Dopunski materijal za ispit iz predmeta Stvarno pravu u školskoj godini 2017/18. Sarajevo, april 2018.
SADRŽAJ: A. ETAŽNO VLASNIŠTVO 1. Uvod 2. Etažno vlasništvo u pravu BiH do reforme stvarnog prava 3. Novi koncept etažnog vlasništva u entitetskom zakonodavstvu B. PRAVO GRAĐENJA 1. Novi pojam nekretnine 2. Pojam prava građenja u FBiH 3. Vrste prava građenja 4. Stjecanje prava građenja 5. Sadržaj prava građenja 6. Prestanak prava građenja C. ODSTUPANJA OD NAČELA AKCESORNOSTI HIPOTEKE U NOVOM STVARNOM PRAVU BiH 1. Uvod 2. Raspolaganje neizbrisanom hipotekom 3. Raspolaganje rangom neizbrisane hipoteke (zabilježba ranga buduće hipoteke) 4. Uvjetan upis nove hipoteke 5. Maksimalna hipoteka D. ZEMLJIŠNI DUG 1. Uvod 2. Pojam zemljišnog duga 3. Neakcesornost zemljišnog duga 4. Vrste zemljišnog duga 5. Osnivanje zemljišnog duga 6. Ugovor o svrsi osiguranja 7. Prava povjerilaca zemljišnog duga 8. Prestanak zemljišnog duga
A. ETAŽNO VLASNIŠTVO 1. Uvod Vlasništvo nad posebnim dijelovima zgrade ili vlasništvo nad stanovima i poslovnim prostorijama (u daljem tekstu i: etažno vlasništvo) je institut koji je do danas imao veoma interesantan razvoj u bivšoj SFRJ odnosno u BiH. Evolucija ovog pravnog instituta je okončana u entitetima tek sa donošenjem i početkom primjene novih zakona koji uređuju stvarno pravo i to u Republici Srpskoj, donošenjem Zakona o stvarnim pravima 2008. godine (dalje: ZSP RS) 1 a u Federaciji BiH Zakona o stvarnim pravima Federacije BiH (dalje: ZSP FBiH). 2 Ovaj institut je u zakonima entiteta, a i u Brčko Distriktu BiH (Zzakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ZV BDBiH) 3 reguliran na temeljno nov način. Koncept odnosno pravna konstrukcija etažnog vlasništva je radikalno izmijenjena. U Brčko Distriktu BiH se ova izmjena desila već 2001. godine, a u entitetskom zakonodavstvu nešto kasnije, ali su tu već ranije bili doneseni određeni zakonski propisi koji su i bez izmjene materijalnopravnih propisa o etažnom vlasništvu unijeli značajne izmjene u pogledu ovog pravnog instituta. Razvoj ovog instituta u bivšoj SFRJ odnosno u BiH bi se mogao obilježiti kao putanja koja se kretala od izričite zabrane preko toleriranja ovoga instituta, kao nečega stranom pravnom sistemu, do punog priznanja. Nakon otpočinjanja transformacijskog procesa takođe je praktični značaj ovog instituta doživio evoluciju od jednog marginalnog instituta (period kada su stanovi bili pretežno u društvenom vlasništvu, a samo mali broj stanova u privatnom vlasništvu i kao takvi su bili objekt etažnog vlasništva) do veoma značajnog instituta, koji otkupom stanova na kojima je postojalo stanarsko pravo i ekspanzijom izgradnje stanova za tržište sve više dobiva na značaju. Transformacija vlasničkih odnosa nužno mora dovesti i do transformacije koncepta etažnog vlasništva koji je postojao u bivšoj SFRJ odnosno SR BiH i kakav se sa određenim modifikacijama susretao u pravima drugih socijalističkih zemalja, ali ne i u zemljama Zapadne Evrope. 4 Raniji koncept etažnog vlasništva je odražavao odnose isključivog društvenog vlasništva nad zemljištem u gradovima i naseljima gradskog karaktera, napuštanja načela 1 Službeni glasnik Republike Srpske 124/08, 58/09. 2 Službene novine FBiH 66/2013. 3 Službeni glasnik Brčko distrikta BiH 1/01, 8/03, 40/04, 19/07. 4 Spasić, I., Etažna svojina u: Promene stvarnog prava u Srbiji, Beograd, 2004, str. 111.
superficies solo cedit i načela pravnog jedinstva nekretnine, te isključivog društvenog vlasništva nad zgradama koje su se sastojale od više od tri stana. Svi navedeni odnosi su izmijenjeni, što nužno ima konsekvence za određivanje samog pojma etažnog vlasništva. Zakon o stvarnim pravima u Federaciji BiH u osnovi slijedi austrijski model etažnog vlasništva, sa izvjesnim odstupanjima, koja se prvenstveno tiču određenja samog pojma etažnog vlasništva, gdje se novo stvarno pravo priklonilo njemačkom modelu. Takvo određenje pojma etažnog vlasništva već je od ranije postojalo u Zakonu o zemljišnim knjigama Federacije BiH (dalje: ZZK FBiH) 5. 2. Etažno vlasništvo u pravu BiH do reforme stvarnog prava Ovdje će se dati nekoliko napomena o historijskom razvoju ovog instituta u BiH jer je samo tako moguće razumjeti suštinu promjene, kao i razumjeti probleme do kojih će nužno doći kod transformacije postojećeg etažnog vlasništva u etažno vlasništvo u skladu sa novim zakonodavstvom. U Kraljevini Jugoslaviji etažno vlasništvo postojalo je samo u nekim gradovima Slovenije, Dalmacije i BiH. Jedan od tri tzv. Zemljišnoknjižna zakona iz 1930/31, tačnije Zakon o unutrašnjem uređenju, osnivanju i ispravljanju zemljišnih knjiga iz 1930. godine zabranio je dalju mogućnost osnivanja vlasništva na posebnim dijelovima zgrada. 6 U socijalističkoj Jugoslaviji je prvobitno ovaj institut bio izričito zabranjen i to Ukazom Prezidijuma Narodne skupštine iz 1947. 7 Načelno je ta zabrana postojala sve do donošenja Zakona o prometu zemljišta i zgrada 1954. godine, koji je tu zabranu ukinuo, iako je nizom propisa izuzetno bilo dozvoljeno osnivanje etažnog vlasništva u korist određenih subjekata (države, radnika ili službenika koji svojim sredstvima podižu zgradu) kao i promet fizičkim dijelovima zgrade. 8 Zakon o nacionalizaciji najamnih zgrada i gradskog građevinskog zemljišta iz 1958. je regulirao neka pitanja ovog instituta (zakonom dozvoljen maksimum vlasništva nad stanovima, te upis u zemljišne knjige), a cjelovito uređenje je uslijedilo prvi put 1959. godine kada je donesen Zakon o svojini na dijelovima zgrade. 9 I nakon što više nije bilo prepreke da se osniva etažno vlasništvo, ograničenje je postojalo na drugi način pretežan broj stanova bio je u 5 U doktrini se obično smatra da Austrija i Njemačka usvajaju različite modele etažnog vlasništva. Krneta, S., Etažno vlasništvo u uporednom pravu, Pravna misao, 1-2/1997, str. 212. Dok je u austrijskom pravu usvojena unitarsitička koncepcija, njemačko pravo polazi od dualističke koncepcije. Više o austrijskom i njemačkom rješenju vdjeti kod Krneta, S., Etažno vlasništvo u uporednom pravu, str. 206 i dalje, Krneta, S., Pravna priroda etažnog vlasništva, Godišnjak pravnog fakulteta u Sarajevu, XXXVIII/90, str. 58 59.. Ipak, prema nekim autorima koncepti etažnog vlasništva u ova dva pravna poretka nisu drastično različiti (Planojević, N., Koncept etažne svojine iz Nacrta Zakona o stvarnim pravima Federacije BiH i Republike Srpske, Pravna riječ, 8/2006, str. 206 207.). 6 O razvoju etažnog vlasništva vidjeti kod Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., 2007, str. 737. 7 Ukaz Prezidijuma Narodne skupštine FNRJ o važnosti pravnih pravila o nedopustivosti prava svojine na fizičkim dijelovima zgrada iz Zakona o unutrašnjem uređenju, osnivanju i ispravljanju zemljišnih knjiga donesen 17.01.1947.g. 8 Više o tome Stanković/Orlić, Stvarno pravo, Beograd, 1989, str. 244 245. 9 Sl.l. FNRJ 16/59. Više vidjeti kod Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 737 738.
