedena vrijednost procijenjena je na promatrani rok u trajanju od šest mjeseci do godine dana, i to ukoliko ne dođe do značajnih promjena na tržištu nekretnina uvjetovanih drugim parametrima, kao što su ekonomski, politički i drugi, trenutno neprocjenjivi parametri. DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing. Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina Međimurje - investa d.o.o. Čakovec zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 3

4 1. UVOD Naručitelj: Zadatak: Nekretnina: Lokacija: TEAM d.d. u stečaju, Rudarska 1, Mursko Središće Međimurska županija Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine Poslovni prostor L1 (619. etaža) u prizemlju stambeno-poslovne zgrade oznake A5 Ulica Ljudevita Posavskog 25h, Sesvete Grad Zagreb Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile. Datum očevida: Dan kakvoće: Dan vrednovanja: Dan kakvoće predstavlja datum na koji se odnosi stanje (kakvoća) nekretnine koje je mjerodavno za procjenu vrijednosti nekretnine. Dan vrednovanja predstavlja datum na koji se odnosi procjena vrijednosti nekretnine. Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim propisima i normama koje reguliraju područje izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito : - Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14) - Zakon o prostornom uređenju (NN br. 153/13) - Zakon o gradnji (NN br. 153/13) - Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 78/15) - Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 105/15) - Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta - Pokazatelji troškova građenja Hrvatske komore arhitekata HKA - Podaci gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture - Uredba o visini vodnog doprinosa (NN br. 78/10, 76/11, 19/12, 151/13 i 83/15) Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njezine izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje vještaka zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 4

5 2. IDENTIFIKACIJA Z.K. izvadak: Katastarska općina: Uložak broj: Čestica: Poduložak broj: Općinski građanski sud u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Sesvete Sesvete Novo /9 619 Opis nekretnine: zgrada mješovitih uporaba i dvorište, ukupne površine od m etaža 149/ povezano s vlasništvom posebnog dijela - poslovni prostor u prizemlju oznake A5-L1, površine 88,89 m2, sa pripadajućim spremištem u podrumu, površine 41,43 m2 i oznake A5-SL1, ukupne površine 130,32 m2, u zgradi A5, Ulica Ljudevita Posavskog br. 25h Vlasništvo: TEAM d.d. Čakovec, D. Cesarića 5 (1/1) Identifikacija: Teret: Legalitet: kat.čest.br. 3661/9, k.o. Sesvete Ima - vidljivo iz priloženog ZK izvatka Prema članku 12. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 105/15) stavak (3) Upisi hipoteka utječu na financiranje ali ne utječu na vrijednost nekretnine. Zgrada je ucrtana u katastar i upisana u ZK s tzv. "pozitivnom" zabilježbom. Poslovni prostor je upisan u ZK kao etažno vlasništvo s određenim omjerima. Zgrada ima slijedeće akte za gradnju i uporabu: - Građevinska dozvola izdana od Gradskog ureda za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, izgradnju grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet, Odjel za graditeljstvo, Središnji odsjek za graditeljstvo pod brojem Klasa: UP/I /06-01/01260, Urbroj: / od 04. listopada godine, pravomoćno 20. listopada godine - Uvjerenje za uporabu izdano od Gradskog ureda za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, izgradnju grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet, Odjel za graditeljstvo, Središnji odsjek za graditeljstvo pod brojem Klasa: /08-04/0765, Urbroj: / od 21. studenoga godine - Uporabna dozvola izdana od Gradskog ureda za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, izgradnju grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet, Odjel za graditeljstvo, Središnji odsjek za graditeljstvo pod brojem KLASA: UP/I /09-01/10, Urbroj: / od 17. ožujka godine Zgrada ima energetski certifikat razreda B. Za poslovni prostor je potrebno ishoditi akte za dovršenje (privođenje konačnoj namjeni) i uporabu. zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 5

6 3. POLOŽAJ I LOKACIJA Kartografski prikaz Izvor: zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 6

7 Opis lokacije Predmetna nekretnina nalazi se na lokaciji: Ulica Ljudevita Posavskog 25h, Sesvete Grad Zagreb Predmetna nekretnina nalazi se u istočnom dijelu Grada Zagreba. Okolne nekretnine su višestambeno-poslovne izgradnje. Pristup nekretnini je omogućen osobnim automobilom s javne asfaltirane prometnice. Parkiranje je omogućeno na javnoj parkirališnoj površini neposredno uz zgradu. Javna komunalna infrastruktura Izvedena je slijedeća javna komunalna infrastruktura na koju je moguće priključenje: - vodovod - telefon - električna struja - plin - kanalizacija Buka i zagađenje Na lokaciji nema izvora buke koji bi bili općepoznati i uočljivi ili koji bi značajnije odudarali od djelatnosti unutar stambeno-poslovne (mješovite) zone u kojoj se nekretnina nalazi. Na lokaciji nema izvora zagađenja koji bi bili općepoznati i uočljivi ili koji bi značajnije odudarali od djelatnosti unutar stambeno-poslovne (mješovite) zone u kojoj se nekretnina nalazi. zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 7

