STJEPAN JAVORČEK i. g. stalni sudski vještak za grad. Našice, V. Nazora 8 OIB 34487318126 PROCJEMBENI ELABORAT TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA U K.O. NOVIGRAD Nekretnina: upisana u z.k.ul.br. 3172, k.č.br. 1496 i 1497 K.O. Novigrad stambeno rezidencijalni kompleks ladanjske palače Rigo Lokacija: Krapinjan kraj Novigrada Vlasnik i naručitelj: KERRIA d.o.o., OIB 38286382893 u stečaju, Zagreb, Petrovaradinska 7 - vlasnički udio 1/1 Vrijednost procjene: 6.625.680,74 kn ili 876.773,48 U Našicama, 30. prosinca 2016. godine Procjenu izradio: Stjepan Javorček i.g.
PROCJENA Procjena tržišne vrijednosti nekretnine izrađuje se prema dostupnoj dokumentaciji, podacima od stranke, te uvida u stanje nekretnine na predmetnoj lokaciji. Izračun se radi prema metodama definiranim za potrebe utvrđivanja vrijednosti nekretnina. Pri izračunu se koriste podaci objavljeni od mjerodavnih institucija, podaci o trenutačnim kretanjima vrijednosti nekretnina za predmetnu lokaciju i ekvivalentni objekt, te vlastita iskustva. Za izračun tržišne vrijednosti nekretnine koriste se sljedeći propisi i izvori podataka: - Zakon o gradnji - Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima - Zakon o prostornom uređenju - Bilten standarda kalkulacija radova u visoko gradnji Instituta građevinarstva Hrvatske - HRN U. C2. 100. Standard za obračunavanje površina objekta u korištenju prihvaćene u RH - Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekta - Podatak o etalonskoj cijeni građenja - Podaci o cijenama zemljišta za predmetnu lokaciju - Zakon o komunalnom doprinosu i Odluka o komunalnom doprinosu za predmetno područje - Uredba o visini vodnog doprinosa - Pravilnik o sudskim vještacima NN br. 38/14 - Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina NN 74/14 - Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina NN 79/14
Na zahtjev naručitelja izvršio sam procjenu nekretnina upisanih u z.k.ul.br. 3172, k.č.br. 1496 i 1497 K.O. 301949 Novigrad u Krapinjanu kraj Novigrada palača Rigo sa pripadajućim okolišem. Vlasništvo: KERRIA d.o.o. u stečaju, OIB 38286382893, Zagreb, Petrovaradinska 7, koja imaju svojstvo kulturnog dobra temeljem pravomoćnog Rješenja Ministarstva kulture Uprava za zaštitu kulturne baštine Zagreb od 14. svibnja 2008.g., Klasa: UP I 612 08/08 06/0090, UR. Broj: 532 04 01 01/4 08 2. Pregledao sam nekretnine, izvršio mjerenja, fotografirao, te pregledao fotokopija dostupne mi vlasničke dokumentacije, koja nije dokaz vlasništva (treba dokazati originalima). Elaborat se radi zbog procjene istih nekretnina, te naknadne prodaje tih kulturnih dobara prema uvjetima iz čl. 36-40 Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara. Nakon razmatranja dajem sljedeće mišljenje i Općenito: NALAZ Kompleks ladanjske palače Rigo u Krapinjanu kraj Novigrada dao je izgraditi grof Carlo Rigo 1750. godine. Grofovi Rigo bili su predstavnici izvornog Novigradskog plemstva koji su stoljećima obnašali važne funkcije u gradskoj vlasti. Izvorni sklop se sastoji od središnje dvokatne, stambene palače ispred kojeg se nalazila vodosprema, 2 flaukirajuća okomito položena dvoetažna krila gospodarske namjene i unutrašnjeg gospodarskog dvorišta omeđenog zidom s nadstrešnicom tvoreći tako tlocrtnu dispoziciju u obliku slova U. U razdoblju između dva svjetska rata sagrađena je moderna štala sa silosima. Pročelje dvokatne stambene palače ima istaknutu središnju osovinu formirano od superpaniranih visokih prozora i vrata sa kamenim okvirima ukrašenu geometrijskim i biljnim uzorcima. U sredini atike segmentnog obrisa, zaključene dekorativnim akroterijima nalazi se sunčani sat. Kulisno pročelje štala ukrašena slijepim otvorima, atikama valovitih linija i akroterijima su sa višim pročeljima palače naglašene centralne osi, ožbukanim ogradnim zidom sa dva simetrično postavljena kolna ulaza činila reprezentativno pročelje sklopa okrenuto vizuri iz pravca Novigrada. Sklop ladanjske palače Rigo, usprkos manjim reverzibilnim intervencijama predstavlja dobro sačuvan primjer kasno barokne ladanjske arhitekture. Palača Rigo u Krapinjanu kraj Novigrada upisana je u Registar kulturnih dobara pod registarskim brojem P-412. Svojstva kulturnog dobra na