društvenom/državnom vlasništvu, a na njima je zasnivano stanarsko pravo. Na srazmjerno manjem broju privatnih stanova ograničenja su proizlazila iz općeg ograničenja privatnog vlasništva karakterističnog za socijalistički poredak pojedinac je mogao biti vlasnik ograničenog broja stanova. Nakon što je ustavnim reformama iz 1971. i 1974. godine u bivšoj SFRJ nadležnost za reguliranje vlasništva na posebnim dijelovima zgrada prešla na federalne jedinice, neke od njih su raniji savezni zakon preuzele kao republički, a neke su u ovoj oblasti donijele vlastite zakone zadržavši koncept etažnog vlasništva uspostavljen u saveznom zakonu, što je bio slučaj i sa SR BiH, gdje je donesen Zakon o svojini na posebnim dijelovima zgrade SR BIH iz 1977. godine. 10 Tako je koncept etažnog vlasništva uspostavljen ranijim saveznim Zakonom o svojini na dijelovima zgrade iz 1959. ostao na snazi sve do stupanja na snagu ZSP FBiH. Notorno je da je nužna izmjena regulative vlasničkih odnosa na posebnim dijelovima zgrade uspostavljena u jednom drugom vlasničkom sistemu. Osnovna karakteristika koncepta etažnog vlasništva u dosadašnjem pravnom sistemu BiH jeste da je on polazio od vlasništva na posebnom dijelu zgrade kao glavnog prava kojeg prate dva sporedna prava pravo na zajedničkim dijelovima zgrade i prava na zemljištu. Time je bila prihvaćena tzv. dualistička teorija o pravnoj prirodi etažnog vlasništva u kome se vide dvije grupe ovlaštenja ona na posebnim dijelovim zgrade (stan, poslovni prostor) koja proizlaze iz vlasništva i druga na zajedničkim dijelovima zgrade i zemljištu. 11 Pri tome je bila prihvaćena ona varijanta dualističke teorije koja primat daje pravu na stan, a ostala prava smatra akcesornim. 12 Dva sporedna prava na zgradi i zemljištu su se bitno razlikovala s obzirom na činjenicu da li je zgrada bila u društvenom ili privatnom vlasništvu 13 ili da li je bila izgrađena na zemljištu u društvenom/državnom vlasništvu (što je bilo pravilo, jer se prvenstveno gradilo u gradovima i naseljima gradskog karaktera, a ono je bilo isključivo u državnom/društvenom vlasništvu) ili na zemljištu u privatnom vlasništvu. U situaciji da se radilo o privatnoj zgradi, vlasnici stanova su na zajedničkim dijelovima zgrade bili nosioci zajedničkog prava vlasništva (član 4. st. 3. Zakona o svojini na dijelovima zgrade), a ako se radilo o zgradi u društvenom/državnom vlasništvu bili su nosioci zajedničkog prava korištenja (član 4. st. 2. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). U slučaju da je zemljište bilo u državnom vlasništvu, odnosno da je zgrada bila podignuta na području grada ili naselja gradskog karaktera vlasnici posebnog dijela zgrade imali su pravo trajnog korištenja, a u slučaju da je zemljište bilo u privatnom vlasništvu, bili su suvlasnici građevinske parcele srazmjerno 10 Sl.l. SR BiH 35/77. 11 Krneta, S., Pravna priroda etažnog vlasništva, str. 59. 12 Brežanski, J., Prijelazne i završne odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, vol. 18, Nr. 1, 1997., str. 157. 13 Zakonom o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta su sve zgrade sa više od dva stana ili više od tri manja stana tretirane kao najamne zgrade. Pravna posljedica je bila da su sve višestambene zgrade bile nacionalizirane, iako to nije bio slučaj sa svim stanovima u takvoj zgradi. U privatnom vlasništvu su bile samo tzv. porodične stambene zgrade. Budući da je ovaj propis bio posljedica kvantitativnog ograničenja prava vlasništva na stanovima nije mogao biti na snazi nakon donošenja amandmana na Ustav bivše SFRJ 1988. godine.
vrijednosti posebnog dijela prema ukupnoj vrijednosti cijele zgrade (član 6. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). Ovako je stanje bilo u Republici Srpskoj sve do donošenja ZSP RS 2008. godine, a u Federaciji BiH su izmijenjena bila rješenja u pogledu prava na zemljištu donošenjem Zakona o vlasničkopravnim odnosima 1998. Prema tom zakonu su etažni vlasnici zgrade podignute na privatnom zemljištu imali zajedničko vlasništvo zemljišta. Etažni vlasnik stana imao je isključivo pravo vlasništva na svom posebnom dijelu zgrade, mogao je koristiti sam, izdati ga u zakup ili njime raspolagati. Njegovo isključivo pravo vlasništva bilo je ograničeno činjenicom da je stan ili poslovna prostorija bila posebni dio jedne cjeline, te da je pri održavanju, prepravkama ili izmjenama na posebnom dijelu zgrade bilo nužno voditi računa o cjelini kao i pravima ostalih etažnih vlasnika. Tako je etažni vlasnik bio obavezan izvršiti opravku na svom posebnom dijelu ako je to bilo nužno da bi se spriječila šteta drugim posebnim dijelovima ili zajedničkim dijelovima zgrade (član 12. st. 2. Zakona o svojini na dijelovima zgrade), a pregradnju, dogradnju, nadziđivanje ili rekonstrukciju svog posebnog dijela je mogao u skladu sa građevinskim propisima vršiti samo ako se time nije diralo u posebni dio drugog vlasnika ili zajedničke dijelove zgrade (član 13. st. 1. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). Uzajamni odnosi etažnih vlasnika su se uređivali pismenim sporazumom etažnih vlasnika na kome su potpisi morali biti javno ovjereni (član 16. Zakona o svojini na dijelovima zgrade), a njegove odredbe su vezivale i kasnijeg stjecatelja posebnog dijela zgrade. Ovim je ugovorom određivan obim i način korištenja i održavanja posebnih i zajedničkih dijelova zgrade. U slučaju da vlasnici posebnih dijelova zgrade nisu mogli postići sporazum, njihove odnose je uređivao sud u vanparniönom postupku, koji je takođe odlučivao i o izmjenama ugovora o uređenju odnosa etažnih vlasnika, ako oni nisu o tome mogli postići sporazum (član 17. i 18. st. 2. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). Posebna pravila o odnosima etažnih vlasnika postojala su u situaciji kada je u jednoj zgradi postojala koegzistencija društvenog i privatnog vlasništva odnosno kada su zgrada i zemljište bili u režimu društvenog vlasništva. 14 Zakonodavac je bio predvidio uvođenje posebnog javnog registra za upis etažnog vlasništva tzv. knjige E. Pri tome je zakon polazio od toga da se radi o posebnoj zemljišnoj knjizi (član 21. st. 1. Zakona o svojini na dijelovima zgrade ), ali je iz daljih odredaba zakona vidljivo da su se knjige E trebale voditi prema općim principima zemljišnoknjižnog prava, a da su specifičnosti uvjetovane specifičnostima objekta (stan koji je vezan za zgradu i određeno zemljište). Građevinska parcela sa zgradom u etažnom vlasništvu predstavljala je posebno zemljišno-knjižno tijelo za koje se osnivao poseban zemljišnoknjižni uložak. (član 22. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). Zemljišnoknjižni uložak se sastojao iz popisnog lista u koji je upisivana zgrada i svi posebni dijelovi, onolikog broja vlasničkih listova koliko je bilo posebnih dijelova kao i jedan vlasnički list za dio zgrade na kojem nije bilo zasnovano etažno vlasništvo, te jedan teretni list u kojem su bili upisivani tereti koji se odnose na cjelinu kao i na posebne čestice tog zemljišno-knjižnog tijela tj. posebne dijelove (član 26. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). U praksi knjiga E nije nikada uspostavljena, što se pokazalo kao problem 14 Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 740.