8 4. GEOMETRIJSKI PODACI 4.1. Netto građevinska površina objekta ( NGP ) - poslovni prostor - dio u prizemlju 88,89 m2 - poslovni prostor - dio u podrumu* 41,43 m2 0,75 = 31,07 m2 * podrumski dio nalazi se neposredno ispod dijela prizemlja ("desni dio") s otvorom u međukatnoj konstrukciji za montažu unutarnjih stepenica tako da su povezani kao jedan prostor NGP = 119,96 m Brutto građevinska površina objekta ( BGP ) BGP = NGP 1,30 = = 119,96 1,30 = BGP = 155,95 m Volumen ( BV ) BV = BGP h = = 155,95 2,94 m = BV = 458,49 m3 REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA Poslovni prostor L1 (619. etaža) u prizemlju stambeno-poslovne zgrade oznake A5 Ulica Ljudevita Posavskog 25h, Sesvete NGP = 119,96 m2 BGP = 155,95 m2 BV = 458,49 m3 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 8

9 5. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE Priključci vodovod - nije priključen - ostavljeno je mjesto za ugradnju vodomjera u zajedničkom ormariću kanalizacija - priključena telefon - nije priključen el. struja - nije priključena - zakupljena je snaga, potrebno je montirati elektro brojilo plin - nije priključen - dovedena je instalacija, potrebno je montirati plinomjer Zgrada - Poslovni prostor L1 (619. etaža) u prizemlju stambeno-poslovne zgrade oznake A5 Namjena: Godina gradnje: poslovna 2009 Godina uređenja: - Etaže: Položaj: podrum + prizemlje + 6 katova prizemlje i podrum Prostorije: prizemlje: poslovni prostor podrum: spremište, a može se koristiti i kao poslovni prostor Temelji: Nosiva konstrukcija: Međukatna konstrukcija: Krovna kon. + pokrov: Limarija: Pročelje: Vanjska stolarija: Obrada zidova: Obrada podova: Unutarnja stolarija: betonski ab zidovi, stupovi i grede, zidovi od blok opeke pune ab ploče ravni krov, toplinski i hidroizoliran pocinčani, obojeni ili plastificirani lim etics sustav sa završnim slojem od silikatne žbuke aluminijska staklena stijena, pvc prozor prema ventilacijskom oknu zgrade "roh bau" "roh bau" "roh bau" Instalacije: Električne: - Telefon: - Vodovod: - Kanalizacija: - Plin: - Grijanje: PTV: - - Klima: - Dodatne instalacije: - Sanitarije: Okoliš: "roh bau" uređen Opći dojam: Ostalo: poslovni prostor je u "roh bau" izvedbi Zgrada je konstruktivno u dobrom stanju. zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 9

10 6. METODE PROCJENE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile. Za izradu procjene vrijednosti nekretnina koriste se slijedeće propisane metode: POREDBENA METODA PRIHODOVNA METODA TROŠKOVNA METODA Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine uzimajući u obzir postojeće običaje u uobičajenom poslovnom prometu i druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u odnosu na raspoložive podatke. Tržišna vrijednost se utvrđuje iz rezultata korištene metode ili metoda uz poštivanje značaja kojeg daje korištena metoda ili metode. Ukoliko se koristi više propisanih metoda, jedna je osnovna, a ostale metode služe za potporu i provjeru rezultata. Odabir metode procjene vrijednosti nekretnina prema vrsti nekretnine: POREDBENA METODA - za zemljište, zakup poslovnih prostora i kao potpora odabranoj metodi za provjeru rezultata PRIHODOVNA METODA - odabrana metoda TROŠKOVNA METODA - samo kao potpora odabranoj metodi za provjeru rezultata POREDBENA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih mjesta i poslovnih prostora. Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije) poredbenih nekretnina. Za izvođenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja. INDEKSNI NIZOVI (BAZNI INDEKSI) jesu nizovi kojima se prate promjene općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina tako da se prosječan odnos cijene nekretnine nekog obuhvaćenog razdoblja stavi u odnos s cijenama nekretnina iz baznog razdoblja s indeksnim brojem 100. INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE je postupak preračunavanja razlika u vrijednosti poredbenih cijena katastarskih čestica, približnih vrijednosti zemljišta odnosno poredbenih pokazatelja izgrađenih katastarskih čestica do kojih dolazi zbog razlika u njihovim kvalitativnim obilježjima u odnosu na katastarsku česticu koja je predmet procjene vrijednosti (odstupanja u kakvoći) pomoću koeficijenata za preračunavanje. zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 10

