2

2. FINANCIJSKO-EKONOMSKI OKVIR POSREDOVANJA U PROMETU NEKRETNINAMA a) Porezi, financijsko poslovanje i marketing I. OPOREZIVANJE PROMETA NEKRETNINA POREZOM NA PROMET NEKRETNINA UVOD U Republici Hrvatskoj na promet nekretnina plaća se porez na promet nekretnina po poreznoj stopi od 3%, propisan odredbama Zakona o porezu na promet nekretnina (Narodne novine br. 115/16 i 106/18 u daljnjem tekstu Zakon). Navedeni Zakon stupio je na snagu i primjenjuje se od 1. siječnja 2019., kada se prestao primjenjivati prethodni istoimeni Zakon. Porez na promet nekretnina plaća se pri svakom prometu nekretnina odnosno pri svakom stjecanju vlasništva nekretnina, bez obzira na to stječu li se nekretnine naplatnim pravnim poslom, nasljeđivanjem, darovanjem ili na drugi način bez naknade. Međutim, na određene promete nekretnina u kojima se kao isporučitelji pojavljuju obveznici u sustavu poreza na dodanu vrijednost plaća se porez na dodanu vrijednost po poreznoj stopi od 25% kroz cijenu nekretnine koja se postiže na tržištu. Odredbama Zakona jasno se propisuje da promet nekretnina ne podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina ako se na promet nekretnina plaća porez na dodanu vrijednost. Na opisani način u oporezivanju prometa nekretnina nikada ne dolazi do dvostrukog oporezivanja, već se na promet nekretnina plaća ili porez na dodanu vrijednost (kroz tržišnu cijenu nekretnine) ili porez na promet nekretnina (na temelju rješenja o porezu na promet nekretnina koji donosi Porezna uprava). Koji prometi nekretnina podliježu plaćanju poreza na dodanu vrijednost (u daljnjem tekstu PDV-a), propisani su posebnim propisom - Zakonom o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine, broj: 73/13, 99/13, 148/13, 153/13, 143/14, 115/16 i 106/18 u daljnjem tekstu Zakon o PDV-u). 1. PRETHODNI ZAKONI O POREZU NA PROMET NEKRETNINA Danas se glede oporezivanja prometa nekretnina primjenjuje Zakon koji je stupio na snagu i primjenjuje se od 1. siječnja 2019. Navedeni Zakon nije promijenio pravilo da se porez na promet nekretnina plaća samo ako promet nekretnina ne podliježe plaćanju PDV-om, međutim, donio je niz promjena u načinu oporezivanja prometa nekretnina porezom na promet nekretnina. Danas važećem Zakonu prethodila su čak dva istoimena Zakona: 1. Zakon o porezu na promet nekretnina (Narodne novine 59/90., 61/91. i 95/94.) - primjenjivao se do 12. srpnja 1997. i 2. Zakon o porezu na promet nekretnina (Narodne novine, br. 69/97, 26/00, 127/00, 153/02, 22/11 i 143/14, u daljnjem tekstu prethodni Zakon) - primjenjivao se od 12. srpnja 1997. do 31. prosinca 2016. - gotovo punih 20 godina. Ovim prethodnim zakonima bile su propisane neke odredbe o oporezivanju prometa nekretnina koje nisu sadržane u danas važećem Zakonu. Stoga u nastavku 1

navodimo neka od rješenja koja su bila sadržana u tim zakonima, a koja su bitno drugačija od danas važećih zakonskih odredbi odnosno rješenja koja se danas ne primjenjuju kod utvrđivanja poreza na promet nekretnina. 1. Plaćeni porez na promet nekretnina preduvjet za upis prava vlasništva do donošenja Odluke Ustavnog suda iz 1996. godine, dokaz o plaćenom porezu bio je preduvjet upisa prava vlasništva u zemljišne knjige. Kako se upisom prava vlasništva štiti vlasništvo kao ustavna kategorija, onemogućavanjem upisa prava vlasništva bez dokaza o plaćenom porezu na promet nekretnina uskraćivala su se ustavna prava građana. Upravo iz tih argumenata Odlukom Ustavnog suda ukinuta je navedena odredba te od tada plaćanje poreza na promet nekretnina više nije preduvjet upisa prava vlasništva u zemljišne knjige. 2. Ako se u roku ne prijavi nastanak porezne obveze poreza na promet nekretnina, utvrđeni porez uvećava se za 20% Zakonskom odredbom bilo je propisano da se nastanak porezne obveze poreza na promet nekretnina mora prijaviti u roku od 30 dana. Ako se nastanak porezne obveze uopće nije prijavio ili se nije prijavio u propisanom roku, utvrđeni porez na promet nekretnina povećavao se za 20%, ali nije mogao iznositi manje od 1.000,00 kn. Odlukom Ustavnog suda Republike Hrvatske (Narodne novine, broj 26/00) navedena odredba tzv. kaznenog poreza je ukinuta. Prema stajalištu Ustavnog suda, ukinuta je odredba materijalno oštećivala porezne obveznike niže porezne osnovice u slučaju kada zakasne s prijavom porezne obveze, u odnosu na porezne obveznike više porezne osnovice, s obzirom na to da povećani porez nije smio biti manji od 1.000,00 kuna. Zbog tih je argumenata Ustavni sud ukinuo navedenu zakonsku odredbu te je od tada (od 1996. godine) neprijavljivanje nastanka porezne obveze porezni prekršaj. Međutim, od 1. siječnja 2017. porezni obveznici su dužni samo u iznimnim slučajevima prijavljivati nastanak porezne obveze. 3. Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 5% - prema prethodnim Zakonima, porez na promet nekretnina plaćao se po stopi od 5%. Od 1. siječnja 2017. porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 4%. Od 1. siječnja 2019. porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 3%. 4. Prodavatelj kao obveznik poreza na promet nekretnina odredbama prethodnog Zakona koji se primjenjivao do 12. srpnja 1997., poreznim obveznikom se smatrao prodavatelj nekretnine. Zakon koji stupa na snagu 12. srpnja 1997. kao poreznog obveznika navodi kupca nekretnine. Takvo rješenje o osobi poreznog obveznika zadržava se i nadalje. 5. Kod zamjene nekretnina porez na promet nekretnina plaća se samo na razliku vrijednosti stečenu zamjenom odredbama prethodnog Zakona koji se primjenjivao do 12. srpnja 1997. bilo je propisano da se kod zamjene nekretnina ne plaća porez na promet nekretnina, osim na razliku vrijednosti nekretnina koje su se zamjenjivale. Praktična primjena navedene zakonske odredbe značila je da ako se zamjenjuju nekretnine iste vrijednosti, nitko nije 2