u postupku privatizacije stanova, i zbog čega je propisan poseban način knjiženja otkupljenih stanova (U FBiH je uvedena knjiga položenih ugovora, a u RS knjiga uloženih ugovora. Stanovi su knjiženi u ove posebne evidencije bez da je prethodno provedeno etažiranje zgrade. Problem je predstavljala činjenica da mnoge zgrade nisu bile ni upisane u katastar niti u zemljišnu knjigu, a često u zemljišnoj knjizi nije bila provedena ni nacionalizacija gradskog građevinskog zemljišta, koja se desila ex lege 1958. godine. Sljedstveno tome za graditelja koji je u pravilu bio društveno-pravno lice 15, nije bilo upisano ni pravo korištenja gradskog građevinskog zemljišta. Etažiranje bi u takvom slučaju bilo dugotrajan i skup proces, pa se uknjižba lica koja su postali vlasnici otkupom stanova vršila u knjige položenih odnosno uloženih ugovora. Ove su evidencije funkcionirale prema principima zemljišnih knjiga). Iz koncepta vlasničkog lista je bilo vidljivo da nije bilo nužno da etažno vlasništvo bude uspostavljeno na cijeloj zgradi; bilo je moguće da na pojedinim posebnim dijelovima zgrade bude uspostavljeno etažno vlasništvo a da drugi dio zgrade ne bude u etažnom vlasništvu. Takođe iz cjeline zakonskih odredaba je slijedilo da je zakonodavac imao u vidu uspostavljanje etažnog vlasništva na već postojećoj zgradi, ali ne i uspostavljanje etažnog vlasništva pro futuro na zgradi koja tek treba da se izgradi. U datom vremenskom periodu takvo rješenje nije predstavljalo problem budući da se zadovoljavanje stambenih potreba u principu nije rješavalo kupovinom stanova na tržištu odnosno izgradnjom stanova za tržište. Svaki suvlasnik zgrade imao je pravo da zahtijeva da se njegov idealni dio pretvori u etažno vlasništvo na posebnom dijelu zgrade ako je to bilo moguće s obzirom na vrijednost njegovog idealnog dijela, veličinu zgrade, broj njenih prostorija i njihov raspored (član 29. st. 1. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). Iz citirane odredbe je vidljiva veza između etažnog vlasništva i suvlasništva u zgradi (i zemljištu), koja je bila vještački prenebregnuta u konceptu etažnog vlasništva kakav je bio usvojen u Zakonu o vlasničkopravnim odnosima Federacije BiH iz 1998. godine. 16 Zakon o svojini na dijelovima zgrade stavljen je van snage donošenjem novog zakonodavstva u oblasti stvarnih prava u entitetima i BD BIH; konkretno u Federaciji BiH to se desilo sa donošenjem ZSP FBiH. Još dok je Zakon o svojini na dijelovima zgrade bio formalnopravno na snazi u entitetima BiH, neke su njegove odredbe došle u suprotnost sa novodonesenim propisima, te su bile postale bespredmetne ili su izgubile svaki praktični značaj. Posebni entitetski propisi su na različiti način regulirali određena pitanja etažnog vlasništva, ne promijenivši osnovni koncept etažnog vlasništva što je nužno dovelo do nekonzistentnosti konstrukcije etažnog vlasništva. Prvo je ZOVO 1998. u Federaciji BiH unio izmjenu koja se tiče prava na zemljištu, te je, za slučaj da je etažno vlasništvo podignuto na privatnom zemljištu, etažnim vlasnicima priznao zajedničko vlasništvo, a ne suvlasništvo. Dalje, nakon donošenja 15 Skupna oznaka za ranije socijalističke subjekte, titulare društvenog vlasništva. 16 Postoje shvatanja da je moguće ostati u okviru ovog koncepta a zamijeniti zajedničko vlasništvo suvlasništvom, jer je to rješenje prihvatljivije u pogledu određenja kako se snose troškovi, u pogledu finansiranja izgradnje itd. Tako Stefanović, Z., Etažna svojina, magistarski rad, Beograd, 1992, str. 44. Navedeno prema Planojević, N., op. cit., str. 204.