11 KOEFICIJENTI ZA PRERAČUNAVANJE su koeficijenti pomoću kojih se preračunavaju razlike u vrijednosti istovrsnih nekretnina zbog odstupanja u njihovim obilježjima. KOEFICIJENTI ZA PRILAGODBU su koeficijenti koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena i izračunatih istih nekretnina, a obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za prilagodbu prava građenja. MEĐUVREMENSKO IZJEDNAČENJE je postupak preračunavanja razlika u konjunkturi do kojih dolazi zbog promjena općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina tijekom vremena pomoću indeksnih nizova. Korištene poredbene cijene, pribiližne vrijednosti zemljišta i poredbeni pokazatelji izgrađenih katastarskih čestica (faktori zgrade i faktori prihoda) svojim obilježjima katastarske čestice dokazuju dovoljnu podudarnost s obilježjima procjenjivane katastarske čestice ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i odbitaka za interkvalitativno izjednačenje ne prelaze 40% izlazne vrijednosti. TROŠKOVNA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne namjene i drugi objekti svrha kojih nije stvaranje prihoda, a posebno kod samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća koje prema svojim obilježjima nisu usporedive. Troškovna metoda je primjerena i kod procjene vrijednosti šteta i nedostataka na građevinama te naknadnih ulaganja u građevine. Troškovna metoda može se koristiti kao potpora za procjenu vrijednosti nekretnina kod novih građevina koje su usmjerene na stvaranje prihoda radi utvrđivanja pokrivenosti troškova gradnje budućim prihodima od najma ili zakupa nekretnine. Troškovna metoda može se koristiti kod starijih građevina kojima je potrebno intenzivno održavanje i koje zahtijevaju visoke troškove rekonstrukcije i modernizacije ako troškovna metoda vodi do ostatka vrijednosti nakon odbitka troškova navedenih radova, kao i kod procjene vrijednosti naknadnog ulaganja u građevine. Prilikom primjene troškovne metode uzimaju se u obzir normalni troškovi gradnje, umanjene vrijednosti zbog starosti, nedostaci i štete na građevini kao i druge okolnosti koje su od utjecaja na vrijednost. PRIHODOVNA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih građevnih čestica na kojima se nalaze najamne nekretnine, gospodarske i druge nekretnine svrha kojih je stvaranje prihoda. U prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost se utvrđuje na temelju prihoda koji se postižu na tržištu (održivi prihodi). Ako su prihodovni odnosi u dogledno vrijeme podložni značajnim odstupanjima ili značajno odstupaju od prihoda koji se postižu na tržištu, prihodovna vrijednost može se utvrditi i na temelju periodički različitih prihoda. U općoj prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost utvrđuje se na temelju postignutih prihoda na tržištu iz utvrđene vrijednosti zemljišta uvećane za kapitaliziranu razliku čistog prihoda i odgovarajućeg ukamaćivanja vrijednosti prema općenitom izrazu: PV = (PG VZ p/100) M + VZ M = (q n -1)/q n (q-1) q = 1 + (p/100) zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 11