plaćao porez na promet nekretnina. Međutim, kako posebni propisi određuju da iz zamjene nekretnina za svakog sudionika u zamjeni proizlaze iste obveze kao i za kupca u kupoprodaji, od 12. srpnja 1997. zamjena nekretnina porezno se tretira kao dvije kupoprodaje. S obzirom na takav porezni tretman, za svakog sudionika zamjene proizlaze iste obveze kao i za kupca u kupoprodaji odnosno svaki sudionik zamjene plaća porez na promet nekretnina na vrijednost nekretnine koju stječe u postupku zamjene. 6. Oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina za kupnju prve nekretnine - dopunom prethodnog Zakona od 1. siječnja 2003., radi poticanja i financijskog olakšavanja rješavanja stambenoga pitanja građana, propisalo se oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina građana, koji kupnjom prve nekretnine rješavaju vlastito stambeno pitanje. Navedeno oslobođenje u sustavu bilo je poznato pod nazivom oslobođenje za prvu nekretninu. Građani koji su kupnjom nekretnine rješavali vlastito stambeno pitanje uz prijavu o nastanku porezne obveze podnosili su i zahtjev za oslobođenje od plaćanja poreza. U postupku se utvrđivalo jesu li ispunjeni uvjeti za oslobođenje: hrvatsko državljanstvo, prijava prebivališta te boravak na adresi kupljene nekretnine, površina nekretnine koja se kupuje te je li stambeno pitanje već bilo riješeno. Građani koji su ispunili uvjete ostvarili su pravo na oslobođenje, ali su uvjete morali zadržati tri ili pet godina, ovisno o vremenu ostvarivanja prava na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina. Od 1. siječnja 2017. odnosno od donošenja Zakona ukida se oslobođenje za prvu nekretninu, ali se istovremeno porezna stopa od 5% snižava na poreznu stopu od 4%. 7. Oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina kod unosa nekretnine u temeljni kapital kako bi se potaknulo poduzetništvo, u prometu nekretnina od plaćanja poreza na promet nekretnina oslobađa se unos nekretnine od strane osnivača ili člana društva u imovinu društva. Međutim, do 1. siječnja 2017. oslobođenje se moglo ostvariti samo ako se unos nekretnina izvršavao upisom u temeljni kapital. Od navedenog datuma oslobađa se unos nekretnina u trgovačko društvo, ali se više ne propisuje uvjet upisa u temeljni kapital društva. 8. Stjecatelji nekretnine dužni su u roku od 30 dana prijaviti nastanak porezne obveze poreza na promet nekretnina do 1. siječnja 2017. stjecatelji nekretnine kao porezni obveznici bili su dužni u roku od 30 dana prijaviti nastanak porezne obveze poreza na promet nekretnina. Prijavu nastanka porezne obveze izvršavali su dolaskom u mjesno nadležnu ispostavu Poreze uprave te podnošenjem propisanog obrasca Prijave prometa nekretnina. Međutim, istovremeno su javna tijela odnosno osobe koje sudjeluju u stvaranju isprava o raspolaganju nekretninama (javni bilježnici i sudovi) imala obvezu dostave tih isprava u Poreznu upravu kako bi se nadziralo jesu li porezni obveznici ispunili svoje zakonske obveze. U traženju rješenja kako rasteretiti sve porezne obveznike administrativnih opterećenja te kako provoditi postupke po službenoj dužnosti, kroz donošenje novog Zakona od 1. siječnja 2017. stjecatelji kao porezni obveznici više nemaju obvezu 3

prijavljivati nastanak porezne obveze. Dostava isprava od javnih tijela odnosno osoba smatra se prijavom nastanka porezne obveze, a stjecatelji ostaju u obvezi prijave nastanka porezne obveze samo ako isprava nije prošla kroz postupke javnih tijela odnosno osoba. 9. Oporezivanje PDV-om samo dijela nekretnine odnosno oporezivanje PDV-om novosagrađene građevine - Kada u prometu nekretnina govorimo o obvezi PDV-a, važno je razlikovati razdoblje do kraja 2014. godine te razdoblje od 1. siječanja 2015. Do 1. siječnja 2015. prometom nekretnina na koje se plaćao porez na promet nekretnina smatralo se svako stjecanje nekretnina, osim stjecanja novosagrađenih građevina koje su se oporezivale po Zakonu o PDV-u. Novosagrađenim građevinama smatrale su se građevine ili njihovi dijelovi (bez pripadajućeg zemljišta) koje su bile izgrađene, isporučene odnosno plaćene od primjene Zakona o PDV-u (dakle nakon 31. prosinca 1997.), ali smo ako ih je isporučila pravna ili fizička osoba obveznik PDV-a. PDV se nije plaćao na isporuku poljoprivrednog, građevinskog i drugog zemljišta, s građevinom ili bez građevine na njemu, iako je isporučitelj bio obveznik PDV-a. Stoga su se kod isporuke novosagrađenih građevina, koje su isporučivali poduzetnici u sustavu PDV-a, izdvajale dvije porezne osnovice prema dva porezna propisa: 1. građevinska vrijednost objekta kao osnovica za utvrđivanje PDV-a pri čemu se PDV plaćao kroz cijenu nekretnine, 2. vrijednost zemljišta i naknade za komunalno uređenje zemljišta prema odluci mjerodavnih tijela kao osnovice za porez na promet nekretnina koji je zaračunavala rješenjem Porezna uprava. Dakle, kod isporuke novosagrađene građevine koju je isporučivao poduzetnik u sustavu PDV-a, prodajna cijena sadržavala je: vrijednost građevinskog dijela uvećanu za iznos obračunatog PDV-a te se toj vrijednosti pribrajala vrijednost pripadajućeg dijela zemljišta. Stjecatelji novosagrađene građevine bili su dužni u roku od 30 dana od dana nastanka porezne obveze doći u nadležnu ispostavu Porezne uprave te na pripadajuću vrijednost zemljišta platiti porez na promet nekretnina na temelju rješenja Porezne uprave. Od 1. siječnja 2015., kada su se svi propisi na području PDV-a u cijelosti uskladili s EU zakonodavstvom, porezni sustav više ne poznaje oporezivanje novosagrađene građevine. Od navedenog datuma na nekretnine u prometu ili se u cijelosti (s uključenim zemljištem ili samo zemljište) plaća PDV kroz cijenu nekretnine ili se na promet nekretnina plaća porez na promet nekretnina. 10. Porez na promet nekretnina kao zajednički porez prema prethodnim zakonima, prihod od poreza na promet nekretnina uvijek je bio zajednički porez te se prikupljeni prihod dijelio u propisanom omjeru između jedinice lokalne samouprave na kojoj se nalazila nekretnina koja je bila u prometu i 4