Zakona o građevinskom zemljištu 2003. (dalje i ZGZ FBiH i ZGZ RS 2003) uopće se više nije moglo govoriti o pravu korištenja etažnih vlasnika na zemljištu ispod i oko zgrade, budući da su ti vlasnici ex lege postali i vlasnicima zemljišta i to u Federaciji BiH zajednički vlasnici, a u Republici Srpskoj suvlasnici. 17 Zatim su entitetski zakoni o zemljišnim knjigama u članu 30. bili dali novu definiciju etažnog vlasništva (kakva će kasnije biti prihvaćena i u zakonima o stvarnim pravima) te su propisali način uknjižbe etažnog vlasništva. Rješenja koja su prihvaćena u zakonima o zemljišnim knjigama su bila suprotna rješenjima tada važećeg Zakona o svojini na dijelovima zgrade. Iako se radilo o potonjem propisu nije bilo moguće reći da je on de facto derogirao raniji zakon, jer predmetne odredbe zemljišnoknjižnog prava uopće nisu mogle biti implementirane prije donošenja zakona o stvarnim pravima koji je trebao donijeti novo materijalnopravno uređenje etažnog vlasništva. Materijalnopravni propisi o etažnom vlasništvu i propisi o načinu upisa su bili neusklađeni. Zakonodavac je vodio računa o tome da se paralelno sa reformom zemljišnoknjižnog prava mora odvijati i reforma vlasničkopravnih odnosa, koja je međutim u šest narednih godina nakon donošenja Zakona o zemljišnim knjigama izostala u Republici Srpskoj a u Federaciji BiH deset godina. Entitetski Zakoni o zemljišnim knjigama su takao anticipirali buduća rješenja kodifikacije stvarnog prava; novi postupak upisa nije bio moguć bez reforme koncepta etažnog vlasništva. Nakon donošenja odnosno početka primjene ZSP FBiH propisi o etažnom vlasništvu i propisi zemljišno-knjižnog prava o uknjižbi u Federaciji BiH čine konačno jednu usklađenu cjelinu. U Republici Srpskoj je u međuvremenu Zakon o zemljišnim knjigama RS stavljen van snage i zamijenjen je Zakonom o premjeru i katastru nekretnina 18 koji predviđa drugačiji koncept upisa etažnog vlasništva, i to koncept kakav nije u skladu sa Zakonom o stvarnim pravima Republike Srpske. 3. Novi koncept etažnog vlasništva u entitetskom zakonodavstvu Zakon o stvarnim pravima Federacije BiH mijenja suštinu, odnosno dosadašnji model etažnog vlasništva. 19 Na gotovo identičan način je to učinjeno u Zakonu o stvarnim pravima RS. U osnovi i ZV BDBiH slijedi ovaj koncept. Novi koncept etažnog vlasništva kao temeljnu odrednicu ima suvlasništvo nekretnine kao cjeline (posljedica pravnog jedinstva nekretnine) iz koje se izvodi pravo vlasništva na posebnom dijelu. Uspostavljanjem pravnog jedinstva nekretnine glavni element u etažnom vlasništvu je vlasništvo na zemljištu, a ne na stanu: prava sa zemljišta se šire na ono što se sa njim trajno spojilo, uključujući zgrade, a kroz njih stanove«. 20 Od donošenja Zakona o nacionalizaciji najamnih zgrada i gradskog građevinskog zemljišta 1958.g. koji je svo zemljište u gradovima i naseljima gradskog karaktera izuzeo iz 17 Član 39. Zakona o građevinskom zemljištu Federacije BiH, član 39. Zakona o građevinskom zemljištu Republike Srpske. 18 Službeni glasnik RS 6/2012. 19 Planojević, N., op.cit., str. 196. 20 Brežanski, J., op.cit., str. 157.
privatnog vlasništva do donošenja entitetskih Zakona o građevinskom zemljištu iz 2003.g. u BiH načelo superficies solo cedit nije važilo u gradovima i naseljima gradskog karaktera a upravo je u tim područjima etažno vlasništvo i imalo svoj praktični značaj. Kao posljedica te činjenice koncept etažnog vlasništva uspostavljen 1959. godine nije vodio računa o ovom principu. Budući da ZSP FBiH proklamira punu vrijednost načela superficies solo cedit i uspostavlja pravno jedinstvo nekretnine, postojeći koncept etažnog vlasništva bi se već i samo zbog toga pokazao neodrživim. Etažno je vlasništvo u svakom pravnom poretku konstrukcija, a u novom stvarnom pravu Federacije BiH ona je vezana za specifičnu konstrukciju suvlasništva. Osnovno obilježje običnog suvlasništva su idealni (alikvotni) dijelovi i nepostojanje ovlaštenja na konkretnom dijelu stvari. Specifičnost suvlasničke zajednice kod etažnog vlasništva se ogleda u tome što je odgovarajući suvlasnički dio povezan s jednim konkretnim realnim dijelom nepokretnosti (stanom, poslovnom prostorijom ili drugim posebnim dijelom). Odgovarajući suvlasnički dio u cjelini (nekretnina, a to je zemljište sa izgrađenom zgradom) i posebni dio nepokretnosti čine jednu jedinstvenu zajednicu, jedan jedinstven, specifičan objekt prava. Ne postoji zakonska mogućnost da na stanu postoje određeni pravni odnosi, a na odgovarajućem suvlasničkom dijelu drugačiji pravni odnosi. Nije moguće različito opteretiti odgovarajući suvlasnički i posebni dio niti ih je moguće posebno prenositi. U svakom pravnom poretku, kako je gore rečeno, etažno vlasništvo je pravna konstrukcija; u važećem stvarnom pravu u BiH nova konstrukcija etažnog vlasništva usklađena je s pojmom pravnog jedinstva nekretnine, te prava koja postoje na zemljištu moraju se protegnuti na sve ono što je s njim povezano. Kako u tom konceptu ne mogu postojati različita prava na zemljištu, zajedničkim dijelovima zgrade i posebnim dijelovima zgrade, rješenje je nađeno u specifičnoj konstrukciji objekta etažnog vlasništva. Nova koncepcija etažnog vlasništva koja je već bila anticipirana u ZZK FBiH vidljiva je i u zemljišno-knjižnom ulošku. Zemljišno-knjižno tijelo koje se upisuje u list A se sastoji od suvlasničkog udjela u cjelini, a to je zemljište te sa njim povezane zgrada, a koje je neodvojivo povezano sa posebnim vlasništvom na konkretnom stanu. Zemljišno-knjižni uložak stana odnosno posebnog dijela zgrade ispoljava određene specifičnosti u odnosu na situaciju da je u zemljišnoknjižni uložak upisano samo zemljište, što je posljedica specifičnog objekta; zemljišnoknjižno tijelo je, kada se radi o posebnim dijelovima zgrade, specifično. Odredba člana 30. predviđa odstupanja u odnosu na obični z.k. uložak u pogledu lista A, te se može zaključiti da se vlasnički i teretni list zemljišnoknjižnog uloška u koji se upisuju stanovi vode po općim pravilima. Posjedovni list, ili list A u koji se upisuje nekretnina odnosno zemljišnoknjižno tijelo odražava specifičnosti objekta kada je u pitanju vlasništvo na posebnom dijelu zgrade. Tako će npr. u situaciji da se zgrada sastoji od četiri jednaka stana u listu A zemljišnoknjižnog uloška za stan broj 1 kao zemljišno-knjižno tijelo biti upisana jedna četvrtina suvlasničkog udjela u zemljištu povezana sa posebnim vlasništvom na stanu broj 1. Istovremeno će biti