12 PV = prihodovna vrijednost nekretnine PG = čisti prihod građevine VZ = vrijednost zemljišta M = multiplikator p = kamatna stopa nekretnine n = predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja građevine Opća prihodovna metoda primjenjuje se kad treba izračunati vrijednost građevina odvojeno od vrijednosti zemljišta na temelju budućeg prihoda. U tom slučaju vrijednost zemljišta se utvrđuje primjenom poredbene metode. Vrijednost zemljišta i vrijednost građevine zajedno daju prihodovnu vrijednost izgrađene građevne čestice. PRETPOSTAVKE I OGRANIČENJA Procjembeni elaborat u svrhu utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnine od strane trgovačkog društva MEĐIMURJE-INVESTA d.o.o. Čakovec, Ruđera Boškovića 16, OIB: (dalje u tekstu: Procjenitelj) izrađen je u skladu s pozitivnim propisima Republike Hrvatske. Procjenitelj je djelovao kao neovisna stranka. Naknada za obavljenu uslugu ni na koji način ne ovisi o zaključcima vrijednosti niti pak zaključci o vrijednostima ne ovise o naknadi za obavljenu uslugu. Prepostavka je, bez neovisne verifikacije, točnost podataka koji su bili predočeni Procjenitelju. Sav radni materijal i dokumentacija izrađeni za vrijeme trajanja zadatka bit će imovina Procjenitelja. Procjenitelj će čuvati podatke još najmanje 3 godine. Procjembeni elaborat vrijedi samo za spomenutu namjenu. Bilo koje drugo korištenje ili pozivanje na nju od strane naručitelja ili trećih je nevažeće. Potpuno izvješće se može predati zainteresiranim trećim stranama izvan organizacije Procjenitelja, a koje trebaju biti upoznate. Procjenitelj zadržava pravo uključivanja Naručitelja na listu klijenata. Procjenitelj će po pravnoj obvezi smatrati strogo povjerljivim svu konverzaciju, povjerene dokumenete te procjembeni elaborat. Navedeni uvjeti se mogu mijenjati samo uz pisanu suglasnost obiju stranaka. IZJAVA PROCJENITELJA 1. Usluga pružena od strane Procjenitelja je obavljena u skladu s priznatim profesionalnim procjenjivačkim standardima i pozitivnim propisima Republike Hrvatske. 2. Procjenitelj je djelovao kao neovisna stranka, najbolje se koristeći svim dostupnim podacima. 3. Procjenitelj nije osobno zainteresiran za predmet procjene. 4. Naknada procjenitelja ni na koji način ne ovisi o zaključcima o vrijednosti. 5. Zaključci o vrijednosti ni na koji način ne ovise o naknadi procjenitelja. 6. Procjembeni elaborat je izrađen u skladu s kodeksom etike i važećim standardima. 7. Procjenitelj ima ovlaštenje za obavljanje poslova procjenjivanja. zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 12

13 Interkvalitativno izjednačenje Međuvremensko izjednačenje DZS 7. IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - troškovna metoda 7.1. Zemljište Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je poredbenom metodom na temelju analognih tržišnih cijena za predmetno područje. Datum prodaje / ponude Lokacija (detaljniji podaci nalaze se u arhivi vještaka a nisu prikazani zbog odredbi Zakona o zaštiti osobnih podataka) Kategorija zemljišta Izvor podataka o cijeni Prodajna cijena (kn) Prodajna cijena ( ) Površina (m2) Cijena ( /m2) Korekcija ponude / potražnje Rezultat cijene nakon korekcije potražnje ( /m2) Kontrola (manje od ± 30%) Sesvete Sesvete Sesvete Sesvete kat.čest.br / I I I I enekretnine enekretnine , , , , , ,52 126,60 126,60 0,00% 0,00% 26,63% Bazni indeks na dan prodaje / ponude (A) 91,70 91,70 Bazni indeks na dan vrednovanja (B) 87,64 Koeficijent korekcije (B/A) 0,96 0,96 enekretnine , ,94 772,00 171,89 0,00% 171,89 90,79 enekretnine , ,48 676,00 126,12 0,00% 90,85 Rezultat cijene nakon međuvremenskog izjednačenja ( /m2) 121,54 121,54 166,74 121,07 Utjecaj prava služnosti puta 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Utjecaj prava služnosti kabela i prolaza 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Veličina zemljišta 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Lokacija 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Infrastruktura 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Oblik 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Ostalo (pogled, zona i sl.) 20,00% 20,00% 0,00% 20,00% Kontrola (manje od ± 40%) 20,00% 20,00% 0,00% 20,00% Ukupna korigirana cijena ( /m2) 145,85 145,85 166,74 145,28 Srednja vrijednost ( /m2) 150,93 126,60 126,60 Kontrola - statistička obrada dobivenih rezultata Apsolutno odstupanje od medijana 0,00 0,00 20,89-0,57 Relativno odstupanje od medijana 0,00% 0,00% 14,32% -0,39% Apsolutna vrijednost apsolut. odstupanja 0,00 0,00 20,89 0,57 Kvadrat odstupanja 0,00 0,00 436,39 0,32 Pravilo 2-sigma prihvatljivo prihvatljivo prihvatljivo prihvatljivo Pojedinačno odstupanje od medijana prihvatljivo prihvatljivo prihvatljivo prihvatljivo Medijan 145,85 Standardna devijacija 10,45 Dvostruka standardna devijacija 20,90 Prosječno apsolutno odstupanje 5,37 0,97 126,12 0,96 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 13