državnog proračuna. Do 1. siječnja 2015. udio jedinice lokalne samouprave u porezu na promet nekretnina iznosio je 60%, dok je udio države iznosi 40%. Od 1. siječnja 2015. udio jedinice lokalne samouprave povećava se na 80%, dok se udio države smanjuje razmjerno na 20% ostvarenih prihoda. Od 1. siječnja 2017. prihod od poreza na promet nekretnina je prihod samo jedinice lokalne samouprave na čijem se području nalazi nekretnina koja je u prometu. 2. PRIPADNOST PRIHODA OD POREZA NA PROMET NEKRETNINA Porez na promet nekretnina prihod je općine ili grada na čijem se području nekretnina koja je u prometu nalazi (članak 2. Zakona). Stoga je za postupak utvrđivanja poreza na promet nekretnina mjesno nadležna ispostava Porezne uprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi, bez obzira na prebivalište ili uobičajeno boravište stjecatelja nekretnine kao poreznog obveznika. Primjer: Građanin iz Splita kupuje nekretninu u Zagrebu od prodavatelja iz Varaždina. Na kupljenu nekretninu utvrđuje se porez u iznosu od 10.000,00 kn. Prihod od poreza na promet nekretnina u iznosu od 10.000,00 kn prihod je Grada Zagreba, jer se nekretnina koja se kupuje nalazi u Zagrebu. Na pripadnost prihoda ne utječe prebivalište kupca, kao ni prebivalište prodavatelja, već mjesto gdje se nekretnina koja se kupuje nalazi. 3. PREDMET OPOREZIVANJA Predmet oporezivanja porezom na promet nekretnina je promet nekretnina (članak 4. Zakona). Prometom nekretnina, u smislu Zakona, smatra se svako stjecanje vlasništva nekretnine, dok se stjecanjem nekretnine smatra: kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela, stjecanje na temelju zakona te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba (članak 4., stavak 1., točka 2. Zakona). S obzirom na to da se stjecanjem nekretnina, osim na temelju navedenih pravnih poslova i odluka suda ili drugih tijela državne vlasti, smatraju i drugi načini stjecanja vlasništva nekretnina, porez na promet nekretnina plaća se po svim drugim pravnim poslovima, kojima se prenosi vlasništvo na nekretnini, bez obzira na to kako su stranke nazvale ugovor ili drugi pravni posao. U kontekstu stjecanja nekretnina svakako je važno spomenuti zamjenu nekretnina. U skladu s odredbama posebnih propisa, koji zamjenu nekretnina određuju kao dvije kupoprodaje kod koje se cijena nekretnine isplaćuje isporukom druge nekretnine, u postupku oporezivanja zamjena nekretnina tretira se kao dvije kupoprodaje. Stoga se kod zamjene nekretnina svaki sudionik u zamjeni nekretnina smatra stjecateljem te plaća porez na vrijednost nekretnine koju stječe zamjenom. Primjer: 5

Građanin A ima nekretninu vrijednosti 10.000,00 kn. Građanin B ima nekretninu vrijednosti 15.000,00 kn. Građanin A i građanin B potpisuju ugovor o zamjeni nekretnina kojom mijenjaju nekretnine koje posjeduju. Građanin A stječe nekretninu vrijednosti 15.000,00 kn te plaća porez na promet nekretnina na poreznu osnovicu od 15.000,00 kn. Građanin B stječe nekretninu vrijednosti 10.000,00 kn te plaća porez na promet nekretnina na poreznu osnovicu od 10.000,00 kn. 3.1. Pojam nekretnine Nekretnine u smislu Zakona jesu zemljišta i građevine (članak 4., stavak 1., točke 3. i 4. Zakona). Zemljištem se smatraju poljoprivredna, građevinska i druga zemljišta, dok su građevine stambene, poslovne i sve druge zgrade te njihovi dijelovi. Primjer: Građanin kupuje montažnu kućicu u trgovini. Postavlja se pitanje smatra li se montažna kućica nekretninom na koju se plaća porez na promet nekretnina? U konkretnom slučaju montažna kućica ne smatra se nekretninom. Međutim, ako se montažna kućica ugradi na betonsko postolje te postaje sastavni dio neke nekretnine, takva montažna kućica smatrala bi se nekretninom koja bi podlijegala plaćanju poreza na promet nekretnina. 4. POREZNI OBVEZNIK I POREZNA STOPA Tko se smatra poreznim obveznikom poreza na promet nekretnina propisuje se člancima od 6. do 8. Zakona. Obveznik poreza na promet nekretnina uvijek je osoba koja kroz promet nekretnina stječe nekretninu bez obzira na to radi li se o naplatnom ili ne naplatnom pravnom poslu - porezni obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine (članak 6. Zakona). Dakle, porezni je obveznik uvijek osoba koja stječe vlasništvo na nekretnini na temelju, primjerice, ugovora o kupoprodaji ili drugog naplatnoga pravnog posla, bez obzira na to kako su stranke nazvale ugovor ili drugu ispravu. Zakonska odredba o osobi poreznog obveznika prisilne je naravi i ne može se mijenjati ugovorom stranaka. Zato je primjerice kod ugovora o kupoprodaji porezni obveznik kupac nekretnine, tj. stjecatelj i u slučaju kada je prodavatelj ugovorom preuzeo obvezu plaćanja poreza na promet nekretnina. Porezna uprava će porezom na promet nekretnina zadužiti kupca nekretnine kao poreznog obveznika, a ne prodavatelja nekretnine koji je preuzeo obvezu plaćanja poreza na promet nekretnina. Međutim ako je prodavatelj ugovorom preuzeo obvezu plaćanja poreza, jamči solidarno za naplatu poreza na promet nekretnina od kupca (članak 27. Zakona). Pri zamjeni nekretnina porezni obveznik je svaki sudionik u zamjeni za vrijednost nekretnine koju stječe zamjenom (članak 6., stavak 2. Zakona). Ako se stječe idealni dio nekretnine, porezni obveznik je svaki stjecatelj posebno za vrijednost suvlasničkog dijela nekretnine koji stječe (članak 6., stavak 3. Zakona). 6

Pri nasljeđivanju nekretnina porezni obveznik je nasljednik ili zapisovnik (legatar) (članak 7., stavak 1. Zakona). Zapisovnik (legatar), u smislu Zakona o nasljeđivanju, je osoba koja iz ostavine dobiva pojedinu točno određenu stvar - nekretninu. Porez na promet nekretnina ne plaća se na odricanje od nasljedstva niti na ustupanje nasljedstva drugom sunasljedniku u tijeku ostavinske rasprave. Kada se nasljednik odrekne nasljedstva tijekom ostavinske rasprave, on nije porezni obveznik, već je to osoba kojoj je nasljedstvo pripalo. Kada nasljednik ustupi nasljedstvo drugom sunasljedniku, porezni obveznik je osoba kojoj je nekretnina ustupljena. Samo odricanje od nasljedstva ili ustupanje nasljedstva drugom sunasljedniku ne podliježe porezu na promet nekretnina. Valja naglasiti da je za priznavanje oslobođenja od plaćanja poreza na promet nekretnina kod nasljeđivanja i darovanja (članak 15., točka 1. Zakona) mjerodavan stupanj srodstva između ostavitelja i osobe kojoj je nasljedstvo pripalo ili joj je ustupljeno, a ne stupanj srodstva između osobe koja se odrekla nasljedstva odnosno osobe koja je ustupila nasljedstvo i osobe kojoj je nasljedstvo ustupljeno odnosno osobe kojoj je nasljedstvo pripalo. Ako se nekretnine stječu na temelju ugovora o darovanju ili na temelju drugoga pravnog posla bez naknade, porezni obveznik je daroprimatelj ili osoba koja stječe nekretninu bez naknade (članak 7., stavak 2. Zakona). U prometu nekretnina često se sklapaju pravni poslovi u obliku ugovora o doživotnom uzdržavanju i ugovora o dosmrtnom uzdržavanju. Ako se nekretnina stječe na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili ugovora o dosmrtnom uzdržavanju, obveznik poreza na promet nekretnina je davatelj uzdržavanja. VRSTA STJECANJA NEKRETNINE Porezni obveznik kupoprodaja kupac zamjena svaki sudionik u zamjeni, na vrijednost nekretnine koju stječe u postupku zamjene nasljeđivanje nasljednik darovanje daroprimatelj svako stjecanje bez naknade stjecatelj nekretnine ugovor o doživotnom uzdržavanju davatelj uzdržavanja ugovor o dosmrtnom uzdržavanju davatelj uzdržavanja unošenje i izuzimanje nekretnina iz stjecatelj nekretnine trgovačkog društva stjecanje nekretnina u postupku stjecatelj nekretnine likvidacije ili stečaja stjecanje na temelju odluka suda stjecatelj nekretnine stjecanje nekretnine (bilo koji oblik uvijek - osoba koja stječe nekretninu isprave) Tablica 1.: Prikaz poreznog obveznika prema vrsti prometa nekretnina 4.1. Porezni obveznik strane osobe Kada govorimo o stranim osobama kao stjecateljima nekretnina u Republici Hrvatskoj, misli se na osobe koje nemaju hrvatsko državljanstvo, pri čemu valja razlikovati strane osobe iz država članica Europske unije i ostale strane osobe. 7