izvršena uputa na z.k. uloške u koji su upisani stanovi 2, 3 i 4. Etažni je vlasnik individualni vlasnik određenog stana i suvlasničkog udjela u cijeloj nekretnini. U listu B će određeni vlasnik biti upisan kao vlasnik nekretnine označene u listu A sa 1/1; sama nekretnina je specifična i posljedica je konstrukcije etažnog vlasništva. ZSP FBiH slijedi jedan dualistički model etažnog vlasništva koji daje primat pravu na zemljištu u odnosu na vlasništvo na posebnom dijelu, što je opet posljedica dejstva načela superficies solo cedit, uspostavljanja pravnog jedinstva nekretnine i drugačijeg definiranja nekretnine. ZSP FBiH određuje da se etažno vlasništvo uspostavlja na posebnim dijelu nekretnine, ali da proizlazi i ostaje neodvojivo povezano sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine na kojoj je uspostavljeno. Iz cijeline odredba koje slijede proizlazi namjera zakonodavca da etažno vlasništvo definira kao vlasništvo na posebnom dijelu neodvojivo povezano sa suvlasništvom u cjelini. Povezivanje sa suvlasništvom u cjelini (zajedničkim dijelovima zgrade i zemljištu) može izazvati zabune, stoga je izričito pojašnjeno da na posebnom dijelu vlasnik ima puna vlasnička prava. Etažni vlasnik je vlasnik određenog objekta a taj objekt je poseban, njega čini suvlasnički dio u cijeloj nekretnini sa kojim je povezano individualno vlasništvo na jednom realnom posebnom dijelu nekretnine. Nad objektom etažnog vlasništva može postojati suvlasništvo ili zajedničko vlasništvo pri čemu se suvlasnici ili zajednički vlasnici prema trećima kao i ostalim suvlasnicima smatraju kao jedno lice (član 90. ZSP FBiH). To individualno vlasništvo trpi određena ograničenja budući da u jednoj usko povezanoj zajednici postoji više individualnih vlasničkih ovlaštenja. Takva jedna zajednica nameće određene obzire i restrikcije prilikom vršenja vlasničkih ovlaštenja. 21 Ograničenja su karakteristična i za dosadašnja rješenja kao i za rješenja u uporednom pravu kao npr. dužnost održavanja posebnog dijela zgrade član 94. ZSP FBiH ili ograničene mogućnosti vršenja promjene stanja odnosno intervencije na stanu član 95. ZSP FBiH. Stoga se odnosi povodom posebnih dijelova i zajedničkih dijelova nekretnine uređuju posebnim sporazumom svih etažnih vlasnika. Etažno se vlasništvo može u pravilu uspostaviti samo na odgovarajućem suvlasničkom dijelu i u pogledu dijela nekretnine koji predstavlja zasebnu upotrebnu cjelinu kao što je stan, poslovna prostorija, garaža ili jasno omeđena mjesta namijenjena za ostavljanje motornih vozila (član 81. st. 1. i 2. ZSP FBiH). Odgovarajući suvlasnički dio je suvlasnički dio nekretnine koji odgovara odnosu korisne površine posebnog dijela zgrade sa korisnom površinom zgrade i drugih posebnih dijelova (član 85. st. 1 ZSP FBiH). Da li je određeni suvlasnički dio odgovarajući prosuđuje se prema tome da li je taj suvlasnički dio u odnosu prema vlasništvu cijele nekretnine jednak ili veći od odnosa korisne površine posebnog dijela nekretnine prema korisnoj površini svih stanova i zajedničkih dijelova nekretnine. Ukoliko se etažno vlasništvo uspostavlja na zahtjev jednog od suvlasnika, te o tome nema sporazuma svih suvlasnika, odgovarajući suvlasnički dio utvrdiće sud. 21 U tom smislu i Rašović, Z. P., op.cit., str. 262, Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 740.
Norma koja određuje da se etažno vlasništvo može osnovati samo na odgovarajućem suvlasničkom dijelu je dispozitivne prirode. Ukoliko se slože suvlasnici etažno se vlasništvo može uspostaviti i na neodgovarajućem suvlasničkom dijelu (član 85. st. 2. ZSP FBiH). To bi značilo da suvlasnik koji ima npr. jednu četvrtinu u cijeloj nekretnini može imati stan čija je korisna površina veća od jedne četvrtine cijele korisne površine. Suvlasnik koji dobiva više prava nego što bi mu na osnovu ranijeg alikvotnog dijela pripadalo može dugovati naknadu ostalim suvlasnicima u skladu sa njihovim sporazumom, ali bi prema propisima o porezima na promet nekretnina bio obveznik ovog poreza u višku vrijednosti. Novinu u odnosu na dosadašnje uređenje predstavlja rješenje prema kojem se etažno vlasništvo može protezati i na neke sporedne dijelove koji sa posebnim dijelom ne čine građevinsku cjelinu, ako je taj dio jasno razgraničen od ostalih dijelova nekretnine i neometano dostupan (sa međe nekretnine, iz zajedničkih dijelova nekretnine ili iz posebnog dijela čiji je sporedni dio član 81. st. 4. ZSP FBiH). 4. Osnivanje etažnog vlasništva Etažno vlasništvo se može osnovati na osnovu jednostranog pravnog posla vlasnika cijele nekretnine (član 86. ZSP FBiH), koji se naziva izjava o diobi ili na osnovu saglasnosti svih suvlasnika (član 84. st. 1. ZSP FBiH) u kom slučaju oni sačinjavaju sporazum o diobi. Pravni poslovi kojom se vrši dioba i uspostavljanje etažnog vlasništva moraju biti u formi notarski obrađene isprave. Vlasnik zemljišta ili titular prava građenja može odlučiti da uspostavi etažno vlasništvo na već postojećoj zgradi ili na zgradi koja tek treba da bude izgrađena, pri čemu će vlasništvo na dijelu zgrade biti uspostavljeno tek ukoliko zgrada bude izgrađena. U entitetima nije moguće izvršiti etažiranje i uspostavu etažnog vlasništva sve dok zgrada ne bude u potpunosti završena i dok ne bude na osnovu rješenja nadležnog općinskog organa upisana u katastar. U Brčko distriku je naprotiv moguće etažiranje i u toku izgradnje. Entitetska rješenja mogu biti problem kod izgradnje stanova za tržište i finansiranja kupovine stanova. Prema njemu vlasnik zemljišta koji na njemu gradi stanove ne može vršiti uspostavu posebnih dijelova, tako da kada prodaje stanove u izgradnji on ne podaje definirane objekte prije završetka izgradnje. To povlači za sobom sigurnosne rizike kako za kupca stana tako i za banku koja njega finansira. Bitno bi bilo da graditelj može i u toku izgradnje prodavati buduće stanove koje će finansirati kupac, kome se mora osigurati stjecanje vlasništva, te da iz kupoprodajne cijene graditelj može otplaćivati globalno zaduženje tj. dug banci koja njega finansira. Vlasnik koji gradi za tržište gradnju finansira iz odobrenog kredita, a kao sigurnost opterećuje zemljište koje ima u vlasništvu i na kome se gradi. Sa napretkom izgradnje po principu superficies solo cedit i ekstenzivnosti hipoteke, hipoteka će se protezati i na zgradu kao cjelinu. Ako se proda stan u izgradnji, trebalo bi biti moguće da se on oslobodi od hipoteke koja osigurava kredit prodavca te da se na njemu upiše hipoteka u korist banke kupca. Ta transakcija će se suočiti sa problemom da će kupac postati etažni vlasnik tek po završetku gradnje! Veliki je propust entitetskih zakonodavaca što
