STALNI SUDSKI VJEŠTAK: Stjepan Marolin e-mail: stjepan.marolin@os.t-com.hr M +385 98 167 3400 F +385 31 385 145 ELABORAT PROCJENE NEKRETNINA NEKRETNINA: VLASNIŠTVO: 1.ETAŽA 39/100 1. SKLADIŠTE SA NADSTREŠNICOM br. 1 /u kopiji označeno plavom bojom/, SAGRAĐENO NA k.č.br. 3563/4 k.o. PODRAVSKA SLATINA, zk.ul. 6595, poduložak 1 OSJEČKA PIVOVARA d.d. OSIJEK, udio 1/1 dijela LOKACIJA: NARUČITELJ: PODRAVSKA SLATINA, TRG SV. JOSIPA BB BILJEMERKANT d.o.o., u stečaju, OSIJEK, K. TRPIMIRA 12
Predmet procjene: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, 1.ETAŽA 39/100 1. SKLADIŠTE SA NADSTREŠNICOM br. 1 /u kopiji označeno plavom bojom/, SAGRAĐENO NA k.č.br. 3563/4 k.o. PODRAVSKA SLATINA, zk.ul. 6595, poduložak 1 na adresi: PODRAVSKA SLATINA, TRG SV. JOSIPA BB Vlasnik nekretnine: OSJEČKA PIVOVARA d.d. OSIJEK, udio 1/1 dijela Naručitelj procjene: BILJEMERKANT d.o.o., u stečaju, OSIJEK, K. TRPIMIRA 12 Sadržaj: 1. ZAHTJEV ZA PROCJENU 2. IDENTIFIKACIJA I OPIS STANJA NEKRETNINE 3. PROCJENA 4. ZAKLJUČAK 5. DOKUMENTACIJA Izrada procjene: STALNI SUDSKI VJEŠTAK: Stjepan Marolin e-mail: stjepan.marolin@os.t-com.hr Mjesto i datum: Osijek, 08.01.2014. godine 2
1. ZAHTJEV ZA PROCJENU PRIJEDLOG ZA VJEŠTAČENJE Na temelju zahtjeva Naručitelja procjene, izvršena je procjena građevinske i tržišne vrijednosti nekretnine. Predmet procjene je zgrada skladišta sa nadstrešnicom i pripadajuće zemljište, na adresi: PODRAVSKA SLATINA, TRG SV. JOSIPA BB ZADATAK ZA VJEŠTAČENJE Zadatak ovog vještačenja je utvrđivanje građevinske vrijednosti nekretnina, te sadašnje tržišne vrijednosti istih, na temelju pregleda i prikupljenih podataka od predlagatelja. Ovim elaboratom se ne utvrđuje posjedovno stanje, niti vlasništvo nad nekretninom. Procjena se izrađuje uvidom u fotokopije vlasničke dokumentacije, stoga je potrebna dodatna provjera istovjetnosti originalne i dokumentacije priložene u procjeni. LOKACIJA NEKRETNINE: centralni ulaz u naselje BOCANJEVCI 3
2. IDENTIFIKACIJA I OPIS ZATEČENOG STANJA NEKRETNINE IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE kat. općina: PODRAVSKA SLATINA z.k.ul.br. 6595 z.k.čest.br.: 3563/4 poduložak: sij.00 opis nekretnine: 1.ETAŽA 39/100 1. SKLADIŠTE SA NADSTREŠNICOM br. 1 /u kopiji označeno plavom bojom/, SAGRAĐENO NA k.č.br. 3563/4 k.o. PODRAVSKA SLATINA, zk.ul. 6595, poduložak 1 teret: vidjeti IZK, u prilogu. vlasnik nekretnine: PIVOVARA d.d., OSIJEK, VUKOVARSKA 312, udio 1/1 dijela 4.1. Zabilježuje se da je fiducijarni prijenos prava vlasništva upisan radi osiguranja tražbine u iznosu od 25.305.176,88 kuna (dvadesetpetmilijunatristopettisućastosedamdesetšestkunaiosamdesetosamlipa), uvećano za zakonsku zateznu kamatu po kamatnoj stopi u smislu čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima (NN 53/91, 73/91, 3/94, 7/96, 112/99, 35/05, 41/08) koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem eskontne stope HNB koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu za 8 postotnih poena kao i troškova, sa imena: 1. BILJEMERKANT d.o.o. Osijek, Kneza Trpimira 2, OIB: 599221785151/1 dijela površina zemljišta: 648 m 2 pripadajuće zemljište: 253 m 2 39/100 dijela OPIS ZATEČENOG STANJA NEKRETNINE Predmetna zgrada sa zatvorenom nadstrešnicom, sagrađena je na z.k.