Stranci, i to državljani te pravne osobe iz država članica Europske unije, od 1. veljače 2009. stječu pravo vlasništva nekretnine pod istim pretpostavkama kao i hrvatski državljani samo uz ispunjenje općih pretpostavki za pravovaljanost pravnog posla (pravni posao ima sadržaj propisan Zakonom o obveznim odnosima). S obzirom na to da za te osobe više ne postoje posebne pretpostavke za stjecanje prava vlasništva nekretnina (uzajamnost i suglasnost ministra pravosuđa) u trenutku sklapanja pravnog posla nastaje i porezna obveza poreza na promet nekretnina te se u tom trenutku utvrđuje porez na promet nekretnina. Ipak za te osobe ostaju zabrane za stjecanje prava vlasništva na nekretninama poljoprivrednom zemljištu, koje određuje Zakon o poljoprivrednom zemljištu te zaštićenim dijelovima prirode iz Zakona o zaštiti prirode. Prema odredbama navedenih Zakona, državljani i pravne osobe iz država članica Europske unije ne mogu biti nositelji prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu, u strogom rezervatu, nacionalnom parku, posebnom rezervatu, parku prirode, regionalnom parku, spomeniku prirode, značajnom krajobrazu, park-šumi i spomeniku parkovne arhitekture. Pravni poslovi koji imaju za predmet stjecanje poljoprivrednog zemljišta i/ili zaštićenih dijelova prirode od državljana i pravnih osoba država članica Europske unije, ništetni su. Na te pravne poslove Porezna uprava pazi po službenoj dužnosti i na temelju tih pravnih poslova ne utvrđuje se porez na promet nekretnina. Stoga se u postupku utvrđivanja poreza na promet nekretnina mora po službenoj dužnosti paziti da se ne radi o navedenim nekretninama, pri čemu napominjemo da ako se ne utvrdi porez na promet nekretnina iz sumnje da se radi o spornim nekretninama, a ipak dođe do upisa prava vlasništva nekretnina strane osobe u zemljišnim knjigama, pripadajući porez na promet nekretnina utvrdit će se naknadno na temelju dostavljenog rješenja zemljišnoknjižnog suda. Međutim, za ostale strane osobe i nadalje vrijede opće (pravovaljani pravni posao) i posebne pretpostavke (uzajamnost i o tome dana suglasnost) za stjecanje prava vlasništva nekretnina na području Republike Hrvatske. To znači da za ostale strane osobe (sada bez državljana i pravnih osoba iz država članica Europske unije) ostaje potreba dobivanja suglasnosti ministra pravosuđa za stjecanje nekretnina. Stoga porezna obveza poreza na promet nekretnina za ostale strane osobe nastaje u trenutku dobivanja suglasnosti te se porez na promet nekretnina utvrđuje u trenutku dobivanja suglasnosti. Bez obzira na razlike koje su pretpostavke za stjecanje nekretnina stranih osoba, kada dođe do utvrđivanja poreza na promet nekretnina strane fizičke ili pravne osobe izjednačene su glede plaćanja poreza na promet nekretnina ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno (članak 3. Zakona). Primjer: Državljanin Kanade na temelju ugovora o kupoprodaji kupuje nekretninu. Kako se radi o državljaninu Kanade, za stjecanje nekretnina potrebna je potvrda o uzajamnosti koju izdaje nadležno ministarstvo. Bez potvrde sklopljeni ugovor o 8

kupoprodaji ne proizvodi pravne učinke te se po ugovoru o kupoprodaji ne utvrđuje porez na promet nekretnina. 4.2. Porezna stopa Porez na promet svih vrsta nekretnina (zemljišta, građevina i njihovih dijelova) plaća se po jedinstvenoj poreznoj stopi od 3% (članak 12. Zakona). 5. POREZNA OSNOVICA Porez na promet nekretnina od 3% plaća se na poreznu osnovicu za utvrđivanje poreza na promet nekretnina. Osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze (članak 9., stavak 1. Zakona). Ministarstvo financija, Porezna uprava utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu (članak 9., stavak 2. Zakona). Ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine, kao što je isplata u novcu, ustupljene druge nekretnine, stvari ili prava, preuzeti dugovi bivšeg vlasnika i drugo (članak 9., stavak 3. Zakona). Primjer: Građanin kupuje stan za koji je ugovorena cijena od 200.000,00 kuna. Uz isplatu cijene građanin se kao kupac obvezao da će osim kupoprodajne cijene preuzeti dug prodavatelja od 150.000,00 kuna. Kako poreznu osnovicu čini ukupna naknada za kupljenu nekretninu, u ovom slučaju poreznu osnovicu čini iznos od 350.000,00 kuna, što je ukupna naknada za kupljenu nekretninu. Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine ako je ukupan iznos naknade manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze (članak 9., stavak 4. Zakona). Procjenu tržišne vrijednosti nekretnine utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme (članak 9., stavak 5. Zakona). Ako se radi o nekretnini za koju nema usporednih podataka, procjena tržišne vrijednosti nekretnine provodi se vještačenjem stručne osobe (članak 10., stavak 1. Zakona). Primjer: Građanin prodaje nekretninu te mu je iz osobnih razloga bitno da nekretninu proda što je moguće prije. Stoga nekretninu prodaje za cijenu koju nudi prvi kupac u iznosu od 50.000,00kn. 9