nije predvidio mogućnost etažiranja i uspostavljanja suvlasničkih dijelova povezanih sa vlasništvom na posebnom dijelu zgrade još dok je zgrada u izgradnji, pa čak i prije početka izgradnje, ali je ovaj propust u Federaciji BiH ublažen uvođenjem instituta privremenog etažnog vlasništva (čl. 86. st. 4. do 9.) Entitetski zakonodavac je ovdje dijelom slijedio rješenje koje je hrvatski zakonodavac preuzeo iz austrijskog prava (član 75. st. 2 ZV RH). I u pravu Republike Hrvatske je etažiranje moguće tek po završetku izgradnje zgrade i tek nakon što zgrada na osnovu prijavnog lista bude upisana u zemljišnu knjigu. 22 Međutim, reforma prava vlasništva na posebnim dijelovima zgrade izvršena austrijskom pravu 2002. godine između ostalog se odnosila na zaštitu stjecatelja na stanovima u izgradnji. U austrijskom pravu i dalje nije moguće etažirati i stjecati vlasništvo na posebnim dijelovima zgrade prije nego ona bude gotova. Kupac koji je zaključio ugovor sa nosiocem izgradnje 23 o kupovinu posebnog dijela zgrade koji ispunjava zakonom propisane pretpostavke da može biti objekt etažnog vlasništva, koji u skladu sa zaključenim ugovorima izvršava svoje obaveze, te koji ima pravni osnov za stjecanje budućeg posebnog dijela zgrade mora biti zaštićen u svom očekivanju da stekne pravo tom dijelu zgrade. U korist takvog kupca se vrši zabilježba stjecanja etažnog vlasništva. Obaveze kupca ne dospijevaju prije nego se izvrši ovakva zabilježba. Ukoliko kupac nakon toga izvrši svoje obaveze, ima pravo zahtijevati od organizatora izgradnje provođenje svih radnji i davanje izjava volja neophodnih za upis etažnog vlasništva u zemljišne knjige. Ovo svoje pravo može zaštiti podignućem tužbe, a istovremeno mu je dato pravo da može izvršiti zabilježbu spora u zemljišnoj knjizi. 24 U Federaciji BiH, za razliku od Republike Srpske, slijeđena su nova rješenja austrijskog prava. Zakon predviđa kategoriju privremenog etažnog vlasnika (o čemu se vrši predbilježba), koji je vidljiv kao vlasnik/kupac određenog budućeg stana, čime je efikasno zaštićen od eventualne višestruke prodaje istog stana. Pored pravnog osnova, potreban je i modus acquirendi, a to je upis u zemljišnu knjigu. Za upis etažnog vlasništva osim izjave odn. sporazuma o diobi neophodan je i plan podjele sačinjen i ovjeren od strane stručnog lica (član 83. st. 2. 4. ZSP FBiH). Ukoliko izostane sporazum suvlasnika o uspostavljanju etažnog vlasništva o tome će odlučiti vanparnični sud. 25 Član 30. ZZK FBiH regulira način upisa etažnog vlasništva. U zemljišno-knjižnom ulošku stana se upisuje posebno vlasništvo koje pripada suvlasničkom dijelu i kao ograničenje suvlasništva priznavanje posebnog vlasništva koja pripadaju drugim suvlasničkim dijelovima. Iz opisa nekretnine u A listu je vidljiv koncept etažnog vlasništva, prema kojem u sklopu etažnog vlasništva postoje dva prava vlasništvo na posebnom dijelu i suvlasništvo na zemljištu. Zbog 22 Tako Josipović, T., Zemljišnoknjižno pravo, str. 151, Nr. 221. 23 Adekvatan tehnički izraz za Bauträger ne postoji u našem pravu. 24 Više o novim rješenjima austrijskog prava u pogledu zaštite budućeg vlasništva na stanovima vidjeti kod Iro, G., op. cit., str. 73 74. 25 Ako ne dođe do sporazuma svih suvlasnika nekretnine, po zahtjevu za pretvaranje idealne svojine u u etažnu svojinu bilo kojeg suvlasnika rješava sud po pravilima vanparničnog postupka član 96. st. 2. ZV BD BiH.
dejstva načela superficies solo cedit se pravo na zemljištu (suvlasništvo na zemljištu) tretira kao glavno pravo a pravo na posebnom dijelu zgrade kao sporedno pravo. Zemljišna knjiga može obuhvatiti samo nekretnine tj. zemljišta, a suvlasništvo na zemljištu je osnovna odrednica etažnog vlasništva što ima za posljedicu i specifično evidentiranje u zemljišnoj knjizi. Prema ZZK FBiH upis vlasništva na posebnim dijelovima zgrade se vrši na slijedeći način: za svaki stan se vodi poseban zemljišno-knjižni uložak a zemljišno-knjižni uložak zemljišta se zatvara. Ovdje postoji izvjesna sličnost sa gore pomenutom knjigom E, osim što je za knjigu E bilo predviđeno osnivanje novog zemljišnoknjižnog uloška za cijelu zgradu, dok je prema ZZK FBiH predviđeno otvaranje zemljišnoknjižnog uloška za svaki stan, pri čemu je obavezna uputa na sve druge zemljišnoknjižne uloške gdje su upisani drugi stanovi odnosno posebni dijelovi zgrade. B. PRAVO GRAĐENJA 1. Novi pojam nekretnine Jedna od najznačajnijih novina koju je donijelo novo stvarno pravo u entitetima i Brčko distriktu BiH jeste uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnine i dejstva načela superficies solo cedit. U ovom kontekstu je ključan novi pojam nekretnine. Umjesto dosadašnje odredbe, prema kojoj se zemljišta, zgrade, stanovi i poslovne zgrade smatraju nepokretnim stvarima, sada se samo zemljišta smatraju nekretninama sa svim što je s njima iznad ili ispod površine povezano. 26 Iza ovog izmijenjenog pojma nekretnine stoji jedan od osnovnih reformskih zahvata u stvarnom pravu u entitetima. Time se ponovo uspostavlja pravno jedinstvo nekretnine i dejstvo načela superficies solo cedit s dalekosežnim posljedicama po niz stvarnopravnih instituta. Posljedica ovog rješenja je da se samo zemljište smatra nekretninom, osim ako je zakonom drugačije propisano. 27 Novi pojam nekretnine, te uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnine i principa superficies solo cedit nužno će utjecati na izmjenu niza instituta stvarnog prava, kao npr. stjecanje građenjem na tuđem zemljištu, uvođenje novog koncepta etažnog vlasništva, te uvođenje prava građenja, kao gotovo jedine mogućnosti, osim koncesija, razdvajanja zgrade od zemljišta na kojem je podignuta. 2. Pravo građenja 2.1. Uvodne napomene o pravu građenja Entitetski zakoni o zemljišnim knjigama doneseni 2002. godine su, anticipirajuću uređenje budućeg stvarnog prava, bili definirali sadržaj prava građenja (pravo imati u vlasništvu 26 Čl. 6 st. 2 ZSP FBiH; čl. 6 st. 2 i 14 st. 1 ZSP RS; čl. 7 st. 2 ZV BDBiH. 27 Više o ovom načelu i ovoj reformi u BiH kod M. Povlakić, Transformacija stvarnog prava u Bosni i Hercegovini, str. 24, 74, 164 itd.
