Lidija Seke, dipl. ing. arh., ovlašteni arhitekt Ovl. Br. 4 Su-203/17 Vrbanićeva 18, 10000 Zagreb tel. 01/4649500 fax. 01/4670965 mob1. 091 / 5143657 mob2. 098 / 1901361 ELABORAT O PROCJENI VRIJEDNOSTI NEKRETNINE I PRAVA KORIŠTENJA GROBNOG MJESTA NEKRETNINA: SAMOSTALNA PRIZEMNA STAMBENA ZGRADA, DVORIŠTE I LIVADA z.k.č. 2776/1, k.o. Laduč PRAVO KORIŠTENJA: GROBNO MJESTO NA MJESNOM GROBLJU LADUČ NARUČITELJ: OPĆINA BRDOVEC TRG DR FRANJE TUĐMANA 1, BRDOVEC
SADRŽAJ: 1. UVOD 1.1. Zadatak vještačenja 1.2. Popis primijenjenih propisa 2. NALAZ 2.1. Zatečeno stanje opis nekretnine 2.2. Tehnički opis nekretnine stambena zgrada 1 2.3. Tehnički opis nekretnine stambena zgrada 2 2.4. Iskaz površina 2.5. Status nekretnine stanje vlasništva 2.6. Zatečeno stanje opis grobnog mjesta 2.7. Fotodokumentacija 3.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE 3.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI PRAVA KORIŠTENJA GROBNOG MJESTA 4.1. MIŠLJENJE - TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE 4.2. MIŠLJENJE TRŽIŠNA VRIJEDNOST PRAVA KORIŠTENJA GROBNOG MJESTA 5. PRILOZI 2
1. UVOD 1.1. ZADATAK VJEŠTAČENJA Općina Brdovec iz Brdovca, Trg dr Franje Tuđmana 1, naručila je vještačenje: 1. procjenu vrijednosti nekretnine, u naravi dvije zgrade, dvorište i livada u Donjem Laduču, Vatrogasna 20, na z.k.č. 2776/1, k.o. Laduč. Općina Brdovec je ujedno vlasnik nekretnine 1/1 2. procjena vrijednosti prava korištenja grobnog mjesta na mjesnom groblju Laduč, polje 3, razred:02, broj groba: 01 Zadatak vještačenja je procjena vrijednosti navedene nekretnine i prava korištenja grobnog mjesta. radi se zbog potrebe vlasnika nekretnine da utvrdi njezinu vrijednost. Dan vrednovanja identičan je danu kakvoće. 1.2. POPIS PRIMJENJENIH PROPISA Elaborat je izrađen u skladu s pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje izračuna vrijednosti nekretnina i to osobito: - Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14) - Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13, 67/17) - Zakon o gradnji (NN 153/13, 20/17) - Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) - Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10,55/13, 60/13) - Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15) - Pravilnik o stalnim sudskim vještacima (NN 38/14, 123/15) Izvor pribavljenih podataka: - Harmonizirani indeks potrošačkih cijena Državnog zavoda za statistiku Republike Hrvatske - Bazni indeks HNB - Portal E-nekretnine: https://nekretnine/mgipu.hr/ 3
Nakon što je stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina Lidija Seke, dipl. ing. arh. dana 2. 10. 2017. god. obavila očevid na licu mjesta nekretnina u Donjem Laduču, Vatrogasna 20, kao i mjesno groblje Laduč, tom prilikom uzela potrebne podatke, izvršila pregled nekretnine, te proučila svu postojeću dokumentaciju, daje se nalaz i procjena kako slijedi: 2. NALAZ 2.1. Zatečeno stanje opis nekretnine Na licu mjesta u Donjem Laduču, Vatrogasna 20, zatečena su dvije zgrade sagrađene na katastarskoj čestici z.k.č. 2776/1, k.o. Laduč, kao i dvorište - livada. Zatečene su dvije zgrade. Zgrada 1 u ruševnom je stanju i nije moguće njezino korištenje. Visine je djelomično podrum + prizemlje. Značajno je da je ta zgrada upisana u katastarskom elaboratu. Zgrada 2 nije evidentirana u katastarskom elaboratu, a radi se montažnoj trošnoj prizemnici. Obje zgrade su slobodno stojeće. Zgrada 2 je priključena na stalni vodovodni priključak. Zgrada je priključena na sabirnu jamu. Nije zatečen strujni kao ni plinski priključak. Parcela je trapeznog oblika, približni omjer stranica 1 : 2, na ravnom terenu, površine 