STALNI SUDSKI VJEŠTAK GRAĐEVINSKE STRUKE DRAŽEN SLUNJSKI mag.ing.aedif. OIB: 72003385933 home: Zvečevska 20 31000 Osijek tel: 031/303-188 mob: 098/476-283 e-mail: hiperbolaosijek@gmail.com PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE KUDA ADRESA: Batina, Crkvena 6, k.č.br. 984 NARUČITELJ: Biljemerkant d.o.o. u stečaju, Osijek, K.Trpimira 12 PROCJENJENA VRIJEDNOST: 9.096,56 68.224,20 kn U Osijeku, 3. kolovoza 2013. m p 1
SADRŽAJ 1. UVOD 2. PODACI O VLASNIŠTVU I LOKACIJI NEKRETNINA 3. TEHNIČKI OPIS 4. REKAPITULACIJA POVRŠINA 5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE 6. NALAZ I ZAKLJUČAK 7. PRILOZI Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 2
1. UVOD Na zahtjev Biljemerkant d.o.o. u stečaju iz Osijeka, K.Trpimira 12 izađena je procjena tržišne vrijednosti nekretnine na lokaciji: Batina, Crkvena 6, k.č.br. 984 Predmetna nekretnina pregledana je i fotografirana od strane procjenitelja dana1. kolovoza 2013. a u naravi je kuda prizemnica. Procjena je izvršena na osnovi kvalitete, kvantitete (vrijednosti 1,00m²) održavanja, starosti i trošnosti građevine, sukladno pravilniku o utvrđivanju građevinske i prometne vrijednosti građevinskih objekata (NN 52/84), uredbi o načinu utvrđivanja cijene stanova (NN 35/92, 72/92, 82/93 i 110/93), te procjenjenoj vrijednosti ulaganja. Srednji tečaj na dan iznosi 1,00 =7,50 kn 3. kolovoza 2013. godine osnova je za preračunavanje vrijednosti i U postupku procjene građevinske vrijednosti primjenjuje se metoda procjene vrijednosti novo izvedenih elemenata stanova i zgrade, ukupno za 1,00m² neto građevinske površine koja se umanjuje zbog utjecaja starenja i trošenja od izvedbe do danas na sadašnju vrijednost. Tako dobivena vrijednost za 1,00m² neto građevinske površine (NGP) množi se zbrojem površine svih prostorija u ovoj procjeni. Građevinska vrijednost objekta je vrijednost koja bi se morala utrošiti ako bi se takav isti objekat ponovo gradio u vrijeme procjene (po stvarnim cijenama materijala, radne snage, transporta, te prosječnim faktorom radne snage), umanjena za vrijednost koja ovisi o starosti zgrade, tipu zgrade i konstrukcije odnosno stanja u kojem se zgrada nalazi u trenutku procjene. Prometna vrijednost građevine predstavlja stvarnu, tržišnu vrijednost građevine, mijenja se te ovisi o nizu faktora. Predmet ove procjene nije imovinsko pravna provjera niti provjera s upravno pravnog naslova. Procjenjena vrijednost iz ovog elaborata služi isključivo radi utvrđivanja trenutne prometne vrijednosti. Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 3
2. PODACI O VLASNIŠTVU I LOKACIJI NEKRETNINA DOKUMENTACIJA DOSTAVLJENA NA UVID: Izvadak iz zemljišne knjige: Kopija katastarskog plana: Posjedovni list: Ostalo: ima ima ima izvadak iz preglednika geoportal VLASNIŠTVO: katastarska opdina: katastarska čestica: zk uložak broj: opis nekretnine: površina (m 2 ) : Batina 984 1584 podul.br. - zgrada i dvor 171,00 LOKACIJA: broj stanovnika: 1048 izvor: Wikipedija adresa nekretnine: Batina, Crkvena 6, k.č.br. 984 Predmetna građevina se nalazi u centru mjesta Batina, u blizini se nalazi stara škola i objekti slične katnosti. grafički prikaz lokacije nekretnine: Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 4
3. TEHNIČKI OPIS NAMJENA NEKRETNINE: GODINA IZGRADNJE: KATNOST: stambena 1908 - P LOKACIJA I INFRASTRUKTURA: adresa: prometna povezanost: pristup: javni prijevoz: parkiralište: kolni ulaz: KONSTRUKCIJA: temelji: nosiva konstrukcija: međukatna konstrukcija: krovište i pokrov: ZAVRŠNI RADOVI: pročelje: obrada podova: obrada zidova: obrada stropova: STOLARIJA: unutarnja stolarija: vanjska stolarija: ostakljenje: zaštita od sunca: Batina, Crkvena 6, k.č.br. 984 asfaltirana cesta - na parceli ima opeka opeka drveni grednici drveno, crijep ožbukano i obojano, devastirano devastirano devastirano devastirano devastirano drvena jednostruko nema INSTALACIJE I PRIKLJUČCI: vodovod: kanalizacija: struja: plin: telefon: grijanje: dodatne instalacije: priključak hidrofor septička jama ima nema nema kruto gorivo - VANJSKO UREĐENJE: ograda: u potpunosti ograđeno pomodne građevine: drvarnica ostalo: - instalacija ima ima ima nema nema ODRŽAVANJE: loše Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 5