temelju stručnog vrednovanja utvrđuje Ministarstvo kulture čl. 12 Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara. Predmet mog procjembenog elaborata su: 1. Z.k.ul.br. 3172, k.č.br. 1496 K.O. Novigrad pod oznakom zemljišta i zgrada 2. Z.k.ul.br. 3172, k.č.br. 1497 K.O. Novigrad pod oznakom zemljište i zgrada 1. Zgrada sagrađena na k.č.br. 1496 K.O. Novigrad u derutnom je stanju kao i sva četiri silosa koja se nalaze na uglovima zgrade. Zgrada sa dvije etaže. Djelomično ostaci krovišta ulegnutim stropom bet. valovima (novija adaptacija). Objekt je u novije vrijeme služio kao štala. Osnovni materijal je kamen i beton. Elaboratom o namjeni ili prenamjeni vlasnik će morati ishoditi dozvolu od Ministarstva kulture prema Zakonu o vlasništvu i očuvanju kulturnih dobara RH. Prema posjedovnom listu 1124 K.O. Novigrad tlocrtne površine objekta 517m², a ukupne površine 3 650m². 2. Zgrada sagrađena na k.č.br. 1497 K.O. Novigrad u ruševnom je stanju. Zgrada je sagrađena od kamena (vjerojatno sagrađena 1750.g.). Namjena štala. Kameni okviri oko otvora. Nema krovišta. Vlasnik će morati ishoditi dozvolu za radove od Ministarstva kulture RH, odnosno o namjeni objekta. Prema posjedovnom listu br. 1124 K.O. Novigrad tlocrtne površine objekta 211m², a ukupne površine 2 153m². Procjena vrijednosti nekretnina 1. Procjena vrijednosti nekretnine upi. z.k.ul.br. 3172 k.č.br. 1496 K.O. Novigrad a) Zgrada 517m² b) Zemljište oko objekta 3 133m² Ukupna površina čestice je 3 650m²
Kao metodu procjene vrijednosti nekretnina odabrao sam troškovnu metodu za objekte, a za zemljišta poredbenu metodu. Kako nije izrađena baza podataka za praćenje koristiti ću Njuškalo HR za usporedbu (prodaja kuća i zemljišta Novigrad). TROŠKOVNA METODA Procjena građevinske vrijednosti temelji se na visini troškova izgradnje potpuno jednake nove građevine u vrijeme izrade procjene (po stvarnim cijenama materijala, radne snage, transporta, te prosječnim faktorom radne snage). Tako dobivena cijena umanjuje se za iznos koji ovisi o starosti zgrade, tipu zgrade i konstrukcije, te stanja građevine u kojem se ista nalazi u trenutku procjene. POREDBENA METODA Poredbena metoda je primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta. Za izvođenje poredbenih cijena koriste se cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom nekretninom pokazuju dovoljno podudarnih obilježja. a) Zgrada 517m² Prema Njuškalu HR adaptacija istarske kuće Nkp = 190m² (stambena površina) Bp (bruto površina) = 190m² : 0,80 = 237,50m² = 598.716,00 kn 1m² Bp = 2.520,91 kn x 2 etaže = 5.041,82 Vrijednost objekta 517,00m² x 5.041,82kn = 2.606.620,94 kn b) Zemljište Površina = 3 650m² Njuškalo HR: 1. 1 183m² 523.877,00 kn 442,84kn/m² 2. 2 046m² 823.235,00 kn 402,36 kn/m² 3. 1 535m² 1.047.753,00 kn 682,68 kn/m² PROSJEČNA CIJENA: 509,26 kn/m² Vrijednost zemljišta 3 650m² x 509,26kn/m² = 1.858.799,00 kn Ukupna vrijednost nekretnina na k.č.br. 1496 K.O. Novigrad 4.465.419,94 kn
2. Procjena vrijednosti nekretnina up. z.k.ul.br. 3172, k.č.br. 1497 K.O. Novigrad a) Objekt Bp = 211m² Objekt vrijednost 211m² x 5.041,82 kn/m² = 1.063.824,02 kn b) Zemljište 2 153m² Vrijednost zemljišta 2 153m² x 509,26kn/m² = 1.096.436,78 kn Ukupna vrijednost nekretnina na k.č.br. 1497 K.O. Novigrad = 2.160.260,80 kn REKAPITULACIJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 1. Nekretnine k.č.br. 1496 K.O. Novigrad 4.465.419,94 kn 590.907,10 2. Nekretnine k.č.br. 1497 K.O. Novigrad 2.160.260,80 kn 285.866,38 SVE UKUPNO TV 6.625.680,74 kn 876.773,48 Procjenjujem da je vrijednost nekretnina = tržišna vrijednost 1 po srednjem tečaju HNB-a na dan 30. prosinca 2016.g. iznosi 7,556890 kn ZAKLJUČAK Nekretnina upisana u z.k.ul.br. 3172 K.O. Novigrad k.č.br. 1496 i 1497 u vlasništvu KERRIA d.o.o. u stečaju, OIB 38286382893, Zagreb, Petrovardinska 7 procjenjujem kao tržišnu vrijednost: 6.625.680,74kn ili 876.773,48 U Našicama, 30. prosinca 2016. godine Sastavio: Stjepan Javorček i.g.