940 m2, izdužena u smjeru sjeveroistok jugozapad. Neizgrađeni dijelovi parcele su nenjegovani, nekontrolirano obrasli u divlje zeleno. Parcela nije ograđena. Opći dojam je nemogućnost korištenja obje zgrade, pogotovo zidane stambene zgrade. Pristup automobilom parceli moguć je s asfaltirane prometnice Vatrogasna ulica. Moguće je parkiranje na samoj parceli. Parcela je smještena u uređenom ozelenjenom dijelu naselja, vrlo blizu glavne prometnice. Svi važni sadržaji nalaze se min. 400 m udaljeni od predmetne parcele - škola, dječji vrtić, dom zdravlja, ljekarna, crkva, trgovina prehrambenim proizvodima. Na glavnoj prometnici Zagrebačka ulica, organiziran je javni prijevoz autobusom. U udaljenost cca 2 km nalazi se željeznički kolodvor Savski Marof, do kojeg prometuju prigradski vlakovi iz Zagreba. Prema PPUO Brdovec (Glasnik općine Brdovec broj 13, prosinac 2015.) parcela je u građevinskom području naselja, namijenjeno stambenoj i mješovitoj namjeni izgrađeno i uređeno područje. 2.2. Tehnički opis nekretnine - stambena zgrada 1 Broj etaža stambene zgrade: djelomično podrum + prizemlje Namjena prostora: stambena, no prostor nije moguće koristiti Svjetla visina etaže: nije bilo moguće utvrditi Starost zgrade: datum nastanka zgrade prije 15.2.1968. Nosivi zidovi: puna opeka Krovna konstrukcija: drveno dvostrešno krovište Obrada vanjskih zidova: neožbukani, bez toplinske izolacije Zagrijavanje: nije bilo moguće utvrditi Hlađenje nije uočeno Vanjska stolarija: ostaci drvenih prozora Vlažnost u zgradi nije bilo moguće utvrditi Zgrada nema dizalo zgrada nije građena u skladu s propisima za građenje u seizmičkim područjima Zgrada nije priključena na komunalnu infrastrukturu 4
Zaključak: Stambena zgrada 1 je u ruševnom stanju i nemoguće ju je koristiti. Njezina jedina vrijednost je činjenica da je zbog datuma izgradnje legalna i uporabljiva. 2.3. Tehnički opis nekretnine - stambena zgrada 2 Broj etaža stambene zgrade: prizemlje Namjena prostora: stambena Svjetla visina etaže: nije bilo moguće utvrditi Starost zgrade: datum nastanka zgrade je osamdesetih godina prošlog stoljeća. Nosivi zidovi: montažna zgrada Krovna konstrukcija: drveno dvostrešno krovište, pokrov valoviti salonit Obrada vanjskih zidova: žbukani, u sastavu zida vjerojatno toplinska izolacija Zagrijavanje: nije bilo moguće utvrditi Hlađenje nije uočeno Vanjska stolarija: drvena Vlažnost u zgradi nije bilo moguće utvrditi Zgrada nema dizalo zgrada nije građena u skladu s propisima za građenje u seizmičkim područjima Zgrada je priključena na vodovodni priključak Zaključak: Stambena zgrada 2 je montažna i trošna. Nije upisana u katastarski operat i najvjerojatnije nije legalna. 2.4. Iskaz površina Sveukupna površina parcele prema posjedovnom listu i izvatku iz zemljišne knjige: 940 m 2 2.5. Status nekretnine stanje vlasništva U Izvatku iz zemljišne knjige Općinskog suda u Novom Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zaprešić, broj ZK uloška 945, k.o. Laduč, u vlastovnici B, kao vlasnik nekretnine upisana je: Vlasnički dio 1/1: OPĆINA BRDOVEC, OIB: 14722979018, TRG DR. FRANJE TUĐMANA 1, BRDOVEC 10291 PRIGORJE BRDOVEČKO, HRVATSKA U Teretovnici C nije upisan nikakav teren. Očevidom, kao i uvidom u Hrvatsku osnovnu kartu, utvrđeno je da je stambena zgrada 1 sagrađena prije 15. veljače 1968. godine, te je kao takva legalna i uporabljiva. Za stambenu zgradu 2 nisu predočeni nikakvi dokazi o legalitetu. Očevidom je utvrđeno da je ista sagrađena nakon 15. veljače 1968. godine. 2.6. Zatečeno stanje opis grobnog mjesta Na licu mjesta, na mjesnom groblju Laduč, zatečeno je predmetno grobno mjesto - polje 3, razred:02, broj groba: 01. Grob je zapušten i neuređen, no nalazi se odmah do ulaza u groblje, te se utvrđuje da ima odličnu poziciju. 5