4. REKAPITULACIJA POVRŠINA 1. NRP (neto razvijena površina) m² koef. ukupno: PRIZEMLJE 67,00 1,00 67,00 67,00 67,00 UKUPNO NRP = 67,00 m² 2. BRP (bruto razvijena površina) 3. BRV (bruto razvijeni volumen) NRP x koef. = BRP 67,00 x 1,20 = 80,40 UKUPNO BRP = 80,40 m² 4. REKAPITULACIJA POVRŠINA BRP x koef. = BVO 80,40 x 3,30 = 265,32 NRP = 67,00 m² BRP = 80,40 m² UKUPNO BVO = 265,32 m³ BRV = 265,32 m³ Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 6
5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE 5.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA Na osnovu važedih cijena građevinskog zemljišta za određenu zonu i na temelju troškova komunalnog i vodnog doprinosa iznosi: jed.cijena ukupno: dvorište P= 171,00 m² 10,00 /m² 1.710,00 komunalni doprinos BRV= 265,32 m³ 0,13 /m³ 34,49 vodni doprinos BRV= 265,32 m³ 1,00 /m³ 265,32 sveukupna cijena zemljišta: 2.009,81 5.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI PRIKLJUČAKA Na osnovu važedih cijena priključaka iznosi: vodovod kanalizacija elektroenergija plin gradsko grijanje telefon ukupno: 1.500,00 1.500,00 1.000,00 0,00 0,00 0,00 sveukupna cijena priključaka: 4.000,00 5.3. PROCJENA VANJSKOG UREĐENJA Na osnovu važedih cijena i na temelju troškova iznosi: jed.cijena betonirano/popločeno 0,00 m² 0,00 /m² pomodne građevine 30,00 m² 150,00 /m² ograda 0,00 m¹ 0,00 /m¹ sveukupna cijena vanjskog uređenja: ukupno: 0,00 4.500,00 0,00 4.500,00 Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 7
5.4. PROCJENA SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI Procjenjena jedinična cijena etalonskog objekta na temelju BILTENA GI ZAGREB "Stand. kalkulacija", POREZNE UPRAVE PODRUČNOG UREDA, te osobnom iskustvu i tržišnim uvjetima. 5.4.1. EKVIVALENTNA VRIJEDNOST NOVE GRAĐEVINE: NV NRP izgrađenost jed.cijena građevina 67,00 m² 70,00 % 300,00 /m² NV= 210,00 /m² ukupno: 14.070,00 14.070,00 5.4.2. SADAŠNJA VRIJEDNOST GRAĐEVINE: SV Prema Uputstvu o utvrđivanju građevinske vrijednosti objekata (NN 52/84) određuje se umanjenje konstrukcije i materijala građevine. starost građevine n= 104 vjerojatni vijek trajanja N= 100 apsolutni vijek trajanja A= 150 korektivni koeficijent 0,80 umanjenje konstrukcije za n N: u₁=0,80 x n/n x (n+n) / 2N [%] 84,86 umanjenje konstrukcije za N < n A: u₁=0,80 + 0,20 x (n-n) / (A-N) [%] 81,60 Umanjenje dijelova građevine: učešde NV ( /m²) umanjenje SV ( /m²) konstrukcija 40,0% 120,00 84,9% 101,84 /m² 18,16 obrtnički radov 10,0% 30,00 90,0% 27,00 /m² 3,00 završni radovi 10,0% 30,00 100,0% 30,00 /m² 0,00 instalacije 10,0% 30,00 90,0% 27,00 /m² 3,00 nezavršeno 30,0% izgrađeno 70,0% 210,00-185,84 = 24,16 /m² SV x NRP SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST IZNOSI: 24,16 x 67,00 ukupno: 1.618,93 5.4.3.SVEUKUPNA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST NEKRETNINE: 5.1. ZEMLJIŠTE 5.2. PRIKLJUČCI 5.3. VANJSKO UREĐENJE 5.4. GRAĐEVINA SVGV SVGV = ukupno: 2.009,81 4.000,00 4.500,00 1.618,93 12.128,75 5.5. PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI Uvažavajudi položaj i opde stanje objekta te odnos trenutne ponude i potražnje na tržištu nekretninama ukupan prometni koeficijent iznosi: 0,75 PROMETNA VRIJEDNOST NEKRETNINE IZNOSI: (SVGV x koef.) 9.096,56 Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 8
6. NALAZ I ZAKLJUČAK Predmet ove procjene nije imovinsko - pravna provjera niti provjera s upravno pravnog naslova. Procjenjena vrijednost iz ovaog elaborata služi isključivo radi utvrđivanja vrijednosti nekretnine prilikom zaključivanja kupoprodajnog ugovora. 5.1. ZEMLJIŠTE 5.2. PRIKLJUČCI 5.3. VANJSKO UREĐENJE 5.4. GRAĐEVINA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST 5.5. PROMETNA VRIJEDNOST 2.009,81 4.000,00 4.500,00 1.618,93 12.128,75 9.096,56 68.224,20 kn U Osijeku, 3. kolovoza 2013. Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 9
7. PRILOZI 1. FOTODOKUMENTACIJA 2. PRESLIK DOKAZA VLASNIŠTVA 3. RJEŠENJE SUDA Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 10
7.1. FOTODOKUMENTACIJA Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 11
7.2. PRESLIK DOKAZA VLASNIŠTVA Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 12
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 13
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 14
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 15
7.3. RJEŠENJE SUDA Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 16
Izradio: Stručni suradnik za procjene Tomislav Slunjski, mag.ing.aedif. Kontrolirao i ovjerava: Stalni sudski vještak građevinske struke Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. U Osijeku, 3. kolovoza 2013. Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 17