č.br. 3563/4 k.o. P. Slatina, u središnjem dijelu grada P. Slatine, Trg Sv. Josipa bb, iza prostora Slatinske Banke, prema dostupnim podacima, orjentaciono 1930-ih.g. Teren zemljišta je u ravan i dijelom ograđen. Priključci: plin i el. priključak. Napomena: predmetna nekretnina nema neposredan pristup javnoj površini - pristup prema zatečenom stanju i priloženoj dokumentaciji, koristi preko z.k.č.br. 3563/5 u vlasništvu Fučkar Štefice i z.k.č.br. 3567/1,2 (prije parcelacije 3567) u vlasništvu Slatinske Banke. LEGALNI STATUS NEKRETNINE Građevina je upisana u zemljišne knjige (bez pozitivne zabilježbe) i katastru. Naručitelj nije priložio dokaz za legalitet nekretnine. 4
TEHNIČKI OPIS OBJEKTA : 1.ETAŽA 39/1001. SKLADIŠTE SA NADSTREŠNICOM br. 1 NKP: 162,64 BRP: 188,10 m 2 m 2 Namjena: prema zatečenom stanju - fitnes centar Godina izgradnje: Katnost: Parkiranje Električne: Vodovod: Kanalizacija: Plin: iskaz površina prema izmjeri na očevidu: ZGRADA PRIZEMLJE h = 4,50 fitnes centar 115,50 1,00 1930 godina nadstrešnica orjentaciono 1980-ih g. prizemlje na javnoj površini Konstrukcija: Temelji: opeka Nosiva konstr.: opeka, zatvorena nadstrešnica - bravarska konstrukcija Međukatna k.: drveni grednik, zatvorena nadstrešnica - bez stropne konstrukcije Pregradni zidovi: opeka Krovna konstr.: drvena, dvostrešna, pokrov crijep, zatvorena nadstrešnica - lim Limarija: pocinčana Hidroizolacije: - Pročelje: Obrada zidova: Obrada podova: Stolarija: Instalacije: Sanitarije: Održavanje: Okoliš: opeka, zatvorena nadstrešnica - lim beton Unutrašnja st.: Fasadna st.: nema zadovoljavajuće u zadovoljavajućem stanju IZRAČUN POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA PROSTORIJA ožbukani, bojani, zatvorena nadstrešnica - lim tlocrtna površina m 2 bojana crna bravarija provedena nema nema proveden, ali nije u funkciji koef. netto korisna površina m 2 ZGRADA UKUPNO: 115,50 115,50 m (korisna visina prostora) 115,50 ZATVORENA NADSTREŠNICA PRIZEMLJE h = 3,50-6,00 m (korisna visina prostora) Z. NADSTREŠNICA UKUPNO: 47,14 1,00 47,14 49,50 SVEUKUPNO: 162,64 162,64 brutto povr. m 2 BVO m 3 138,60 790,02 235,13 188,10 1.025,15 5
3. PROCJENA Procjena tržišne vrijednosti nekretnine izrađuje se prema dostupnoj dokumentaciji, podacima od stranke te uvida u stanje nekretnine na predmetnoj lokaciji. Izračun se radi prema metodama definiranim za potrebe utvrđivanja vrijednosti nekretnina. Pri izračunu se koriste podaci objavljeni od mjerodavnih institucija, podaci o trenutačnim kretanjima vrijednosti nekretnina za predmetnu lokaciju i ekvivalentni objekt, te vlastita iskustva. Za izračun tržišne vrijednosti nekretnine koriste se sljedeći propisi i izvori podataka: - - - - - - - - - Zakona o prostornom uređenju i gradnji Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Bilten Standarda kalkulacija radova u visokogradnji Instituta građevinarstva Hrvatske Pravilnik o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada Standardi za svojstva zgrada - definiranje i proračun površina i prostora, HRN ISO 9836:2002 Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekta Podatak o etalonskoj cijeni građenja Podaci o cijenama zemljišta za predmetnu lokaciju Zakon o komunalnom doprinosu i Odluka o komunalnom doprinosu za predmetno područje - Uredba o visini vodnog doprinosa 6
NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST Nova građevinska vrijednost se izračunava kao umnožak netto korisne površine (NKP) i jedinične cijene građenja za 1,0 m² ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena objekta dobivena je prema standardu gradnje u odnosu na etalonsku cijenu građenja, prema podacima iz Biltena standardna kalkulacija radova IGH za tipske objekte u RH na prosječnoj lokaciji i prema tržnim cijenama ekvivalentnih objekata na predmetnoj lokaciji. U jediničnoj cijeni obuhvaćena je sva projektna dokumentacija, svi građevinsko - obrtnički i instalaterski radovi i priključci na magistralne instalacije. Ng = NKP x Cj Umanjenje vrijednosti nekretnine radi starosti i trošnosti objekta, dobiva se kao zbroj umanjenih vrijednosti konstrukcije, ugrađenih materijala i opreme, tj. umanjenja zbog starosti i trošnosti nosive konstrukcije, završnih radova, obrtničkih radova i instalacija u određenom postotku učešća a sve u odnosu na vrijednost novog objekta. Umanjenje zbog starosti i trošnosti konstrukcije je funkcija prosječnog vremena trajanja konstrukcije (N), starosti konstrukcije (n) i postotka učešća, a računa se prema izrazu: U = 0,80 x n / N x ( N + n ) / 2 x N Sadašnja tržišna vrijednost nekretnine (Stg) računa se prema izrazu: Stg= (Cz + Sg x Fkp x Fp x Fki) x Fl x Fpp + Kd + Vd, gdje je: Cz Sg vrijednost zemljišta sadašnja građevinska vrijednost = NKP x Cj Faktori korekcije tržišne vrijednosti nekretnine: Fkp faktor korisne površine (0,80-1,20) ovisi o korisnoj površini nekretnine Fp faktor za poslovne objekte (1,00-1,50) Fki faktor kvalitetne izgrađenosti ovisi o vrsti objekta i opremljenosti za obavljanje te djelatnosti (0,20-1,50) ovisno o izgrađenosti i opremljenosti objekta u odnosu na tipski, prosječni građevinski objekt izveden po srednjim standardima, te o kvaliteti materijala i opreme Fl faktor lokacije (0,70-1,50) ovisi o mikro lokaciji, prostornoj orjentaciji, infrastrukturi, katnosti, broju stambenih jedinica i dr. Fpp faktor ponude i potražnje (0,20-2,00) ovisno o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu nekretnina za navedenu lokaciju Kd vrijednost komunalnog doprinosa Vd vrijednost vodnog doprinosa 7
IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI Neto komercijalna površina - m 2 Jed. cij. ekv. obj. kn/m 2 nova gr. vrijednost - kn 115,50 3.815,00 440.632,50 UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI Starost objekta u godinama n = 84,00 Vijek trajanja objekta u godinama N = 100,00 U = 0,80 X n / N X ( N + n )/ 2 N = 0,62 U % = 61,82 IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI OBJEKTA vrsta radova nova građ. umanjenje umanjenje Sadašnja građ. vrijednost vrijednost vrijednost % kn/m² kn/m 2 (%) kn/m² konstrukcija 50 1.907,50 61,82 1.179,29 728,21 obrtnički rad. 30 1.144,50 65,00 743,93 400,58 završni rad. 10 381,50 50,00 190,75 190,75 instalacije 10 381,50 55,00 209,83 171,68 ukupno: 100 3.815,00 2.323,79 1.491,21 Netto komercijalna površina - m² Sadašnja cijena - kn/m² Sadašnja građevinska vrijednost - kn 1. 2. 