U postupku provjere tržišne cijene službenik Porezne uprave utvrđuje da se za takvu nekretninu ostvaruje cijena od 65.000,00 kn. Mogućnost postizanja cijene službenik utvrđuje s obzirom na već prodane nekretnine u približno isto vrijeme. Stoga će u konkretnom slučaju službenik Porezne uprave utvrditi osnovicu u visini od 65.000,00 kn, na temelju usporednih podataka o kretanju cijena na tržištu. Iznimno, ako se nekretnina stječe kroz postupak javnog natječaja, javne prodaje (dražbe) ili u stečajnom postupku uz odgovarajuću primjenu odredaba propisa o ovrsi kojima je uređena ovrha na nekretnini te postupcima u kojima je jedan od sudionika postupka pravna osoba u većinskom vlasništvu Republike Hrvatske ili Republika Hrvatska, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, tijela državne vlasti, ustanove čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine (članak 9., stavak 6. Zakona). Znači, u navedenim situacijama nema sumnje da je cijena iz isprave stvarno cijena koja se postiže na tržištu (a sve s obzirom na način provedbe postupka) te se ona uzima i kao porezna osnovica kod utvrđivanja poreza na promet nekretnina. 6. POREZNA OSLOBOĐENJA 6.1. Općenito Zakonom se taksativno navode oslobođenja od plaćanja poreza na promet nekretnina koja možemo podijeliti u tri skupine: - opća oslobođenja (članak 13. Zakona), - oslobođenja pri unosu nekretnina u trgovačko društvo (članak 14. Zakona) i - oslobođenja pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju bez naknade (članak 15. Zakona). Zakonom je propisana i jedna olakšica u vidu smanjenja poreza na promet nekretnina koja se primjenjuje isključivo kod ugovora o doživotnom uzdržavanju (članak 8., stavak 2. Zakona). 6.2. Opća oslobođenja Prema općim oslobođenjima, porez na promet nekretnina ne plaćaju (članak 13. Zakona): 1. Republika Hrvatska, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, tijela državne vlasti, ustanove čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, zaklade i fundacije, sve pravne osobe čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska, Crveni križ i neprofitne pravne osobe registrirane za pružanje humanitarne pomoći sukladno posebnom propisu 10

2. diplomatska ili konzularna predstavništva strane države pod uvjetom uzajamnosti i međunarodne organizacije za koje je međunarodnim ugovorom dogovoreno oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina 3. osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina 4. prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu 5. građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište) na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu 6. osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva 7. bračni drug, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s primateljem uzdržavanja te od njega stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju 8. osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te ili tih nekretnina, neovisno o omjerima prije i nakon razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva. Primjer: Unuk s djedom sklapa ugovor o dosmrtnom uzdržavanju. Postavlja se pitanje podliježe li ugovor plaćanju poreza na promet nekretnina? Člankom 13., stavkom 1., točkom 7. Zakona propisano je da porez na promet nekretnina ne plaća bračni drug, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s primateljem uzdržavanja te od njega stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju. Kako je unuk potomak djeda u uspravnoj liniji, unuk je oslobođen plaćanja poreza na promet nekretnina kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju. 6.3. Porezna oslobođenja kod unosa nekretnina u trgovačko društvo Porez na promet nekretnina ne plaća se kad se nekretnine unose u trgovačko društvo u kapital društva u skladu sa Zakonom o trgovačkim društvima (članak 14., stavak 1. Zakona). Budući da se porez na promet nekretnina u smislu članka 4., stavka 1. Zakona plaća na promet nekretnina, to jest na stjecanje vlasništva nekretnina, unos nekretnina u trgovačko društvo pretpostavlja prijenos vlasništva nekretnine s člana trgovačkog društva na novoosnovano trgovačko društvo ili u već postojeće trgovačko društvo koje se upisuje u zemljišnim knjigama nadležnog suda. 11

Ako se nekretnina unosi u trgovačko društvo i ako se prenosi vlasništvo nekretnine na trgovačko društvo, ali ne od strane osnivača ili člana društva, ne primjenjuje se ovo porezno oslobođenje već je takav prijenos vlasništva nekretnina oporeziv. Izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva nije oslobođeno plaćanja poreza na promet nekretnina. Porez na promet nekretnina ne plaća se kada se nekretnine stječu u postupku pripajanja i spajanja u smislu zakona kojim se uređuju trgovačka društva te u postupku razdvajanja i odvajanja trgovačkog društva u više trgovačkih društava (članak 14., stavak 2. Zakona). Ovo porezno oslobođenje odnosi se na stjecanje vlasništava nekretnina trgovačkog društva (društva preuzimatelja) kojim se pripaja jedno ili više trgovačkih društava (pripojena društva) u smislu Zakona o trgovačkim društvima. Isto tako, ovo se porezno oslobođenje odnosi na stjecanje vlasništva nekretnina novog trgovačkog društva na koje je prešla imovina svakog od trgovačkog društva koja se spajaju. 6.4. Porezna oslobođenja pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju bez naknade Porez na promet nekretnina pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju nekretnina bez naknade ne plaćaju (članak 15. Zakona): 1. bračni drug, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem Novim Općim poreznim zakonom (Narodne novine, br. 115/16 i 106/18) u poreznim postupcima izjednačuju se prava bračnih i izvanbračnih drugova, kao i istospolnim zajednicama te će se isto primjenjivati na sve porezne postupke pozivanjem na navedeni Zakon. Iz navedenog razloga i u postupcima utvrđivanja poreza na promet nekretnina navodi se samo oslobođenje za bračne drugove, no isto oslobođenje mogu koristiti i izvanbračni drugovi kao i formalni i neformalni životni partneri. 2. pravne i fizičke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje, odnosno daje nekretnine bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u vezi s Domovinskim ratom. 3. bivši bračni drugovi kada uređuju svoje imovinske odnose. 7. NASTANAK POREZNE OBVEZE 7.1. Trenutak nastanka porezne obveze Određivanje vremena u kojem je nastala porezna obveza bitno je zbog pravovremenog utvrđivanja poreza na promet nekretnina. Porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora, odnosno drugoga pravnog posla, kojim se stječe nekretnina (članak 16., stavak 1. Zakona). Ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti 12