14 Godina Tromjesečje ukupno novi stambeni objekti Indeksi (Ø = 100) Indices (Ø 2010 = 100) postojeći stambeni objekti Existing dwelings Grad Zagreb Jadran ostalo Year Quarter Total New City of dwellings Zagreb Adriatic coast Other Q1 100,80 103,90 98,58 99,99 101,73 100,74 Q2 99,45 102,76 97,10 98,12 100,57 99,91 Q3 98,76 101,58 96,70 97,26 99,83 99,62 Q4 95,42 97,77 93,65 95,36 95,46 95, Q1 95,31 99,68 92,37 93,58 96,65 94,98 Q2 94,71 97,29 92,82 91,67 96,21 96,23 Q3 95,02 98,34 92,70 91,70 97,80 93,36 Q4 93,81 96,68 91,76 90,96 95,19 95, Q1 93,19 94,78 91,72 90,68 94,39 94,64 Q2 93,98 95,59 92,50 90,85 95,71 94,85 Q3 93,24 97,09 90,74 90,90 93,87 96,30 Q4 92,46 96,20 90,01 90,79 93,98 91, Q1 91,47 90,81 90,96 90,31 92,33 91,85 Q2 89,74 88,82 89,35 88,72 90,02 92,13 Q3 90,40 90,91 89,38 88,79 91,43 90,89 Q4 90,49 89,55 90,11 87,64 91,88 91,82 Izvor indeksa cijena stambenih nekretnina: Po provedenoj analizi tržišta, određena je prosječna jedinična cijena usporedive, odnosno prikladne orijentacijske nekretnine na promatranoj makrolokaciji za predmetno područje: odabrano: 150,00 /m2 Površina zemljišta: 149/ dijela od m2 = 38,50 m2 Jedinična Zemljište Koeficijent Koficijent tržišta cijena (m2) prilagodbe (ponuda i ( /m2) (Prilog 4. Pravilnika) potražnja) 38,50 150,00 1,00 1,00 UKUPNO: ili Ukupno zemljište ( ) 5.775, ,00 150,00 /m2 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 14

15 Faktor korištenja zgrade (FK) 7.2. Doprinosi i priključci Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku infrastrukture po 1 m3 BV zgrade. izgradnje komunalne Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : 8,39 /m3 BV K1= 458,49 m3 8,39 /m3 BV = 3.846,76 Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi : 2,23 /m3 BV K2= 458,49 m3 2,23 /m3 BV = 1.022,44 Cijena priključaka iznosi : K3 = 0,00 Ukupna vrijednost (K) = K1 + K2 + K3 = 3.846, ,44 + 0,00 = 4.869, FK matrica Kriterij A lokacija/ tržište B zgrada općenito C stanje zgrade Uporabivost u potpunosti i dugoročno dana/osigurana Uporabivost dovoljna i dugoročnije dana/osigurana Uporabivost smanjena, ali srednjoročno dana/osigurana Uporabivost ograničeno dana/osigurana Uporabivost kratkoročno dana/osigurana izvrsna lokacija* velika potražnja za vrstom zgrade skoro nema/nema ponude vrlo dobra lokacija* redovita potražnja za vrstom zgrade mala ponuda dobra lokacija* još postoji potražnja za vrstom zgrade dovoljna ponuda umjerena lokacija* mala potražnja za vrstom zgrade bogata ponuda loša lokacija* jedva postoji/ne postoji potražnja za vrstom zgrade velika ponuda vrlo dobra infrastruktura vrlo dobro oblikovanje dobra prostorna organizacija visoka fleksibilnost umjerena fleksibilnost dovoljna infrastruktura umjereno oblikovanje umjerena prostorna organizacija mala fleksibilnost nedovoljna infrastruktura umjereno oblikovanje nedovoljna prostorna organizacija bez fleksibilnosti * lokacija označava kvalitetu bitnih (mekih) faktora lokacije tipičnih za zgradu nema oštećenja puna stabilnost puna uporabivost daljnje korištenje nije smanjeno vrlo dobra infrastruktura mala oštećenja dobro oblikovanje puna stabilnost oblikovanje još dobra uporabivost dobra prostorna organizacija daljnje korištenje jedva dovoljna fleksibilnost smanjeno dovoljna infrastruktura prosječno oblikovanje prosječna prostorna organizacija jasna oštećenja smanjena stabilnost prosječna uporabivost daljnje korištenje smanjeno jasna oštećenja smanjena stabilnost smanjena uporabivost daljnje korištenje jasno smanjeno znatna oštećenja smanjena stabilnost nedovoljna uporabivost daljnje korištenje samo kratkoročno zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 15