3. UKUPNO: Vrsta troška 115,50 IZRAČUN POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA Netto komercijalna površina - m² VRIJEDNOST DOPRINOSA I ZEMLJIŠTE Sadašnja cijena - kn/m² 1.491,21 172.234,43 Sadašnja građevinska vrijednost - kn 47,14 972,83 45.861,75 BRP- m 2 BVO-m 3 Cj - kn/m 3 Cj - kn/m 2 UKUPNO kn Komunalni dopr. 1.025,15 30,00 30.754,35 Vodni dopr. 1.025,15 15,75 16.146,03 zemljište 252,72 610,40 154.260,29 201.160,67 kn IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Elementi vrijednosti nekretnine zemljište VRIJEDNOST OBJEKTA K+ZGRADA Fkp x Fp x Fki 218.096,18 kn 1,00 1,00 1,00 UKUPNO: 154.260,29 kn 218.096,18 kn 372.356,47 kn REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE VRIJEDNOST OBJEKATA I ZEMLJIŠTA Fl x Fpp 372.356,47 kn 1,00 0,80 297.885,18 kn doprinosi 46.900,38 kn UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST: 344.785,56 kn 344.785,56 kn = 45.188,15 8
IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - DOHODOVNA METODA Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir sve moguće rizike pretvaramo u jedinstvenu vrijednost sadašnjosti. Osim brutto dobiti, koju donosi nekretnina, procjenitelj mora ocijeniti i sve troškove vezane za upravljanje nekretninom, njezinim održavanjem, gubicima zbog eventualne neiskoristivosti svih prostora, pada najma i poreza. Ovaj se pristup može primijeniti samo na nekretnine koja ostvaruje dobit. PARAMETAR VRIJEDNOST NAJAMNINA fitnes centar zatvorena nadstrešnica 115,50 m 2 3,00 /m 2 346,50 47,14 m 2 1,50 /m 2 70,71 UKUPNO: 346,50 UKUPNO GODIŠNJE: 4.158,00 TROŠKOVI upravljanje 2,00% 6,93 održavanje i zaštita 2,00% 6,93 mogućnost izostanka najma 10,00% 34,65 TROŠKOVI UKUPNO: 14,00% 48,51 GODIŠNJI TROŠKOVI UKUPNO: 582,12 GODIŠNJI NETO PRIHOD 3.575,88 kamatna stopa 10,00% preostali vijek trajanja 20 god. Multiplikator - Faktor kapitalizacije 8,51 VRIJEDNOST OBJEKTA 30.443,48 UKUPNA VRIJEDNOST: 30.443,48 232.283,77 kn = 30.443,48 REKAPITULACIJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE: R.B. METODA PROCJENE: PROCJENJENA VRIJEDNOST PONDER PONDERIRANA VRIJEDNOST 1. TROŠKOVNOM METODA 45.188,15 50% 22.594,07 2. DOHODOVNA METODA 30.443,48 50% 15.221,74 PROCIJENJENA VRIJEDNOST : 37.815,81 288.534,66 kn 288.534,66 kn = 37.815,81 TV/NKP= 37.815,81 162,64 m 2 = 232,51 /m 2 9
4. ZAKLJUČAK Procijenjena tržišna vrijednost nekretnine, 1.ETAŽA 39/100 1. SKLADIŠTE SA NADSTREŠNICOM br. 1 /u kopiji označeno plavom bojom/, SAGRAĐENO NA k.č.br. 3563/4 k.o. PODRAVSKA SLATINA, zk.ul. 6595, poduložak 1 na adresi: PODRAVSKA SLATINA, TRG SV. JOSIPA BB iznosi: 288.534,66 kn = 37.815,81 Napomena: predmetna nekretnina nema neposredan pristup javnoj površini - pristup prema zatečenom stanju i priloženoj dokumentaciji, koristi preko z.k.č.br. 3563/5 u vlasništvu Fučkar Štefice i z.k.č.br. 3567/1,2 (prije parcelacije 3567) u vlasništvu Slatinske Banke. Tečaj EUR-a obračunat je prema tečajnoj listi HRVATSKE NARODNE BANKE 08.01.2014. god., iznosi 7,63 kn/ (srednji tečaj) Osijek, 08.01.2014. godine STALNI SUDSKI VJEŠTAK: Stjepan Marolin e-mail: stjepan.marolin@os.t-com.hr 10
5. DOKUMENTACIJA FOTODOKUMENTACIJA središnji dio grada pogled na zgradu zgrada 11
9121/22 FOTODOKUMENTACIJA zatvorena nadstrešnica 12
PRESLIKA e-gruntovnog IZVADKA 9121/22 9121/22 13
9121/22 PRESLIKA POSJEDOVNOG LISTA I DKP 14
PRESLIKA ELABORATA ZA UKNJIŽBU ETAŽNOG VLASNIŠTVA NA NEKRETNINAMA, zk.č. Br. 3563/4 k.o. SLATINA 15
16
17
PRESLIKA RJEŠENJA SUDSKOG VJEŠTAKA 18