2.7. Fotodokumentacija 1.4.1. Na dan očevida 2. 10. 2017. fotografirana je nekretnina predmet vještačenja: Slika -1 Stambena zgrada 1 i Slika -2 Stambena zgrada 1 Slika -3 Stambena zgrada 1 i Slika -4 Stambena zgrada 1 ulaz u podrum Slika -5: Stambena zgrada 2 i Slika -6: Stambena zgrada 2 Slika-7: Stambena zgrada 2 1.4.2. Na dan očevida 2. 10. 2017. fotografirano je grobno mjesto predmet vještačenja: Slika -8 Grobno mjesto i Slika -9 Grobno mjesto 6
3.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Na temelju nalaza ovog vještačkog elaborata daje se procjena vrijednosti nekretnine kako slijedi: Predmetna nekretnina su dvije stambene zgrade, od kojih jedna nije evidentirana u katastru, s dvorištem - livadom. S obzirom na trošnost zgrada, te nemogućnost njihovog korištenja nekretnina će se nadalje promatrati samo kao građevinsko zemljište. Za utvrđivanje njezine tržišne vrijednosti odabrana poredbena metoda. Za usporedbu korišteni su podaci pronađeni na portalu enekretnine MGIPU. Istraživane su lokacije koje se nalaze u bližoj okolici. Za ovaj elaborat napravljena je selekcija prikazanog, u smislu veličine parcele, te smještaj u odnosu na centar naselja, kao i na dostupnost s asfaltirane prometnice. Također su odabrane nekretnine koje se nalaze u stambenim zonama u skladu s važećim urbanističkim planovima. Za potrebe ovog elaborata izdvojene su 3 transakcije, koje su nadalje valorizirane baznim indeksom u skladu s harmoniziranim indeksom potrošačih cijena DZS HR s obzirom na datum kupoprodaje Izdvojene transakcije: 3.1. k.č. 2761/2, k.o. Laduč: Građevinsko zemljište je puno veće od predmetnog, no nalazi se u neposrednoj blizini. Nalazi se u istom području mješovite namjene (PPUO Brdovec), građevinsko područje izgrađeno i uređeno. 3.2. k.č. 2721/2, k.o. Laduč: Građevinsko zemljište je nešto manje nego predmetno. Udaljenije je od glavne prometnice. Nalazi se u istom području mješovite namjene (PPUO Brdovec), no u neizgrađenom građevinskom području, ali uređenom. 3.3. k.č. 1479/60, k.o. Brdovec: Građevinsko zemljište je puno manje od predmetnog, ali je vrlo blizu glavne prometnice. Nalazi se u istom području mješovite namjene (PPUO Brdovec), građevinsko područje izgrađeno i uređeno. U nastavku su prikazani proračun za međuvremensko izjednačenje, te statistička obrada i izračun cijene nekretnine po m 2. Obilježja poredbenih nekretnina nisu u cijelosti poznata. S obzirom da se sva tri građevinska zemljišta nalaze u području iste namjene prema PPUO Brdovec, i to u građevinskim uređenim područjima, nema potrebe za interkvalitativnim izjednačenjem. 7
Samostalna prizemna zgrada, dvorište i livada u Donjem Laduču, Vatrogasna 20 na k.č. 2776/1 k.o. Laduč Poredbene nekretnine Redni broj transakcije Katastarska općina Katastarska čestica Površina nekretnine (m 2 ) Kupoprodajna cijena /m2 Nadnevak sklapanja kupoprodajnog ugovora Vrsta građevinskog korištenja (namjena) Kategorija zemljišta 1. Laduč 2761/2 1902 10,25 1.7.2016. 2. Laduč 2721/2 647 16,89 18.4.2017. 3. Brdovec 1479/60 448 15,62 8.6.2016. mješovita, izgrađeno, uređeno 1. mješovita, neizgrađeno, uređeno 1. mješovita, izgrađeno, uređeno 1. Razlog odabira: Transakcija br. 1: puno veća parcela, no vrlo blizu predmetne parcele Transakcija br. 2: parcela je udaljenija od glavne prometnice, no manja površinom Transakcija br. 3: puno manja parcela, no vrlo blizu glavne prometnice Zagreb, studeni 2017. Izradila: Lidija Seke, dipl.ing.arh.