16 7.3. Zgrada - Poslovni prostor L1 (619. etaža) u prizemlju stambeno-poslovne zgrade oznake A5 NGP = 119,96 m2 Jedinična cijena izgradnje ekvivalentne zgrade (Jc) = 850 /m2 NGP Nova vrijednost (Nv) = 119, = ,00 Umanjenje Jc zbog nedovršenosti zgrade: Jc = 850 0,70 = 595 /m2 NGP Građevinska vrijednost (GV) = 119, = ,20 Izračun smanjenja vrijednosti primjenom faktora korištenja FK: Godina procjene: Godina izgradnje: Godina uređenja: Starost zgrade (G): Održivi vijek korištenja (OVK - Prilog 9. Pravilnika): god god Odbitak održivog vijeka korištenja (Prilog 10. Pravilnika): 0% OVK = 0 god Održivi vijek korištenja nakon odbitka (OVK'): Preostali vijek korištenja (OVK'- G): Odabrani faktor korištenja (FK - prema uvjetima in situ): A lokacija/tržište 1,5 Prilog 10. Pravilnika (FK= od 1,0 do 5,0) B zgrada općenito 1,5 C stanje zgrade 1,0 Relativna starost (G/OVK')= ,5 8,8% god god Ostatak održivog vijeka korištenja (OOVK): 82,0% 80 = 66 god Zamjenska starost zgrade (OVK' - OOVK): Linearni otpis ((OVK'-OOVK)/OVK'): 14 17,5% ,84 god Preostala vrijednost: ,36 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 16

17 7.4. Vanjsko uređenje te vanjski uređaji ili oprema Troškovi vanjskog uređenja uključeni su u cijenu građenja. Vu = 0, Uzgredni troškovi (projekti, nadzor, geodetske usluge i sl.) Ut = Nv 5,0% = 5.098,30 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 17

18 REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Zemljište, doprinosi i priključci: 1. Zemljište 5.775,00 2. Doprinosi i priključci 4.869,20 UKUPNO: ,20 Zgrada i ostalo: 3. Poslovni prostor L1 (619. etaža) u prizemlju ,36 stambeno-poslovne zgrade oznake A5 4. Vanjsko uređenje te vanjski uređaji ili oprema 0,00 5. Uzgredni troškovi 5.098,30 UKUPNO: ,66 SVEUKUPNO: ,86 Ostale okolnosti: 6. Umanjenje vrijednosti građevine zbog građevinskih nedostataka i/ili šteta (čl. 61. Pravilnika) 7. Druge okolnosti koje utječu na vrijednost građevina (čl. 62. Pravilnika) 0,00% 0,00 = 0,00 0,00% 0,00 = 0,00 Σ PRIVREMENA VRIJEDNOST: ,86 NGP = 119,96 m2 GV / NGP = 622,11 /m2 Koeficijent prilagodbe* prema članku 33. Pravilnika: 1, ,86 TRŽIŠNA VRIJEDNOST: ,40 kn * Budući da ne postoji uređena baza podataka s koeficijentima za prilagodbu koje Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina propisuju, prilikom prilagodbe privremene vrijednosti tržišnoj koristit će se iskustveno poznati tržišni pokazatelji. Tečaj: 1 = 7, kn TV / NGP = 622,11 /m2 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 18