građevinu na tuđem zemljištu), karakteristike (stvarno pravo koje je prenosivo i nasljedivo), kao i način upisa (pravo građenja se smatra ograničenim stvarnim pravom koje se upisuje u teretnom listu opterećenog zemljišta, ali istovremeno i kao samostalna nekretnina za koju se po službenoj dužnosti otvara novi zemljišnoknjižni uložak). 28 Novo zakonodavstvo u oblasti stvarnih prava slijedi ovaj koncept. Historijski je institut prava građenja nastao sredinom prošlog stoljeća, uvjetovan socijalnim potrebama naraslog gradskog stanovništva. Stambene potrebe je bilo lakše rješavati bez potrebe kupovine skupog gradskog građevinskog zemljišta. 29 Korist za vlasnika zemljišta se ispoljavala u tome da se nije lišavao trajno vlasništva zemljišta, a da je za vrijeme postojanja prava građenja, dok je lišen posjeda i upotrebe zemljišta, ubirao određenu rentu. 30 Upravo ova posljedica prava građenja može biti atraktivna u bivšim socijalističkim zemljama u procesu pretvorbe. Neke od zemalja, kao npr. Njemačka, odlučile su otvoriti mogućnost da se ranija socijalistička prava korištenja građevinskim zemljištem u državnom vlasništvu transformiraju ili u pravo građenja ili u pravo vlasništva koje bi pripalo ranijem nositelju prava korištenja. 31 U regionu se dio doktrine vehementno zalagao za pretvaranje prava korištenja u pravo građenja, što bi značilo da ovaj važni privredni resurs zadržavaju općine. 32 Razvoj u BiH nije krenuo u tom pravcu, osim u Brčko distriktu BiH, gdje su trajna prava korištenja pretvorena u pravo građenja. 33 2.2. Pojam i karakteristike prava građenja Ovo je pravo uvedeno prvi put na prostoru BiH implementacijom novog stvarnog prava u njenim različitim dijelovima. 34 Pravo građenja je ograničeno stvarno pravo na tuđem zemljištu, čiji je sadržaj imati pravo vlasništva na građevini sagrađenoj na tuđem zemljištu ili ispod tuđeg zemljišta, pri čemu je vlasnik opterećenog zemljišta dužan to trpjeti. 35 Osim ovog svojstva, svojstva ograničenog stvarnog prava, koje se javlja kao teret prava vlasništva druge osobe, pravo građenja ima još jedno svojstvo u pravnom prometu ono je izjednačeno s nekretninom. 36 Pravo građenja ima dvojaku pravnu prirodu (stvarno pravo na nekretnini, posebna nekretnina). 37 Dvojaka pravna priroda nalaže da se paralelno konsultiraju dvije grupe pravnih 28 Čl. 26. i 29. ZZK FBiH/ZZK RS. 29 O tome više N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, Zagreb 2007, str. 77. 30 N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 76. 31 Više o tome S. Eichel, Beck'sches Notarhandbuch, str. 384, br. 21. 32 Tako P. Simonetti, O pravnom režimu građevinskog zemljišta, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, v. 17, br. 1, str. 5; P. Simonetti, Prava na građevinskom zemljištu, Rijeka, 2008, str. 464. 33 Čl. 205 st. 2 ZV BDBiH. 34 Čl. 298 do 314 ZSP FBiH; čl. 286 do 302 ZSP RS; čl. 74 do 90 ZV BDBiH. 35 Čl. 298 st. 1 ZSP FBiH; čl. 286 st. 1 ZSP RS; čl. 74 st. 1 ZV BDBiH. 36 Čl. 298 st. 2 ZSP FBiH; čl. 286 st. 2 ZSP RS; čl. 74 st. 2 ZV BDBiH. 37 U ovom drugom svojstvu njemačko ga pravo tretira kao pravo izjednačeno s nekretninom (grundstücksgleiches Recht).
pravila, i to pravila koja se odnose na nekretnine i vlasništvo na nekretninama, te pravila koja se odnose na ograničena stvarna prava tj. opterećenja nekretnina. To je vidljivo iz zakonskih odredaba o sadržini i zaštiti prava građenja. Sadržina prava građenja ovlašćuje njegovog titulara da bude vlasnik zgrade podignute na pravu građenja (odnos prava vlasništva), ali je pravo građenja i opterećenje, pa njegov titular u odnosu na opterećeno zemljište ima prava koja ima i plodouživalac. 38 Pri tome zakonodavac ne izjednačava titulara prava građenja s plodouživaocem, već njegov položaj određuje kao da se radi o plodouživanju. Između plodouživanja i prava građenja sličnost je u tome što i jedno i drugo pravo potpuno apsorbiraju opterećeno dobro, tako da vlasniku nekretnine ostaje samo goli vlasnički naslov (nuda proprietas). Razlika je ipak veoma bitna: pravo plodouživanja je neprenosivo, strogo lično pravo, dok to, kako će niže biti riječi, pravo građenja nije. Osim toga, kada se odredbe o pravima i obavezama plodouživaoca pokušaju primijeniti na položaj titulara prava građenja, pokazuje se da to nije neproblematično, jer niz pravila plodouživanja ne odgovara prirodi odnosa kod prava građenja. Pravo građenja uživa zaštitu kao pravo na nečijem zemljištu uz odgovarajuću primjenu pravila o zaštiti stvarnih služnosti, a kao pravo koje se u prometu tretira kao nekretnina, uživa zaštitu odgovarajućom primjenom pravila o zaštiti prava vlasništva. 39 U Brčko distriktu BiH se na zaštitu prava građenja primjenjuju pravila o zaštiti služnosti. Ovo je rješenje ispravnije nego ono predviđeno u stvarnim pravima entiteta, koja zaštitu prava građenja vežu za zaštitu stvarnih služnosti, budući da entitetski zakoni o stvarnim pravima nemaju uopće posebne odredbe o zaštiti stvarnih služnosti, već jedinstvene odredbe o zaštiti služnosti, kako stvarnih, tako i osobnih. 40 Ukoliko je na pravu građenja izgrađena zgrada, onda je ta zgrada sastavni dio prava građenja kao da je ono zemljište. Zgrada i pravo građenja čine jedan objekt i neraskidivo su povezani. Oni imaju istu pravnu sudbinu, na njima postoje ista prava i samo se kao cjelina mogu prenositi i opterećivati. Zgrada i samo opterećeno zemljište nisu povezani, već upravo postojanjem prava građenja razdvojeni. Neki pisci u ovome vide napuštanje načela superficies solo cedit. 41 S tim se ne bismo složili zgrada je ex lege sastavni dio prava građenja i s njim je povezana, a pravo građenja se smatra nekretninom. S druge strane, zemljište i pravo građenja čine cjelinu. Budući da je pravo građenja opterećenje na zemljištu, nije moguć prijenos zemljišta bez prijenosa prava građenja. Zakon propisuje da ko stekne zemljište stječe ga opterećenim pravom građenja. Međutim, to bi slijedilo iz pravila zemljišnoknjižnog prava i bez ove odredbe. Ove dvije neraskidive veze (između prava građenja i zgrade, i prava građenja i zemljišta) određeni pisci tretiraju kao posebnu osobinu prava građenja odnosno kao neodvojivost ( Pravo građenja je neodvojivo 42 ). Iako je u pitanju pomalo neuobičajen jezički izraz, njime je dobro opisana 38 Čl. 299 st. 1 ZSP FBiH; čl. 287 st. 1 ZSP RS; čl. 75 st. 1 ZV BDBiH. 39 Čl. 309 ZSP FBiH; čl. 297 ZSP RS; čl. 85 st. 1 ZV BDBiH. 40 Čl. 260 do 263 ZSP FBiH; čl. 248 do 251 ZSP RS. 41 J. Weike/L. Tajić, Komentar zakona o zemljišnim knjigama u Bosni i Hercegovini, str. 109. 42 N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 81.