Samostalna prizemna zgrada, dvorište i livada u Donjem Laduču, Vatrogasna 20 na k.č. 2776/1 k.o. Laduč MEĐUVREMENSKO (INTERTEMPORALNO) IZJEDNAČENJE - PRILAGODBA TRŽIŠTU (REVALORIZACIJA CIJENA) Redni broj transakcije Katastarska općina Katastarska čestica Površina nekretnine (m 2 ) Kupoprodajna cijena /m2 Nadnevak sklapanja kupoprodajnog ugovora Bazni indeks* na dan sklapanja kupoprodaje (A) Bazni indeks* na dan vrednovanja 2.10.2017. (B) Korekcijski faktor =(B)/(A) Međuvremens ki izjednačena cijena 1. Laduč 2761/2 1902 10,25 1.7.2016. 99,72 101,32 1,02 10,4 2. Laduč 2721/2 647 16,89 18.4.2017. 100,6 101,32 1,01 17,0 3. Brdovec 1479/60 448 15,62 8.6.2016. 99,77 101,32 1,02 15,9 Napomena: bazni indeks u skladu s harmoniziranim indeksom potrošačih cijena DZS HR Zagreb, studeni 2017. Izradila: Lidija Seke, dipl.ing.arh.
Samostalna prizemna zgrada, dvorište i livada u Donjem Laduču, Vatrogasna 20 na k.č. 2776/1 k.o. Laduč STATISTIČKA OBRADA Redni broj transakcije Katastarska općina Katastarska čestica Međuvreme nski izjednačena cijena Kp i Fk Međuvremenski i interkvalitativna izjednačenja cijena 1. Laduč 2761/2 10,4 1,00 10,4 2. Laduč 2721/2 17,0 1,00 17,0 3. Brdovec 1479/60 15,9 1,00 15,9 Zagreb, studeni 2017. Izradila: Lidija Seke, dipl.ing.arh.
Samostalna prizemna zgrada, dvorište i livada u Donjem Laduču, Vatrogasna 20 na k.č. 2776/1 k.o. Laduč STATISTIČKA OBRADA I IZRAČUN Redni broj transakcije Katastarska općina Katastarska čestica Površina nekretnine Nadnevak sklapanja kupoprodajno g ugovora Kupoprodaj na cijena /m 2 Međuvremensk i izjednačena cijena /m 2 Međuvremenski i interkvalitativno izjednačena cijena /m 2 Odstupanje od prosjeka u % Odstupanje od prosjeka (apsolutno) 1. Laduč 2761/2 1902 1.7.2016. 10,25 10,4 10,41 27,82% 4,01 2. Laduč 2721/2 647 18.4.2017. 16,89 17,0 17,01-17,89% -2,58 3. Brdovec 1479/60 448 8.6.2016. 15,62 15,9 15,86-9,93% -1,43 Prosjek (medijan): 14,4 Zagreb, studeni 2017. Izradila: Lidija Seke, dipl.ing.arh.