19 Interkvalitativno izjednačenje Međuvremensko izjednačenje DZS 8. IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - prihodovna metoda Procjena vrijednosti zakupa izračunata je poredbenom metodom na temelju analognih tržišnih cijena za predmetno područje Poslovni prostori Datum prodaje / ponude Lokacija (detaljniji podaci nalaze se u arhivi vještaka a nisu prikazani zbog odredbi Zakona o zaštiti osobnih podataka) Izvor podataka o cijeni Iznos zakupa ( ) Površina (m2) Cijena ( /m2) Korekcija ponude / potražnje Rezultat cijene nakon korekcije potražnje ( /m2) Bazni indeks na dan prodaje / ponude (A) Bazni indeks na dan vrednovanja (B) Koeficijent korekcije (B/A) 05/2016 Sesvete Sesvete ponuda ponuda ponuda ponuda 4.000,00 150,00 450,00 150,00 500,00 20,00 65,00 20,00 8,00 7,50 6,92 7,50-10,00% -10,00% -10,00% -10,00% 7,20 87,64 1,00 05/ / /2016 Sesvete Sesvete Sesvete Kobiljak 6,75 Sesvete 6,23 87,64 87,64 87,64 87,64 1,00 1,00 1,00 Rezultat cijene nakon međuvremenskog izjednačenja ( /m2) 7,20 6,75 6,23 Veličina prostora 20,00% 0,00% 5,00% Lokacija 5,00% 10,00% 5,00% Infrastruktura 0,00% 0,00% 0,00% Ostalo (pogled, zona, kvaliteta uređenja i sl.) 0,00% 0,00% 0,00% Kontrola (manje od ± 40%) 25,00% 10,00% 10,00% Ukupna korigirana cijena ( /m2) 9,00 7,43 6,85 Selčina 6,75 6,75 0,00% 10,00% 0,00% 0,00% 10,00% 7,43 Srednja vrijednost ( /m2) 7,68 Napomena: Korišteni su podaci s javno dostupih portala. Kontrola - statistička obrada dobivenih rezultata Apsolutno odstupanje od medijana 1,57 0,00-0,58 0,00 Relativno odstupanje od medijana 21,13% 0,00% -7,81% 0,00% Apsolutna vrijednost apsolut. odstupanja 1,57 0,00 0,58 0,00 Kvadrat odstupanja 2,46 0,00 0,34 0,00 Pravilo 2-sigma prihvatljivo prihvatljivo prihvatljivo prihvatljivo Pojedinačno odstupanje od medijana prihvatljivo prihvatljivo prihvatljivo prihvatljivo Medijan 7,43 Standardna devijacija 0,84 Dvostruka standardna devijacija 1,67 Prosječno apsolutno odstupanje 0,54 Po provedenoj analizi tržišta, određena je prosječna jedinična cijena usporedive, odnosno prikladne orijentacijske nekretnine na promatranoj makrolokaciji za predmetno područje: odabrano: 7,70 /m2 poslovni prostor zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 19

20 Prilagodba 8.2. TRŽIŠNA VRIJEDNOST PARAMETAR NKP (m2) CIJENA ( /m2) VRIJEDNOST ( ) Poslovni prostori UKUPNO ( ) Z A K U P N I N A 119,96 7,70 119,96 7,70 UKUPNI GODIŠNJI PRIHOD ( ) 923,69 923, ,30 T R O Š K O V I gospodarenje i upravljanje 1,00% 9,24 održavanje i zaštita 2,00% 18,47 rizik gubitka zakupnine 12,00% 110,84 UKUPNO ( ) 15,00% 138,55 UKUPNI GODIŠNJI TROŠKOVI ( ) 1.662,65 ČISTI GODIŠNJI PRIHOD PG ( ) 9.421,66 oportunitetni trošak zemljišta 100,00% 5.775, ,00 7,00% 404,25 ČISTI GODIŠNJI PRIHOD GRAĐEVINE ( ) 9.017,41 odabrana kamatna stopa na nekretnine 6,00% prema položaju nekretnine (od -0,5% do +1,0%) kvaliteta građevine (od -0,5% do 1,0%) 0,50% 0,00% gospodarska situacija (od -0,5% do 1,0%) 0,50% razvojni potencijal nekretnine (od -2,0% do 0,0%) 0,00% korigirana kamatna stopa na nekretnine 7,00% predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja 66 god multiplikator 14,12 VRIJEDNOST GRAĐEVINE ( ) ,78 DODACI ( ) 0,00 ODBICI ( ) - troškovi dovršenja: -30% ,78 = ,63 VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA VZ ( ) 5.775,00 PRIHODOVNA VRIJEDNOST NEKRETNINE ( ) ,15 Koeficijent prilagodbe* prema čl. 33. Pravilnika 1,00 * Budući da ne postoji uređena baza podataka s koeficijentima za prilagodbu koje Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina propisuju, prilikom prilagodbe privremene vrijednosti tržišnoj koristit će se iskustveno poznati tržišni pokazatelji. TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE , ,64 kn NGP = 119,96 m2 TV / NGP = 791,20 / m2 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 20