sklopljen u pisanom obliku, pa prema tome porezna obveza nastaje u trenutku potpisivanja ugovora. Kada se nekretnine stječu na temelju odluke suda ili drugog tijela, na primjer sudske presude o utvrđivanju vlasništva na nekretninama i slično, porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti te presude ili u trenutku pravomoćnosti odluke drugog tijela (članak 16., stavak 2. Zakona). Ako se odlukom suda utvrđuje pravo vlasništva na nekretnini dosjelošću, porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti te odluke (članak 16., stavak 3. Zakona) Stranoj fizičkoj ili pravnoj osobi kojoj je za stjecanje nekretnine na području Republike Hrvatske potrebna suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa, porezna obveza nastaje u trenutku dobivanja te suglasnosti (članak 16., stavak 5. Zakona). 7.2. Prijava nastanka porezne obveze Jedna od najvažnijih promjena koju donosi Zakon koji se primjenjuje od 1. siječnja 2017. odnosi se na način prijave poreza na promet nekretnina. Do donošenja Zakona porezni su obveznici stjecatelji nekretnina bili dužni u zakonom propisanom roku prijaviti nastanak porezne obveze nadležnoj ispostavi Porezne uprave. Istovremeno je Porezna uprava zaprimala te isprave o raspolaganju nekretninama od javnih bilježnika i sudova, ali samo radi nadzora prijave nastalih prometa nekretnina. Radi rasterećenja poreznih obveznika nepotrebnih administrativnih opterećenja, Zakonom je propisano da će se promet nekretnina smatrati prijavljenim dostavom isprava od javnih bilježnika, sudova i drugih tijela koja donose odluke o raspolaganju nekretninama, a koji su dužni te isprave dostaviti Poreznoj upravi. Javni bilježnici isprave šalju elektroničkim putem, dok sudovi i ostala javnopravna tijela isprave dostavljaju po pravilima o osobnoj dostavi. Dakle, ako ispravu o raspolaganju nekretninama pregleda javni bilježnik ili sud ili drugo tijelo, porezni obveznici stjecatelji nisu više u obvezi prijavljivati nastanak porezne obveze poreza na promet nekretnina. S druge strane, za javne bilježnike, sudove i druga tijela, čijom se dostavom isprava smatra da je izvršena prijave, u tom se dijelu ništa ne mijenja, osim što se nadzorna funkcija mijenja u funkciju prijave prometa nekretnina. Međutim, ako ispravu o prometu nekretnina ne ovjeri ili ne sastavi javni bilježnik niti ju izda sud ili javnopravno tijelo u sklopu svoje nadležnosti, za poreznog obveznika se ne mijenja ništa te je u obvezi i dalje nadležnoj ispostavi Porezne uprave dostaviti prijavu prometa nekretnina i ispravu. Stjecatelji nekretnine kao porezni obveznici u tom slučaju i dalje prijavu i ispravu dostavljaju Poreznoj upravi prema mjestu gdje se nekretnina nalazi, na isti način kako su to činili i po prethodnom Zakonu. Ista obveza postoji i za isporučitelje nekretnina na koje se plaća porez na dodanu vrijednost, kao i kod prijenosa porezne obveze. Ova obveza poreznog obveznika i isporučitelja nekretnine smatra se izuzetkom budući da postoji obveza prema posebnim propisima da svaka isprava kojom se raspolaže nekretninama mora 13

biti ovjerena u skladu s posebnim propisima. Stoga se pretpostavlja da će porezni obveznici iznimno sastaviti ispravu koja neće proći ovjeru javnog bilježnika i koju će sami morati prijaviti Poreznoj upravi. U slučajevima kada postoji obveza prijavljivanja nastanka porezne obveze poreza na promet nekretnina podnosi se prijava propisana novim Pravilnikom o obrascu prijave prometa nekretnina i evidenciji prometa nekretnina (u daljnjem tekstu Pravilnik), koji je objavljen u Narodnim novinama, br. 1/17 dana 2. siječnja 2017. s primjenom od 3. siječnja 2017. Pravilnikom se uređuje oblik i sadržaj obrasca Prijave prometa nekretnina, koji će u iznimnim slučajevima i dalje morati popunjavati porezni obveznici te uz ispravu dostavljati nadležnoj ispostavi Porezne uprave osobno ili slati poštom preporučeno, u roku od 30 dana od dana nastanka porezne obveze. Nadležnom ispostavom se i dalje smatra ispostava Porezne uprave gdje se nekretnina nalazi. Navedenom Prijavom porezni obveznik prijavljuje nastanak porezne obveze, daje podatke potrebne za utvrđivanje porezne obveze te prilaže ispravu temeljem koje je došlo do prometa nekretnina. Porezna uprava može zatražiti od poreznog obveznika i druge podatke potrebne za utvrđivanje porezne obveze, ovisno o okolnostima pojedinog slučaja. Osim poreznog obveznika, Poreznoj upravi su promet nekretnina dužni elektroničkim putem i dalje prijavljivati i isporučitelji nekretnina na koje se plaća porez na dodanu vrijednost, kao i kod prijenosa porezne obveze, u roku od 30 dana od dana isporuke nekretnine, ako isprava nije ovjerena kod javnog bilježnika ili ju nije izdao sud ili drugo javnopravno tijelo. 14

15

8. Ugovor o doživotnom uzdržavanju i ugovor o dosmrtnom uzdržavanju glede poreza na promet nekretnina Ugovorom o dosmrtnom uzdržavanju obvezuje se jedna strana (davatelj uzdržavanja) da će drugu stranu ili trećega (primatelja uzdržavanja) uzdržavati do njegove smrti, a druga se strana obvezuje da će mu za života prenijeti svu ili dio svoje imovine. Kako se na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju pravo vlasništva prenosi prije smrti primatelja uzdržavanja, dakle za života primatelja uzdržavanja, porezna obveza nastaje u trenutku koji se određuje ugovorom, a najčešće se radi o prijenosu u trenutku sklapanja navedenoga ugovora (članak 17., stavak 1. Zakona). Ugovorom o doživotnom uzdržavanju obvezuje se jedna strana (davatelj uzdržavanja) da će drugu stranu ili trećega (primatelja uzdržavanja) uzdržavati do njegove smrti, a druga strana izjavljuje da mu daje svu ili dio svoje imovine, s time da je stjecanje stvari i prava odgođeno do trenutka smrti primatelja uzdržavanja. Kako se na osnovi ugovora o doživotnom uzdržavanju pravo vlasništva na nekretnini prenosi nakon smrti primatelja uzdržavanja, porezna obveza nastaje u trenutku smrti primatelja uzdržavanja (članak 17., stavak 2. Zakona). Iako ugovor o dosmrtnom uzdržavanju i ugovor o doživotnom uzdržavanju predstavljaju naplatni pravni posao, od plaćanja poreza na promet nekretnina oslobađaju se osobe koje su i inače oslobođene od plaćanja poreza na promet nekretnina kod nasljeđivanja, darovanja i drugog stjecanja bez naknade. Stoga se kod ovih ugovora od plaćanja poreza na promet nekretnina oslobađaju - bračni drug, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom 16