Prometna ili tržišna vrijednost za 1 m² građevinskog zemljišta približno iste kvalitete na istom području procijenjena je na 14,4 / m², temeljem poredbene metode za tri slične nekretnine. 3.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI PRAVA KORIŠTENJA GROBNOG MJESTA Prema informacijama dobivenim na licu mjesta, pravo korištenja grobnog mjesta na mjesnom groblju Laduč procjenjuje se na 1.600 8
4.1. MIŠLJENJE TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE Na temelju ove procjene utvrđuje se tržišna vrijednost nekretnine građevinsko zemljište samostalna prizemna stambena zgrada, dvorište i livada u Donjem Laduču, Vatrogasna 20, na z.k.č. 2776/1, k.o. Laduč koja na dan 2. 10. 2017. godine iznosi: 4.1. Jedinična vrijednost nekretnine po kvadratnom metru: 4.2. Ukupna vrijednost nekretnine: TV / Pov = 108 kn ili 14,4 940 m 2 x 14,4 = 13.500 TV = 101.500 kn ili 13.500 4.2. MIŠLJENJE TRŽIŠNA VRIJEDNOST PRAVA KORIŠTENJA GROBNOG MJESTA Na temelju ove procjene utvrđuje se tržišna vrijednost prava korištenja grobnog mjesta na mjesnom groblju Laduč, polje 3, razred:02, broj groba: 01: koja na dan 2. 10. 2017. godine iznosi: TV = 12.000 kn ili 1.600 Napomena: vrijednost u eurima utvrđena prema srednjem tečaju HNB na dan 2. 10. 2017: 1 = 7,497115 kn Zagreb, 19. 11. 2017. Elaborat izradila: Lidija Seke, dipl. ing. arh., ovlašteni arhitekt 9
5. PRILOZI: 5.1. Izvadak iz Zemljišne knjige Općinskog suda u Novom Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zaprešić, br. z.k. uloška 945, k.o. Laduč 5.2. Državna geodetska uprava, Odjel za katastar nekretnina Zaprešić, Izvod iz katastarskog plana, k.č 2776/1, k.o. Laduč 5.3. Državna geodetska uprava, Odjel za katastar nekretnina Zaprešić, Prijepis posjedovnog lista 3961, k.o. Laduč 10
NESLUŽBENA KOPIJA REPUBLIKA HRVATSKA Općinski sud u Novom Zagrebu ZEMLJIŠNOKNJIŽNI ODJEL ZAPREŠIĆ Stanje na dan: 15.11.2017. 23:37 Verificirani ZK uložak Katastarska općina: 335720, LADUČ Broj ZK uloška: 945 Broj zadnjeg dnevnika: Z-23983/2017 Aktivne plombe: IZVADAK IZ ZEMLJIŠNE KNJIGE Rbr. 1. Broj zemljišta (kat. čestice) Oznaka zemljišta A Posjedovnica PRVI ODJELJAK jutro Površina 2776/1 SAMOSTALNA PRIZEMNA STAMBENA ZGRADA BR. 20, 261 940 DVORIŠTE I LIVADA UKUPNO: čhv 261 m2 940 Primjedba B Vlastovnica Rbr. Sadržaj upisa Primjedba 1. Vlasnički dio: 1/1 OPĆINA BRDOVEC, OIB: 14722979018, TRG DR. FRANJE TUĐMANA 1, BRDOVEC 10291 PRIGORJE BRDOVEČKO, HRVATSKA C Teretovnica Rbr. Sadržaj upisa Iznos Primjedba Tereta nema! Potvrđuje se da ovaj izvadak odgovara stanju zemljišne knjige na datum 15.11.2017. Zemljišnoknjižni izvadak (datum i vrijeme izrade) 16.11.2017. 20:45:17 Stranica: 1
https://oss.uredjenazemlja.hr/public/gwt/ossviewerprint.html 1 of 1 10/1/2017, 9:08 PM REPUBLIKA HRVATSKA DRŽAVNA GEODETSKA UPRAVA ODJEL ZA KATASTAR NEKRETNINA ZAPREŠIĆ NESLUŽBENA VERZIJA K.o. LADUČ, 335720 k.č. br.: 2776/1 IZVOD IZ KATASTARSKOG PLANA Približno mjerilo ispisa 1: 1000 Izvorno mjerilo plana 1:2880 Datum ispisa: 01.10.2017
NESLUŽBENA KOPIJA REPUBLIKA HRVATSKA DRŽAVNA GEODETSKA UPRAVA PODRUČNI URED ZA KATASTAR ZAGREB ODJEL ZA KATASTAR NEKRETNINA ZAPREŠIĆ Stanje na dan: 01.10.2017. 00:19 PRIJEPIS POSJEDOVNOG LISTA Katastarska općina: LADUČ (Mbr. 335720) Posjedovni list: 3961 Udio Prezime i ime odnosno tvrtka ili naziv, prebivalište odnosno sjedište upisane osobe OIB 1/1 PUŽAR VJEKOSLAV, VJEKOSLAV, VATROGASNA ULICA 20, DONJI LADUČ, 86717373276 HRVATSKA (VLASNIK) Podaci o katastarskim česticama Zgr Dio Broj katastarske čestice Adresa katastarske čestice/način uporabe katastarske čestice/način uporabe zgrade, naziv zgrade, kućni broj zgrade Površina/ m2 Broj D.L. Posebni pravni režimi Primjedba 2776/1 VATROGASNA ULICA 940 9 DVORIŠTE 500 LIVADA 406 KUĆA BR.20 34 Ukupna površina katastarskih čestica 940 NAPOMENA: Ovaj prijepis posjedovnog lista nije dokaz o vlasništvu na katastarskim česticama upisanim u posjedovnom listu.