21 Interkvalitativno izjednačenje Međuvremensko izjednačenje DZS 9. IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - poredbena metoda Procjena vrijednosti poslovnog prostora izračunata je poredbenom metodom na temelju analognih tržišnih cijena za predmetno područje dostpunih na portalu enekretnine. Datum prodaje / ponude Lokacija (detaljniji podaci nalaze se u arhivi Sesvete vještaka a nisu prikazani zbog odredbi Zakona o zaštiti osobnih podataka) kat.čest.br. 3661/9 Izvor podataka o cijeni enekretnine enekretnine enekretnine enekretnine Kupoprodajna cijena (kn) , , , ,00 Kupoprodajna cijena ( ) , , , ,79 Površina (m2) 75,43 50,05 75,10 112,17 Cijena ( /m2) 1.814, , , ,09 Korekcija potražnje: -25,00% 0,00% 0,00% 0,00% Rezultat cijene nakon korekcije potražnje ( /m2) Kontrola (manje od ± 30%) 26,07% Bazni indeks na dan prodaje/ponude (A) 90,96 93,58 97,26 98,12 Bazni indeks na dan vrednovanja (B) 87,64 Koeficijent korekcije (B/A) 0,96 0,94 0,90 0,89 Rezultat cijene nakon međuvremenskog izjednačenja ( /m2) 1.306,23 948,31 905, ,13 Tehničko stanje -20,00% -10,00% -10,00% -20,00% Odnos bruto/neto površine 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Lokacija 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Mogućnost parkiranja 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Cestovni pristup 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Pristup sredstvima javnog prijevoza 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Atraktivnost nekretnine 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Komunalna infrastruktura 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Položaj 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Veličina prostora -10,00% -20,00% -10,00% 0,00% Kontrola (manje od ± 40%) -30,00% -30,00% -20,00% -20,00% Ukupna korigirana cijena ( /m2) 914,36 663,82 724,31 957,70 Srednja vrijednost ( /m2) 815, , , , ,09 Kontrola - statistička obrada dobivenih rezultata Apsolutno odstupanje od medijana 95,03-155,52-95,03 138,37 Relativno odstupanje od medijana 11,60% -18,98% -11,60% 16,89% Apsolutna vrijednost apsolut. odstupanja 95,03 155,52 95,03 138,37 Kvadrat odstupanja 9.029, , , ,87 Pravilo 2-sigma prihvatljivo prihvatljivo prihvatljivo prihvatljivo Pojedinačno odstupanje od medijana prihvatljivo prihvatljivo prihvatljivo prihvatljivo Medijan 819,34 Standardna devijacija 123,88 Dvostruka standardna devijacija 247,77 Prosječno apsolutno odstupanje 120,98 TRŽIŠNA VRIJEDNOST: 119,96 m2 815,05 /m2 = ,40 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 21

22 10. PONDERIRANJE ( ) Primijenjene metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti: PRIMIJENJENA METODA PROCIJENJENA VRIJEDNOST PONDER PONDERIRANA VRIJEDNOST Troškovna metoda ,86 0% 0,00 Prihodovna metoda ,15 100% ,15 Poredbena metoda ,40 0% 0,00 TRŽIŠNA VRIJEDNOST ,15 TRŽIŠNA VRIJEDNOST (zaokruženo) , /m2 Prema članku 23. točka 7. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 78/15) izračun vrijednosti nekretnina kao prosjeka rezultata po nekoliko metoda ili ponderiranjem tako dobivenih rezultata nije dopušten te se takav izračun neće uzeti u obzir. zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 22

23 11. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnine: Poslovni prostor L1 (619. etaža) u prizemlju stambeno-poslovne zgrade oznake A5 na adresi: predloženih od : Ulica Ljudevita Posavskog 25h, Sesvete TEAM d.d. u stečaju, Rudarska 1, Mursko Središće Međimurska županija utvrđuje se da njihova Tržišna vrijednost (TV) iznosi: ,00 ili ,44 kn 1 = 7, kn odnosno zaokruženo ,00 kn Napomena: Tehnička oprema i namještaj nisu predmet procjene, odnosno uzeti u obzir u onom obimu u kojem su sastavni dijelovi građevine kao njezin neodvojivi dio. Procijenjena tržišna vrijednost nekretnine predstavlja vrijednost koju je trenutno moguće postići na tržištu te ova vrijednost predstavlja poreznu osnovicu za obračun PDV-a ili poreza na promet nekretnina (ovisno o poreznom statusu isporučitelja i nekretnine) ukoliko dođe do prodaje ili preuzimanja nekretnine. U Čakovcu, 06. svibnja godine ELABORAT IZRADILI: RATKO MATOTEK, dipl.ing.građ. Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina OIB: DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing. Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina OIB: zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 23

24 P R I L O Z I zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 24

25 Fotografije snimljene na očevidu zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 25

26 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 26

27 Izvadak iz zemljišne knjige zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 27

28 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 28

29 Izvod iz katastarskog plana zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 29

30 Prijepis posjedovnog lista zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 30

31 Geoportal zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 31

32 Građevinska dozvola zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 32

33 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 33

34 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 34

35 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 35

36 Uvjerenje za uporabu zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 36

37 Uporabna dozvola zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 37

38 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 38

39 Tehnička dokumentacija zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 39

40 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 40

41 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 41

42 Energetski certifikat zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 42

43 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 43

44 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 44

45 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 45

46 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 46

47 Rješenja o imenovanju vještaka zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 47

48 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 48

49 zagreb, sesvete, lj. posavskog 25h, poslovni prostor L1 49