odnosu s primateljem uzdržavanja te od njega stječu nekretnine (članak 13., stavak 1., točka 7. Zakona). Ostale osobe koje stječu nekretnine na temelju ugovora o dosmrtnom i ugovora o doživotnom uzdržavanju plaćaju porez na promet nekretnina. Međutim, kod ugovora o doživotnom uzdržavanju, upravo radi poticanja na sklapanje ovakvih ugovora radi uzdržavanja osoba, priznaje se porezna olakšica od 5% za svaku godinu uzdržavanja proteklu od trenutka sklapanja ugovora do smrti primatelja uzdržavanja (članak 8., stavak 2. Zakona). ODREDBE Porezni obveznik Nastanak porezne obveze Oslobođenje od poreza na promet nekretnina Olakšice kod utvrđivanja poreza na promet nekretnina Ugovor o doživotnom uzdržavanju Davatelj doživotnog uzdržavanja U trenutku smrti primatelj uzdržavanja bračni drug, potomci i preci u uspravnoj liniji te posvojenici i posvojitelji od 5% za svaku godinu uzdržavanja proteklu od trenutka sklapanja ugovora do smrti primatelja uzdržavanja Ugovor o dosmrtnom uzdržavanju Davatelj dosmrtnog uzdržavanja U trenutku prijenosa vlasništva,u trenutku sklapanja ugovora bračni drug, potomci i preci u uspravnoj liniji te posvojenici i posvojitelji ne Tablica 2.: Usporedni prikaz važećih odredaba o oporezivanju porezom na promet nekretnina ugovora o doživotnom uzdržavanju i ugovora o dosmrtnom uzdržavanju 9. POSTUPOVNE ODREDBE 9.1. Prodavatelj i obveza poreza na promet nekretnina Zakonom je propisano da prodavatelj nekretnine jamči solidarno za naplatu poreza na promet nekretnina ako je ugovorom preuzeo obvezu plaćanja poreza na promet nekretnina (članak 27. Zakona). Znači uz uvjet da je prodavatelj ugovorom preuzeo obvezu plaćanja poreza na promet, solidarno jamči za naplatu tog poreza, Porezna uprava može naplatiti porez od prodavatelja, a da prethodno nije pokušala naplatiti porez na promet nekretnina od kupca nekretnine. Naime, prema članku 111., stavku 3. Zakona o obveznim odnosima jamac odgovara vjerovniku kao glavni dužnik za cijelu obvezu ako se obvezao kao jamac platac i vjerovnik može zahtijevati njezino ispunjenje bilo od glavnog dužnika bilo od jamca ili od obojice istodobno (solidarno jamstvo). 8.2. Rok za plaćanje poreza na promet nekretnina Porezni obveznik mora platiti utvrđeni iznos poreza na promet nekretnina u roku od 15 dana od dana dostave rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina (članak 26. Zakona). 9.3. Pravo na povrat poreza 17

Pravo na povrat poreza na promet nekretnina ima osoba koja je platila taj porez, a nije ga bila dužna platiti ili ako ga je platila u većem iznosu nego što je to bila dužna učiniti (članak 28. Zakona). Isto vrijedi i za povrat naplaćenih kamata, troškova prisilne naplate i novčane kazne. Pravo na povrat više plaćenog poreza postoji i kada je porez na promet nekretnina redovno plaćen i kada je naplaćen u postupku prisilne naplate. Porez na promet nekretnina plaća se u iznosu koji se utvrđuje rješenjem i taj je iznos porezni obveznik dužan platiti. Prema tome, porez koji se nije trebao platiti je porez na promet nekretnina plaćen u većem iznosu od onoga utvrđenog rješenjem ili plaćeni porez na promet nekretnina koji rješenjem nije utvrđen. Više plaćeni porez na promet nekretnina vraća se osobi koja ga je platila na njezin zahtjev u roku od 30 dana od dana podnesenog zahtjeva. 9.4. Zahtjev za obnovom postupka i poništenjem rješenja o porezu na promet nekretnina Raskid ugovora o prijenosu vlasništva na nekretnini voljom stranaka prije nego što se obavi prijenos u zemljišnim knjigama na novog vlasnika te raskid, poništenje ili utvrđenje ništetnosti ugovora odlukom suda razlozi su za obnovu postupka i poništenje rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina (članak 29. Zakona). 9.5. Primjena Općeg poreznog zakona U vezi s oporezivanjem prometa nekretnina u pogledu žalbenog postupka, obnove postupka, zastare, naplate i ovrhe te vođenja prekršajnog postupka primjenjuju se odredbe Općeg poreznog zakona. II. OPOREZIVANJE PROMETA NEKRETNINA I USLUGE NAJMA POREZOM NA DODANU VRIJEDNOST 1. Oporezivanje isporuke nekretnina PDV-om Odredbama Zakona o PDV-u koji se u takvom obliku primjenjuje od 1. siječnja 2015. izričito je propisano kada se kod isporuke nekretnina mora obračunati PDV, ali i kada se kod isporuke nekretnina može obračunati PDV odnosno kada se može optirati za obračun PDV-a. Prema navedenim odredbama propisano je obvezno oporezivanje PDV-om isporuka koje izvršavaju poduzetnici u sustavu PDV-a ako isporučuju (određene građevine): građevinu ili dijelove građevina uključujući zemljište na kojem se one nalaze prije prvog nastanjenja odnosno ako nije prošlo više od dvije godine korištenja te ako se isporučuje građevinsko zemljište. Primjenjujući odredbe Zakona o PDV-u i Zakona, proizlazi da se porez na promet nekretnina plaća ako isporuka nekretnine ne podliježe obvezi plaćanja PDV-a. Stoga je u svakom postupku potrebno prvo utvrditi postoji li obveza ili mogućnost optiranja za obračuna PDV-a te tek ako navedeno nije obveza ili se ne koristi mogućnost optiranja, promet nekretnina podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina. Na temelju navedenih odredbi, nekretnine se oporezuju kao jedinstvena cjelina ili PDV-om kroz cijenu 18

nekretnine ili porezom na promet nekretnina prema rješenju koji donosi Porezna uprava. Ako nekretnine isporučuje osoba koja nije evidentirana u registru obveznika PDV-a, plaća se porez na promet nekretnina neovisno o statusu stjecatelja te nekretnine. Da bi nekretnina podlijegala obvezatnom plaćanju PDV-a, kumulativno moraju biti ispunjena dva uvjeta: 1. isporučitelj nekretnine je poduzetnik u sustavu PDV-a i 2. radi se o isporuci nekretnina: građevina ili dio građevine (uključujući zemljište na kojem se one nalaze) prije prvog nastanjenja odnosno ako od korištenja nije prošlo više od dvije godine ili ako se radi o isporuci građevinskog zemljišta. Svaka se druga isporuka nekretnine koju izvršava poduzetnik u sustavu PDVa, u pravilu, oporezuje porezom na promet nekretnina, uz moguće izuzetke propisane Zakonom o PDV-u. Mogući izuzetak je pravo izbora (optiranje) između plaćanja poreza na promet nekretnina i poreza na dodanu vrijednost. Mogućnost optiranja za obračun PDV-a moguća je samo u slučaju kada je isporučitelj nekretnine obveznik u sustavu PDV-a, ne radi se o nekretnini za koju postoji obveza obračuna PDV-a, već o bilo kojoj drugoj nekretnini, a stjecatelj je ponovno osoba u sustavu PDV-a. Dakle postupak optiranja moguć je samo ako se isporuka izvršava između dva obveznika u sustavu PDV-a, a nema zakonske obveze obračuna PDV-a. Naime, ako obveznik PDV-a isporučuje nekretninu za koju je oslobođen plaćanja PDV-a poreznom obvezniku koji je također evidentiran u registru obveznika PDV-a i koji može odbit pretporez, isporučitelj i stjecatelj imaju pravo izbora (optiranja). U slučaju odluke o optiranju primjenjuje se prijenos porezne obveze na kupca, propisan odredbama Zakona o PDV-u. Primjer: Porezni obveznik, poduzetnik u sustavu PDV-a, u 2018. godini prodaje stanove koje je izgradio i dovršio 2013. i 2014. godine. Porezni obveznik je poduzetnik u sustavu PDV-a. Porezni obveznik prodaje stanove koje je gradio i koji nikada nisu bili korišteni te su ispunjeni kumulativni uvjeti za plaćanje PDV-a pri isporuci nekretnine (1. uvjet poduzetnik u sustavu PDV-a i 2. uvjet nekretnina nije korištena). Poduzetnik u cijenu nekretnine zaračunava PDV, koji kupac plaća kroz cijenu nekretnine. Uplaćeni iznos PDV-a kroz cijenu nekretnine poduzetnik isporučitelj uplaćuje u državni proračun. Primjer: Porezni obveznik A d.o.o. (u sustavu PDV-a) je 2018. sagradio zgradu s 10 stanova i 5 poslovna prostora. 10 stanova je prodao građanima za stambene potrebe, dok je 5 poslovnih prostora prodao obveznicima za djelatnost - prodaja nekorištenih nekretnina Porezni obveznik pri isporuci svih nekretnina na ukupnu vrijednost nekretnina (s uključenim zemljištem) obračunava PDV koji kupci plaćaju kroz cijenu nekretnine (1. Uvjet - poduzetnik u sustavu PDV-a, 2.uvjet - nekorištene nekretnine). 19