povezanost prava građenja sa zemljištem i zgrade s pravom građenja. Izvjesno je da pravo građenja konstituirano na neizgrađenom zemljištu jedno vrijeme može postojati i bez zgrade. Takođe ono ne prestaje automatski uništenjem ili rušenjem zgrade. Međutim, ako je zgrada izgrađena, onda bi svako odvojeno raspolaganje zgradom ili pravom građenja bilo ništavo. O ovoj povezanosti prava građenja govore i odredbe koje za titulara prava građenja stvaraju obavezu da izgradi zgradu u određenom vremenskom periodu nakon osnivanja prava građenja (deset godina) 43, kao i da je obnovi u jednom određenom roku ukoliko bude uništena do mjere da je nije moguće koristiti za prvobitno predviđenu namjenu (titular prava građenja je obavezan da u roku od šest godina obnovi zgradu u mjeri koliko je najnužnije da služi svojoj prijašnjoj glavnoj namjeni). 44 Pravo građenja je otuđivo i nasljedivo pravo, kao i druge nekretnine. 45 Iz toga slijedi da se može prenositi kako poslovima inter vivos tako i poslovima mortis causa. Osim toga se pravo građenja može i opteretiti u principu kao i svaka druga nekretnina, osim ako se to ne protivi pravnoj prirodi toga prava. Moguće ga je opteretiti služnostima, stvarnim teretima, založnim pravom i zemljišnim dugom, a opterećenje pravom građenja bi se suprotstavljalo njegovoj prirodi; pravo građenja na pravu građenja ne može postojati. 46 2.3 Vrste prava građenja Zakoni o stvarnim pravima ne definiraju nikakve posebne vrste prava građenja. Ipak, moguće je diferencirati određene situacije, te govoriti, ako ne o posebnim vrstama prava građenja, onda barem o različitim modifikacijama ovog instituta. Ta razlikovanja nisu samo čisto teorijske prirode, već imaju određene praktične posljedice vrlo značajne i za pravilnu notarsku obradu pravnog posla kojim se osniva pravo građenja. Prva situacija koju treba razlikovati jeste da li se pravo građenja osniva na već izgrađenom zemljištu ili na zemljištu na kojem će se objekt graditi tek nakon osnivanja prava građenja. Sadržina ugovora o osnivanju prava građenja u oba ova slučaja neće biti ista. Ukoliko već postoji građevina, onda će biti potrebno u ugovoru odrediti odnose između vlasnika zgrade (i budućeg nosioca titulara prava građenja) i vlasnika zemljišta. Tako će npr. morati da se riješi pitanje otplate kredita iskorištenog za izgradnju zgrade, razriješi pitanje već zaključenog ugovora o osiguranju i sl. Ukoliko objekta nema, onda će u ugovoru biti potrebno odrediti kakav će se objekt graditi. U njemačkom pravu bi ugovor o osnivanju prava građenja koji ne bi sadržavao dovoljan opis buduće građevine mogao biti i ništav. 47 Iz zakona koji reguliraju ovu materiju u BiH takav zaključak se ne bi mogao izvući. Međutim preciznim uređenjem pitanja kakav se objekt ima podići izbjeći će se naknadni sukobi i sporovi među strankama (npr. trebalo 43 Čl. 311 st. 1 ZSP FBiH; čl. 299 st. 1 ZSP RS; čl. 88 st. 1 ZV BDBiH. 44 Čl. 311 st. 2 ZSP FBiH; čl. 299 st. 2 ZSP RS; čl. 84 ZSP BDBiH. 45 Čl. 303 st. 1 ZSP FBiH; 291 st. 1 ZSP RS; čl. 79 st. 1 ZSP BDBiH. 46 Tako i N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2., str. 81 82. 47 S. Eichel u Beck'sches Notarhandbuch, 380, br. 7.
bi odrediti da li će se graditi isključivo stambeni objekt 48, da spratnost neće biti viša od dogovorene (bez obzira na to što bi prema regulacionom planu mogla biti i viša), da se objekt za određene namjene ne može koristiti i slično. Iz zakona se može takođe izvući zaključak da može postojati pravo građenja u korist samog vlasnika nekretnine, koje se, shodno vlasničkoj hipoteci ili vlasničkom zemljišnom dugu može nazvati vlasničkim pravom građenja. Propisano je da vlasnik zemljišta može biti nosilac prava građenja na svom zemljištu. 49 Takva situacija može nastati u slučaju konsolidacije vlasnik jednog zemljišta postane i titular prava građenja ili obrnuto, ali i kada vlasnik optereti svoje zemljište pravom građenja u svoju korist. Ova druga mogućnost nije izričito predviđena zakonom, ali slijedi iz odredbe prema kojoj vlasnik zemljišta može biti nosilac prava građenja na svom zemljištu. 50 Da je zakonodavac u vidu imao samo situaciju naknadnog sjedinjenja, onda bi propisao da pravo građenja ne prestaje sjedinjavanjem u jednoj ličnosti vlasnika zemljišta i prava građenja, kao što je to učinio kod služnosti. 51 Mogućnost da vlasnik optereti svoju nekretninu pravom građenja može za njega biti privredno interesantna. On može utjecati na razvoj i planiranje određene nekretnine tj. projekta tako što će razviti planove izgradnje, odrediti kakvi se objekti mogu graditi na pravu građenja i u pogodnom trenutku na određenog investitora prenijeti zemljište s pravom građenja. Prednost ovakve transakcije može ležati u tome da će naknadni prijenos prava građenja biti obavljen jednostavno, da onaj ko stječe može biti siguran da postoji upravnopravna mogućnost (potrebne dozvole) za građenje određenog objekta. Time cijela nekretnine biva lakše utrživa, vlasnik opterećenog zemljišta vrši direktan utjecaj na to kakav će se objekt izgraditi, što njemu može iz različitih razloga biti značajno (npr. da se ne sagradi neželjeni objekt). Nakon proteka roka na koji je osnovano pravo građenja, on ili njegovi nasljednici će steći objekt za koji imaju interesa. Sve se ovo, naravno, može precizirati ugovorom kojim se osniva pravo građenja, ali na izloženi način je vlasnik zemljišta stvorio situaciju koju druga strana mora akceptirati. Takođe će ova mogućnost biti veoma značajna u situaciji da vlasnik jednog zemljišta ima namjeru sam graditi objekt i prodavati stanove ili poslovne prostore na tržištu, pri čemu ne želi prodati i svoje zemljište. 52 On će tada moći konstituirati pravo građenja i na pravu građenja konstituirati etažno vlasništvo. Kako se etažno vlasništvo može osnovati tek nakon što objekt bude završen, pri čemu je predviđena mogućnost osnivanja privremenog etažnog vlasništva, za vlasnika zemljišta je bitno da u momentu zaključenja ugovora s potencijalnim etažnim 48 Ovo će pitanje, naravno, zavisiti i od odgovarajućeg regulacionog plana ili urbanističkog projekta, odnosno provedbene urbanističke dokumentacije, i ne može biti proizvoljno uređeno od strane stranaka. U pravilu će vlasnik i budući titular prava građenja to pitanje prethodno provjeriti i nije za očekivati da će poduzimati ovu transakciju prije provjere šta se može izgraditi na datom zemljištu. 49 Čl. 302 st. 2 ZSP FBiH; čl. 290 st. 2 ZSP RS; čl. 78 ZV BDBiH. 50 Čl. 302 st. 2 ZSP FBiH; čl. 290 st. 2 ZSP RS; čl. 78 ZV BDBiH. U tom smislu i N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 84. 51 Čl. 266. ZSP FBiH; čl. 254 ZSP RS. 52 U tom smislu H. Faßbender, Notariatskunde, str. 370.