Uplaćeni iznos PDV-a kroz cijenu nekretnine poduzetnik isporučitelj uplaćuje u državni proračun. Fizičke osobe koje kupuju stan za osobne potrebe u cijeni stana plaćaju PDV te to stjecanje nekretnina ne podliježe oporezivanju porezom na promet nekretnina. Kako su stjecatelji građani koji stanove koriste za vlastite potrebe, nemaju pravo na odbitak pretporeza po zaračunatim isporukama. Poduzetnici koji kupuju poslovne prostore u cijeni stana plaćaju PDV, za koji ostvaruju pravo na pretporez jer poslovne prostore koriste za obavljanje djelatnosti. Primjer: Građanin je 2018. kupio novi stan te u cijeni stana na ukupnu vrijednost platio PDV. Kupljeni stan prodaje 2019. godine. Kod kupnje nekretnine građanin je kroz cijenu nekretnine platio PDV, koji je isporučitelj nekretnine uplatio u proračun Kada građanin kao fizička osoba prodaje svoj stan koji je koristio za osobne potrebe, nije obveznik PDV-a te ne obavlja prodaju u okviru gospodarske djelatnosti (nije zadovoljen 1. uvjet isporučitelj nije obveznik u sustavu PDVa). Kupac (stjecatelj) nekretnine na stjecanje nekretnine plaća porez na promet nekretnina na tržišnu vrijednost po stopi od 3%. Primjer: Porezni obveznik u sustavu PDV-a kupio je novi (nekorišteni) poslovni prostor 2017. godine, koji koristi u svojoj djelatnosti te ga prodaje 2019. godine. Porezni obveznik poduzetnik u sustavu PDV-a kupio je novi poslovni prostor koji u trenutku kupnje nikada nije bio korišten. Od trenutka kupnje do prodaje poduzetnik ga koristi za svoju djelatnost. Prije isteka dvije godine poduzetnik ga prodaje dalje. S obzirom na to da od datuma prve isporuke do sljedeće isporuke nije prošlo dvije godine, na isporuku nekretnine porezni obveznik mora zaračunati PDV po stopi od 25%, iako se radi o drugoj isporuci nekretnine jer su kumulativno zadovoljeni zakonski uvjeti (1. uvjet isporuku izvršava poduzetnik u sustavu PDV-a i 2. uvjet vrsta nekretnine radi se o nekretnini koja je korištena manje od dvije godine). Primjer: Porezni obveznik u sustavu PDV-a kupio je novi (nekorišteni) poslovni prostor 2015. godine, a prodaje ga 2020. godine Od datuma prve isporuke do sljedeće isporuke prošlo je više dvije godine Isporučitelj isporučuje nekretninu nakon dvije godine; smatra se da je došlo do promjene uvjeta mjerodavnih za odbitak pretporeza; isporučitelj mora ispraviti odbitak pretporeza koji je odbio pri nabavi (nije ispunjen 2. uvjet nekretnina je korištena dulje od dvije godine) kupac (stjecatelj) na stjecanje plaća porez na promet nekretnina na tržišnu vrijednost po stopi od 3%. Primjer: 20

Porezni obveznik je u 2015. godini nabavio poslovni prostor u vrijednosti 1.000.000,00 kn plus 250.000,00 kn PDV-a. U 2019. godini prodaje kupljeni prostor. Porezni obveznik nabavio je poslovni prostor te koristio pravo na pretporez za kupljeni poslovni prostor. Porezni obveznik koristio je poslovni prostor. Od datuma prvog korištenja do trenutka prodaje nekretnine prošlo je više od dvije godine, što znači da je nekretnina izašla iz sustava oporezivanja PDV-om. Porezni obveznik kao isporučitelj u trenutku isporuke mora izvršiti ispravak prava na pretporez za šest godina (četiri godine korištenja, otuđenje u petoj godini korištenja). S obzirom na to da je koristio pretporez od 250.000,00 kn, a nekretninu koristio četiri godine, za šest godina mora izvršiti ispravak pretporeza. Ispravak pretporeza podrazumijeva da se zadužuje za neiskorišteni PDV (obveznik se zadužuje za 150.000,00 kn = 6 x 25.000,00). Neiskorišteni PDV se uplaćuje u proračun. Nekretnina je oslobođena od oporezivanja PDV-om, kupac (stjecatelj) nekretnine na stjecanje nekretnine plaća porez na promet nekretnina po stopi od 3%. Primjer: Porezni obveznik A d.o.o. je 2015. kupio prostor za koji je u cijeni platio PDV koji je koristio kao pretporez. Taj prostor prodaje 2020. poduzetniku koji je u sustavu PDV-a i ima pravo na odbitak PDV-a u cijelosti. Porezni obveznik A koristio je nekretninu u obavljanju svoje djelatnosti. Nekretninu je koristio dulje od dvije godine te je od prvog korištenja do isporuke nekretnine prošlo više od dvije godine Kako je nekretnina korištena dulje od dvije godine nisu kumulativno zadovoljena dva uvjeta za plaćanje PDV-a kod isporuke S obzirom na to da je stjecatelj nekretnine kupac u sustavu PDV-a, donosi se odluka o optiranju, što znači da se smatra da se na promet nekretnina plaća PDV. Opcijom optiranja nekretnina ostaje u sustavu PDV-a, a isporučitelj ne mora ispravljati PDV za iznos nekorištenog pretporeza Isporučitelj na računu iskazuje prijenos porezne obveze na stjecatelja 2. Oporezivanje obavljanja usluge najma Kod najma nekretnine, porezno gledajući, razlikujemo: 1. oporezivanje usluge najma koja podliježe oporezivanju PDV-om ako je najmodavac poduzetnik u sustavu poreza na dodanu vrijednost 2. oporezivanje dohotka (zarade) ostvarenog najmom koji podliježe oporezivanju porezom na dohodak od imovine i imovinskih prava prema odredbama Zakona o porezu na dohodak ili porezom na dobit ako je najmodavac obveznik u sustavu poreza na dobit. 21